最近，一些地方房地产市场出现某种程度房价的调整，也出现不少地方住房销售的严重下降。面对这样的形势，一些人又如2003年那样，认为中国的房地产市场面临一个调整临界点，政府应该重新调整房地产市场政策。政府决不可如股市那样，让股市大跌而让股市投资者面临巨大的系统性风险。因为，在这些人看来，如果房地产市场不改变目前他们所认为的这种状况，就会危及中国宏观经济安全、就会危及中国银行体系的风险、就会影响民众房地产资产的升值、就波及到地方政府财政收入，甚至于把中国住房保障体系建设也扯上，认为如果房地产市场调整，中国住房保障体系就没有财政支持，那么这个住房保障体系建设就是一句空话。

对于这些人的言论，并非什么司空见惯，但有一条，为什么在十七大报告中写得十分清楚的精神、在中央24号文件中规定得明确的内容、在今年总理报告讲得十分清楚的任务，这些人为什么会那样会无动于衷。他们想做什么，是不是再想把中国的绝大多数民众推到房地产市场水深火热中。在同样的时候下，城乡建设部的领导理解则能够真正把握十七大报告关于房地产市场发展的基本精神。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，“前不久的国务院常务会议提出要稳定市场和稳定房地产市场。”这里，稳定市场不应单纯理解为恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定。应稳定老百姓改善住房的经济预期，稳定推进落实2007年国务院24号文件的决心和措施。也就是说，完善住房保障体系。而落实“90/70政策”正是24号文件的重要内容。对此，我是比较赞同的。

因为，无论是十七报告，还是24号文件及今年总理的工作报告，已经把房地产市场发展的根本问题放在三个理论前提上。一是每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这房地产市场存在与发展的宗旨，也是十七报告所强调的住房的民生性。二是在土地公有制的情况下，由于中国土地为全国人民所有，因此，全国每一个公民都有分享土地要素所创造的成果与福利的权利，而不是让全国人民的土地成为少数人谋利的工具或掠夺他人财富工具。三是中国共产党的宗旨是为最绝大多数人将利益的，因此它所有的政策、目标、出发点都会从最绝大多数人利益出发。因此，国内房地产市场发展就是要生产满足绝大多数居民有支付能力购买到舒适的住房。这是24号文件的“90/70政策”核心。所以，离开三个基本前提，中国房地产市场要真正持续健康的发展是不可能的。

现在，我们再来看目前国内房地产市场发生了什么。从国家统计局最公布的数据来看，5月份，“国房景气指数”为103.34，尽管比4月份回落，但仍然处于上升通道，只不过是价格增幅有所下降。还有，1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。特别是中部与西部地区其增长在45%以上。也就是说，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位增长（比2005年的19.8%快于一倍）；1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中，国内贷款3423亿元，增长21.5%；利用外资246亿元，增长10.8%；企业自筹资金5630亿元，增长36.7%；1-5月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%；1-5月份，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。也就是说，从国家统计局公布数据来看，到目前为止，国内房地产的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。如果房地产市场这样的快速增长仍然认为不够，是不是一定要推国内房地产泡沫推到完全破灭状态，然后让中国经济陷入日本那十年的经济衰退或美国次贷危机。

当前国内房地产投资增长如此之快，房地产发展如此繁荣，为什么有人会出来大造舆论要求政府改变目前的房地产市场政策，问题是他们认为目前住房销售没有2007年房地产泡沫吹得巨大时那样火爆，国内投资者没有踊跃地进入房地产大炒特炒，再让国内房地产市场炒出一个又一个的泡沫而走美国次贷危机之路。但实际上，这是今年政府工作报告及2008年国务院工作任务要点严格遏制的东西。在2008年国务院工作任务要点中，明确地指出了防止房地产炒作是2008年政府工作的主要任务之一。因此，就目前的房地产市场的问题，并非是要改变目前政府既有房地产政策来提振居民住房消费，而且要找到房地产症结所在。

就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价过高把中国80%以上的居民排除在房地产市场之外，让许多进入房地产市场居民成了一生难以摆脱的“房奴”。反之，却让少数人用国有土地要素在短期内聚集及掠夺社会财富、牟取暴利。这不仅对全国人民不公平，而且是在严重伤害着中国绝大多数人与党的关系，损害党在广大民众心中的威信。因此，让国内房地产市场成为一个民生的市场，成为一个改善绝大多数民众住房福利条件的市场，这是绝大多数中国人的梦想，也是党的宗旨基本的出发点。因此，目前房地产市场的问题就是如何改变早几年房地产市场发展暴利模式，就是要改变房地产市场为少数服务模式。目前房地产市场并非有多少危机，而一些人为了维护以往的房地产暴利模式与推出以满足绝大多数人有支付能力住房之间冲突。一方面，房地产开发及房地产炒作者手在持有大量的住房，利用国有土地资源来牟取暴利而不愿让房价下降，另一方面房价过高把绝大多数居民排除在房地产市场之外。在这种情况下，如果房地产市场价格调整到绝大多数居民有支付能力的水平上，房地产市场岂能不繁荣？在市场经济中，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格！我前几天到重庆，重庆一家最大房地产企业把房价调整到居民有支付能力水平上，住房销售出现少有繁荣，他们楼盘很快就出售完了。

现在我们再来看，房价调整对中国经济有多少影响。有人说，房价调整会让中国居民30万亿房地产财富缩水，会出现负财富效应。对此应该是夸大其词。为什么？对于住房这样产品来看，它既是投资品也是消费品。如果住房价格下降，对消费者来看，住房效用从来都不会改变。同一个住房，价格在100万时与价格在500万时，其消费效用同一，其负向影响几乎为零。而影响的仅是房地产投资者，而对房地产市场投资者，莫说中国土地公有的情况要对房地产投资进行严厉限制，就是在发达市场经济国家，都有对房地产投资有严格的限制。房地产价格上升时，房地产投资者赚得盆满盘满，这个时候这些投资者有谁会因为其赚钱过多给政府多交税的？但当房地产价格下降时，这种投资的风险难道要全国人民来为其买单吗？

房地产市场的价格下降对国内银行体系的风险，我们可以从住房抵押物的风险，房地产开发商银行信贷的风险，个人住房按揭贷款的风险来分析。

可以说，如果房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，一是房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是3000万元。如果以3月份底人民币贷款余额27万亿，住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么就有13万亿以上的贷款处于房价下降的风险中。但是，这部分住房抵押贷款的风险高的只是在2007年以后的，这部分抵押贷款估计在一万亿左右（即2007年银行信贷增加额，减去2007年个人住房按揭贷款）。所以，处于高风险的住房抵押物贷款中，所占整个贷款的比重不高。

二是房地产开发商的银行贷款。从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17%），其中房地产开发贷款余额1.8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6%左右），个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。也就是说，到3月份底，房地产开发贷款余额只有1.8万亿元，占银行体系贷款余总的比重也不高。

三是从个人住房按揭贷款对国内银行体系的影响来看，到2008年3月底，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。还有，对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度。房价上涨幅度越大，那么在房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说，从整体上来说，国内房价上涨最快一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿，2007年个人住房按揭贷款增加8686亿元左右，2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高是那9709亿元，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8100亿元左右，而这8100亿元贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。也就是说，即使出现最为极端的情况，这8100亿元个人住房按揭贷款全部是不良贷款，也占国内银行体系资产不足3%。而2006年以前个人住房按揭贷款，由于那个时候房价水平低，国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有不少距离，更何况有30%按揭贷款首付。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险不会是太高。

目前更是荒唐的说法是，说什么房价下降使得政府会减少保障性住房的建造。其实这是两码事。因为，一是在发达市场经济中，即使政府没有土地出让金财政支持，哪一个国家的住房保障体系不建立起来。而且这些国家住房保障体系比我们发达健全得多。二是根据最近中央出台的一系列土地出让金的政策，早就把土地出让金收入与支出两条线。支出部分要通过政府的财政预算来确立，而与收入多少没有关系。三是假定保障性住房是由土地出让金的收入来决定，那么中国住房保障体系还会严重滞后，这是不可能的，等等。

总之，目前房地产市场的问题并非如有些人所说的在于政府之政策，根本在于房地产企业自身，如果房地产企业能够改变暴利之观念，能够适应市场发展之趋势，任何一个市场没有卖不出去的住房，只在卖不出去住房之价格。住房的价格达到绝大多数居民支付能力水平，房地产市场岂能有多少问题？而房地产市场的稳定并不是要把全国房价稳定在2007年泡沫水平上，而是要稳定国内绝大多数居民改善住房的经济预期上，这是24号文件的核心，也中国房地产市场得以发展与繁荣的根本所在。至于房价调整会导致什么什么风险，那更是一些人想象。事实上，深圳与广州的房价早就下跌了，它对当地的经济与金融市场有多少的风险。事实永远胜于雄辩。希望经过几年房地产市场洗礼的国内居民能够看清楚房地产市场发生了什么。

 

今年以来，国内房地产市场开始在出现调整，但这种调整除了深圳广东之外，其调整的广度与深度都是十分有限。特别是上海及北京，其调整除了住房销售量严重萎缩外，房地产市场的价格调整则十分有限，甚至于有人说，其调整仅是增幅的减小，实际房地产市场的价格并没有出现多少下调。尽管国内房地产市场的价格总体上调整不大，但是有人却一直在说，国内房价的调整对银行体系会造成多大的影响，因此，政府要密切关注这个问题。

但实际上，尽管2008年中国的货币政策由稳健转变为从紧，但是目前的从紧货币政策对银行信贷规模扩张限制仍然是十分有限。比如，2008年1-5月人民币贷款增加21201亿元，同比多增273亿元。5月末金融机构外汇贷款余额为2739亿美元，同比增长55.39%。也就是说，在从紧的货币政策条件下，银行信贷规模不仅没有减缩小，反之扩张不小。特别是国内银行信贷外币的增长更是增长过快。即企业与银行都在通过以往不同的方式进行银行信贷的扩张。

1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。而中部与西部地区增长在45%以上，这些地区的房地产开发增长高于同期10%以上。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中，国内贷款3423亿元，增长21.5%；利用外资246亿元，增长10.8%；企业自筹资金5630亿元，增长36.7%。也就是说，尽管央行是采取从紧的货币政策，但是整个社会流入房地产市场的资金并没有减少。

不过，今年国内银行信贷规模的扩张，主要是表现为企业信贷增长过快上，而且对于居民户的消费信贷，则出现快速下降的势头。比如，第一季度居民户贷款增加2394亿元，同比少增928亿元。居民户消费性贷款增加1233亿元，同比少增397亿元；4月份居民户贷款增加724亿元，同比少增512亿元；5月居民户人民币贷款增加693亿元，同比少增202亿元。也就是说，在从紧的货币政策下，今年以来企业银行信贷增长不仅没有减少，反之增长。而居民户的银行信贷则是快速下降，1-5月份居民户银行信贷增长减少在1100亿左右。国内银行流入房地产钱是多了，但居民户通过银行信贷进入房地产的钱少了。后者则是目前国内房地产市场住房销售迅速下降的原因所在。

但是，大量的银行信贷流入房地产，房地产企业为什么会感觉到今年的资金紧张？问题是2007年以来不少房地产政策发生了根本性变化，房地产开发商用传统的方式来运行，当然会感觉今年的资金紧张。比如，新的土地政策就规定，对于一块土地，土地出让金可以分期付款，但不可以分期获得土地证，而土地证不能够获得，房地产企业当然不可做预售；还住房建筑要在封顶之后才能预售；住房预售款要预缴收入所得税等等。这些规定表明，房地产开发企业资金运行环境发生了很大变化，这自然也会增加房地产开发企业的资金压力。

那么，现在我们要看的是，在目前的情况下，房地产市场对国内银行体系的风险有多高？也就是说，如果房地产市场价格真正的下调，对国内银行体系有多大的风险？这里可从三个方面来分析，一就是住房抵押物的风险；二是房地产开发商银行信贷的风险；三是个人住房按揭贷款的风险。

可以说，如果房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是5000万元。这时银行信贷的风险就完全暴露出来。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷原因。

对于住房抵押的贷款，目前是国内银行体系面临风险较高的一部分。如果以3月份底人民币贷款余额27万亿计算，住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么就有13万亿以上的贷款处于房价下降的风险中。但是，这部分住房抵押贷款，如果是在2007年以前的抵押贷款，那么这部分抵押贷款风险会低一些，风险高的只是在2007年以后的，这部分抵押贷款估计在一万亿左右（即2007年银行信贷增加额，减去2007年个人住房按揭贷款）。所以，处于高风险的住房抵押物贷款中，所占整个贷款的比重只是一万亿左右。

二是房地产开发商的银行贷款。从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，全国商业银行人民币贷款余额为27.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17%），其中房地产开发贷款余额1.8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6%左右），个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。也就是说，到3月份底，房地产开发贷款余额只有1.8万亿元，占银行体系贷款余额的比重不是想象那样高。

三是来看个人住房按揭贷款风险。从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。也就是说，如果最为极端的情况出现，即假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个国内银行体系不良率也只是增加11%，它对国内银行体系不会造成多少影响（国内银行体系不良率最高时曾为40%）。但这根本就不可能的事情！

还有，对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度。房价上涨幅度越大，那么在房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说，从整体上来说，国内房价上涨最快一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿，2007年个人住房按揭贷款余额是3万亿左右，新增加8686亿元，2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高是这一万多亿，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8000亿元左右，而这8600亿元贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。也就是说，2006年以前个人住房按揭贷款，由于那个时候房价水平低，国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有不少距离，更何况有30%按揭贷款首付。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险不会是太高。

从以上当前国内房地产市场发展形势及对国内银行体系的风险来看，房价下跌对国内银行体系会有影响，但并不是想象的那样大。更不是有人所说的，房价下跌会让国内银行业先死。因为，中国银行体系的住房贷款既没有发达国家那种所占贷款比重过高，也没有住房按揭贷款的证券化与衍生品化。同时，由于中国是一个巨大经济体，而房地产的不动性，从而使国内各地方的房地产市场泡沫并不是一样的，有些地方大，有些地方小。而房地产市场泡沫的不均衡也是消化房地产市场泡沫的重要因素。

当然，为了房地产泡沫对银行体系的风险，一是要坚决落实国务院对房地产市场的炒房、炒地严厉打击的政策，坚决把房地产市场的炒作之风清除出去。二是要按照现有政策严格区分投资性与消费性购房。三是根据中国的实际情况，政府要对国内住房采取一户一套政策，多套持有、多套购买，政府就得通过房地产不动产税及所得税的方式来遏制。四是政府要保证房地产市场信息透明化，以便让企业与民众清楚知道国内房地产市场发生什么。如果政府监管部门能够这样做，那么无论是对国内房地产市场来说，还是防范国内银行体系的风险来说，都是十分有益的事情。

 

今年以来，国际油价由年初的93美元一桶上涨最近的140美元一桶。半年的时间里，国际油价上涨了50%以上。特别是这个月来国际际油价如过山车一样的大起大落，国际油价的大起大落到无可复加的地步。对于国际油价震荡及疯狂上涨，既有他们所说的石油供求关系发生了变化，比如新兴国家石油需求量增加；也有地缘政治的问题，如中东政治危机不断，但更为重要的原因是美国货币政策导致的结果。从1987年以来美国采取了宽松的货币政策，从而造成整个国际市场资金泛滥、美元的贬值。在这种情况下，国际上的对冲基金在这样的环境下快速成长，而对冲基金则国际油价疯狂上涨或震荡波动的推手。

有统计表明，从1971年美元与黄金价脱钩之后，到2005年止，美元货币供应上升了10倍。格林斯潘上任美联储主席之后，美元货币供应量更是快速增长，比如2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，美元的利率一直下降1%，近半个多世纪的最低点。正是这样，从1987年到2006年美元供应增加了3.6倍。现任美联储主席伯南克似乎也重操前任旧业，2007年8月美元次贷危机，也采取了人为压低利率的方式希望以此来挽救美国的经济。结果是不仅使得世界金融市场的资金泛滥热钱盛行，而且也使得美元快速贬值。

这里，我们再来看对冲基金的发展与现状。1990年国际金融市场上的对冲基金投资不足500亿美元，2007年6月底国际上的对冲基金管理着的资金达到2.5万亿美元，17年增长50倍。而对这些冲基金是由少数10亿美元俱乐部掌握着全球对冲基金绝大多数资产，比如全球372家对冲基金管理着达2万亿美元资产，占比75%。这些对冲基金有246家在美国，管理1.5万亿美元资产。国际上的对冲基金广泛参与金融业各个领域，如借贷、证券买卖和金融衍生品交易，商品期货交易等，并通过财务杠杆放大交易头寸，放大金融市场风险，对各国股市及银行造成巨大的影响。这就使得国际市场上哪里收益高，这些对冲基金就会冲向哪。更为甚者，这些对冲基金还会以其资金雄厚的实力在国际市场上制造风险与波动，从而以此来获得最高的收益。

也就是说，国际金融上的对冲基金的出现与发展，基本上是与美国宽松的货币政策有关。它不仅是在近20年间发展与强大，也是在美国最为发展与主导。可以说，近20年来国际金融市场的动荡不安，无不看到这些对冲基金的影子。当近几年来美元快速贬值，这些对冲基金纷纷进入各类大宗商品市场，特别是石油市场，然后以美国为主导的世界各大投资银行先以研究报告唱多石油，其后国际油价就立即疯狂上涨。可以说，最近国际油价的疯狂无不是这些对冲基金的杰作。

因为，对冲基金要炒作国际油价，一个最为重要的工具就是让美元在国际金融市场上波动。而美元作为国际市场大多数商品计价的货币，美元汇率的波动也就直接表示会国际市场以美元计价的商品价格的高低。美元贬值，以美元计价的国际油价就会上涨，而美元贬值越是厉害，其推高以美元计价的商品的价格就越容易，反之亦然。正是在这意义上，近几年来，美元快速贬值，国际市场以美元计价的大宗商品的价格也在创造一个又一个的历史新高。石油的价格更是如此。

而美元汇率的高低，基本上是由美国各要素的价格对相应货币国家的要素价格比对关系。可以说，尽管美国是一个成熟的市场经济国家，但其要素之价格仍然严重受到美国货币政策的影响。美元的贬值自然与美国相应的货币政策有关。

最近，美国三巨头都在说，强势美元是美国经济利益所在。特别美联储主席伯南克更认为美国不应该这样贬值。而伯南克一说，立即让整个国际金融市场的美元指数跳升至73.501点，为5月14日来最高位。同时，国际期货市场原油、小麦、玉米、大豆等大宗商品价格均大幅下跌。也就是说，国际金融市场，美元的价格一逆转，整个国际市场大宗商品的价格就出现大的波动。同时，国际油价也立即应声而下，由133美元一桶下落到121美元一桶。但是，当国际市场发现美国强调的强势美元，并没有从货币政策上来真正的调整，美元的升值又停止。

那么美国政府为什么不让形势上的强势美元转化为实质性的强势美元呢？这其中又与美国对冲基金利益关系有关。因为，如上面所指出的，美国的对冲基金是美国富人俱乐部。如果美国的货币政策让弱势的美元逆转为强势美元，那么首当其冲的利益关系变化就是对冲所大量持有的大宗商品价格快速下跌，包括石油。而国际石油、大宗商品价格下降直接就会损害对冲击基金的利益。在目前美元严重低估的时候，美国政府同样并不会轻易地让美元汇率全面逆转。而当这些对冲基金的利益关系一旦转移完毕，美元的强势也就出现。

从上述的情况来看，目前的国际油价基本上脱离供求关系的基本面，而是看美国货币政策主管的眼色，谁说什么，立即导致不同汇率变动，而汇率的变化立即成了对冲击基金炒作油价的由头。正是这意义上说，美国的货币政策在一定意义就决定国际油价的变化。如果美国的货币政策不能够采取稳定汇率的政策，让低估美元回归到应有水平，那么国际油价的炒作也就不会停止。可以说，美国货币政策是目前整个国际金融震荡的根源。我们不仅要密切关注美国货币政策的变化，还是通过不同的方式来促使美国的货币政策更好地来稳定国际金融市场，不要只盯在人民币的升值上。如果中国政府能够这样做，一则能够减轻人民币升值的压力，二则能够促使美元贬值逆转，以此来保证国际金融市场及油价的稳定。

 

6月19日成品油价格上调总算迟迟而来。当时，我预计，如果成品油价格上调，第二天的国内股市应该补上前一天下跌的空间，但实际上尽管20日股市有些上涨，而且上午的时候上涨幅度也不小，但最后还是回落。而且到6月23日，国内股市又进入下调的通道。何也？成品油价格上调的幅度有限。也就是说，尽管成品油的价格每吨油价格上调1000元，但与炼油企业的亏损仍然相去太远，国内成品油上调的空间仍然较大。

那么，国内成品油的价格上调为什么没有迟迟没有推出？为什么推出之后没有一步到位？其实政府担心的是，调高成品油价格可能刺激内地通胀升温。特别是目前国内通货膨胀持续近一年处于高位时，政府更是有此担心。所以，政府宏观政策的核心一直放在如何遏制通货膨胀高企上。当然，遏制通货膨胀高企，管制成品油上涨也不失一个重要的方面。但是，这样做的实际结果如何，政府相关部门还是理解得不是十分透，看到问题一些方面，但没有看到问题另一方面。看到了成品油价格管制对消费价格上涨的影响，但没有看到成品油价格管制所导致负向方面。

其实，国内的成品油价格早就应该调整，而且调整应该是一步到位，越是早调整，越是调整到位，那么对整个国内经济及资本市场影响就越是有利。否则，越是调整往后拖，这种政策给整个经济带来的被动方面就越多。

有研究表明，在成品油价格没有调整之前，如果国际油价格在每桶130美元，为了保证国内成品油的供应，保证石油企业能够炼油，那么政府一年财政补贴就得3300亿。莫说是今年各种大灾连连，需要增加大量的政府财政补贴来帮助这些灾区的民众的生活与恢复生产，即使没有这些大的灾害，政府一年增加3300亿的财政补贴同样是一个十分重的负担。因此，要减轻政府的财政负担，就得提高成品油的价格，让企业自行消化国际油价上涨因素。而且如果石化企业财政补贴的减少，让这些巨额财政补贴进入其它更需要补贴的地方，对国内经济有百利而无一害。

目前市场上一个说法，说国际油之所以会这样快速上涨，主要是中国石油需求快速上升有关。特别是国际上的对冲基金，看到中国的石油需求这样快速上升，更是借机把国际油价格炒高。我们可以看到，国际市场上的原油期货价格从2004年底每桶44美元上涨到2008年6月140美元，上涨两倍多。而中国的石油需求量，根据中国海关部门的统计，2006年，中国进口原油1.4518万吨，2007年1.5928万吨，2008年将达到1.7000万吨。有人计算如果石油价格上涨到100美元，那么2008年中国给石油出口国增加收益1700亿美元，相当2007年国内上市公司全部利润的总和。

还有，中国石油为什么会增长这快，这与中国私人小汽车快速增长有关。1996年到2006年，我国私人小汽车，从1996年290万辆，上升2006年2333万辆，10年中新增加2043万辆，而且仅2006年就增加485万辆，可以见其增长速度之快。有研究部门预测，2010年中国私人小汽车的数量将超过一亿辆。而小汽车的快速增长导致国内石油需求迅速增加。那么国内私人小汽车为什么会在这样短的时间内快速增长呢？其中有国内居民生活水平的提高，居民的消费产品升级的原因；也有国内汽车工业快速发展，规模经济的效应从而使得国内小汽车的价格迅速下降；更为重要的有国内成品油价格太低，私人小汽车使用成本低，从而使得国内居民购买小汽车时很少考虑汽车的使用成本。比如，在北京，私人小汽车可以说是一半以上的车都一个人驾驶在路上跑，但是在美国及英国，私人小汽车要进入城里，非得搭上几人。为什么这样？就是在于中国石油价格太低。比如，同样的成品油的价格，在香港为16元、台湾为14元、美国为11元，而中国较仅为5元从，最近才上升到6元多。国内成品油价格不及他国一半。

因此，通过油价来调整国内居民的石油消费已经成了中国经济持续发展的一件大事。因为，国内居民成品油的消费不仅影响到国内石油供求关系，而且影响到国际市场石油供求关系与价格。如果国际市场预期中国的石油消费下降，那么国际油价要炒到这样的地步是根本就不可能。6月19日中国一宣布成品油价格上调，国际油价就应声下跌5美元。国际油价这几天又在回升，估计有国际市场仍然没有看到中国政府调整油价的决定这个重要的原因。如果中国政府政府能够真正让国内油价调整一步到位，那么国际市场要炒作中国石油需求就不是那样容易了。

中国石油需求减少，不仅能够推低国际油价，从而减少中国经济成果白白地流向他国。按照上面的数据，如果国际油价下降50美元，即国际油价在年初的90美元左右，那么中国一年就得节省近1000亿美元支出或利益流出。这样巨额利益流出，中国要生产多少产品，又可增加多少弱势民众及弱势企业的财政补贴。还有，更为重要的是石油需求减少不仅能够减少国内城市的环境污染，实现向中央政府所提倡的节约型、环保型社会的转型，而且也会减少城市居民的出勤成本。就目前的情况来看，堵车已经成了国内许多城市的通病，也是不少城市顽症。而要解决这些问题，不是把城市的马路修得越来越宽，而是要减少城市私人小汽车车拥有量、增加小汽车的使用成本，让绝大多数居民更好利用公共交通。

还有，成品油价格上调最为重要是理顺目前的价格机制与股市的价格关系。现在政府担心的是成品油价格上调会对国内过高的通货膨胀造成大的影响。其实，这些不用太多担心，因为能源价格占内地居民消费价格指数（CPI）的比重不高，调高价格不会对通胀构成很大影响。加上预期占CPI比重高达35%的食品价格会持续回落，这些都为成品油价格上调创造了条件。如果政府能够对成品油价格上升影响大的弱势企业及弱势居民加大补贴力度时，那么成品油价格上涨更是对中国的CPI影响不会太大。

而成品油价格上调或上调能够一步到位，那么不仅能够理顺目前许多不合理的价格，形成有效的市场价格机制，更为重要的能够恢复目前国内股市投资者完全丧失的信心。可以说，目前国内股市的最大的问题，就是政府对上市公司的价格管制。试想，在目前的情况下，政府对上市公司的价格管制，一方面要求上市公司在严重亏损的情况下保证市场供应，从而导致石油、电力等行业的上市公司全面亏损，另一方面，又需求这些上市公司产品价格管制在政府所允许的范围内。如果这些公司没有上市，完全由政府来经营，那么企业的亏损与赢利全部由政府来承担。但是作为一家上市公司，如果上市公司是自己经营上亏损，那么只能说明投资者对这家上市公司认识不清，其亏损投资者承担也没有什么。如果上市公司的亏损出台政府的政策目标，那么投资者对这种政策目标造成的亏损补贴是没有道理的。在这样的情况下，投资者是不会一直给这些上市公司补贴的，他们一定会退出这个市场。目前国内股市为什么这样持续的大跌，投资者对股市没有信心，就是与这样问题有关。可以说，政府如果不放开对上市公司的价格管制，要想恢复投资者对股市是信心是不可能的。

而股市这种持续的下跌，不仅会严重伤害市场投资者，也让整个中国经济失去一个持续发生融资平台。毫无疑问，近几年来中国经济之所以能够这样迅速发展，国内不少企业能够迅速成长，不少企业都与很好地利用这个平台有关。可以说，如果国内股市还是这样持续下去，甚至于持续一年，那么中国经济增长有持续性肯定会面对不少困难。因此，政府一定要对目前的经济关系作一个全面的清理，理清其中的各种关系，从而找到一个好的办法。特别是成品油价格上，政府应该走出以往计划经济思维定势，以市场价格机制为基础，理清其经济关系。

总之，无论是从短期看还是从长期看，成品油的价格以市场来定价，以市场为基础，是理顺目前许多经济关系的关键所在。而且成品油的价格上调，尽管会对国内价格水平上升造成不小的影响，但如果政府能够在短期内加大对弱势企业及弱势居民的补贴，这种影响所造成对价格水平的影响可以减小。但是，成品油价格关系理顺，则是对中国经济发展是有百利。

 

最近有人说，随着国内房价下跌，中国可能出现负资产家庭。在这些人看来，如果中国出现负资产家庭，政府就得注意了，就得改变目前房地产市场的金融政策，特别要改变目前从紧的货币政策，要让涨到天上的房价再上涨。对于这些言论，司马昭之心人人皆知。

其实，“负资产”这样一个概念，是香港1997年到2003年（期间香港的房价下跌67%），香港社会流行的一个新名词。其具体定义与内容，不同人有不同的理解，并非是单一刻板的东西。而负资产的界定不一样，其计算方式与得出的结果是不一样的。

一般来说，“负资产”是与个人用住房按揭贷款所购买的住房价格下跌有关。如果个人购买的住房是一次付清，不需要从银行获得住房按揭贷款，即使这些住房的价格跌得最厉害，比如说下跌百分之几十，也不存在“负资产”的问题。因为，这时，个人所购买的住房只是市值高低不同，不存在资产上的负问题。只有个人购买住房从银行获得住房按揭贷款所购买的住房价格下跌的市值低于未偿还贷款时，负资产才会出现。

而如何界定负资产的大小，取决于房价的跌幅。在香港，根据不同的负资产的定义，就有不同的计算负资产的方式。最简单、最平常的说法，负资产就是指已经购买的住房因价格下跌低于原先所付出款项。比如，原先以100万元购买的住房，现在的市场价值只剩下80万元，该住房的负资产就是20万元。如果按照这种计算方法，只要房价下跌，就会出现负资产，只不过住房的价格下跌的幅度不同，负资产的大小不一样。但是这种负资产宽泛的含义没有多少意义。因为，在市场中，价格永远在波动，价格上涨与下跌也十分平常。如果房价的下跌就是负资产，其意义不大。

按照香港金管局对负资产的定义，负资产是指“未偿还贷款额超过住房当前的市值”。也就是说，个人已经购买的住房是否为负资产，就在于购房者向银行申请住房按揭贷款至今没有偿还的贷款额为准则。如果该住房当前的市值低于未偿还贷款余额，那么该住房就是负资产。同时该住房必须是以个人名义购买，而提供按揭贷款的住房又是来自由金管局所指定几间银行。一般来说，香港业界与学界基本上认同金管局的界定，只是其范围扩展到所有的银行住房按揭贷款，其中包括转按揭与加按揭贷款。这样，在2003年3月底，按照金管局计算方法，当时负资产住房78000宗，而按照后一种方式来计算负资产住房有158940宗，相差8万多宗，该数据是香港2002年成交住房宗数的两倍多（当年香港住房一手房与二手房成交易宗数仅74584宗）。

可以说，2003年初，香港的负资产家庭达到15万多（为整个人口的比重2%），涉及资产金额达6685多亿港元（为2002年香港房地产成交总额4倍多），但是由于香港的银行体系健全，住房按揭贷款市场准入要求比较严格，因此，尽管出现这种严重负资产现象，同样没有对香港的金融体系造成什么影响。

现在来看中国住房按揭市场负资产情况。现在我们要问的是，当前中国存不存在负资产家庭？如果存在，其规模有多大？其负资产家庭的类型是什么？如果中国存在负资产家庭，对中国的银行体系及金融体系又有什么影响？政府对此应该采取什么样的政策？为什么在香港出现严重的负资产问题没有影响香港银行体系的有效运行？等。

可以说，就目前中国的住房按揭管理制度来看，由于个人住房按揭贷款的首付比重在30%以上，特别是购买第二套住房按揭贷款首付比重在40%以上，因此，按照香港金管局的负资产的定义，如果中国要出现负资产家庭，那么该地方的房价一定要下跌30%以上。但是就目前中国房地产市场的情况来看，根据国家统计局的数据，到目前为止，国内房地产市场的价格，不仅没有下跌，反之，还在上涨，只不过上涨幅度没有2007年快。因此，从总体上来，中国目前根本就没有出现负资产家庭的必要条件。全国的房价都没有下跌，哪里来的负资产。从区域性来看，深圳、广州房价下跌的幅度看上去较快，据说有楼盘的价格下跌了40%以上，但是这些楼盘多数是一手房，而一手房的价格下跌是与负资产没有关系的，因为这样的楼盘不存在房价本身上涨与下跌问题，只不过购买者价格高低问题。而且，即使是二手房的价格下跌，就目前的情况来看，在广州与深圳达到下跌30%以上的楼盘恐怕也不会太多。而且即使存在下跌30%以上的楼盘，不仅所占的比重不高，而且也可以是2007年炒作十分严重的楼盘。对于这些炒作十分严重的楼盘，即使出现价格下跌超过30%，也是那些按揭贷款审核不严而进入的房地产市场炒作者。对于这些房地产炒作者，中央政府有十分明确态度，他们是严厉的打击对象。这些人出现负资产问题，首先损失是自己，然后才是银行有少量损失（因为这些人如果把房子交给银行，就得看这些房子价格下跌的程度）。因此，国内银行体系对此根本就不用过多担心。

也就是说，就目前国内房地产的情况来看，存在负资产家庭的数量微乎其微。即使存在负资产的购买者，基本上也是房地产市场炒作者，这部分房地产市场炒作者，是政府政策严令禁止的行为。即使这种房地产炒作者出现负资产，也是很正常的事情，也说明了政府的房地产政策已经起到一定的效果。

我们再来看，个人住房按揭贷款对国内银行体系的影响。从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17%），其中房地产开发贷款余额1.8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6%左右），个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。也就是说，如果最为极端的情况出现，即假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个国内银行体系不良率也只是增加11%，它国内银行体系不会造成多少影响（国内银行体系不良率最高时曾为40%）。但这根本就不可能的事情！

还有，对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度。房价上涨幅度越大，那么在房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说，从整体上来说，国内房价上涨最快一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿，2007年个人住房按揭贷款增加9000亿元左右，2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高是那10233亿元，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8600亿元左右，而这8600亿元贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。也就是说，即使出现最为极端的情况，这8600亿元个人住房按揭贷款全部是不良贷款，也占国内银行体系资产不足3%。而2006年以前个人住房按揭贷款，由于那个时候房价水平低，国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有不少距离，更何况有30%按揭贷款首付。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险不会是太高。

也就是说，从上述的数据分析，国内根本就不存在什么负资产家庭的问题，即使存在负资产家庭问题也是规模十分微小，不足对国内银行体系及国内金融体系有效运行造成什么影响。不过，无论是从美国次贷危机还是从香港能够挺过1997-2003年的负资产危机来看，中国政府及监管部门对个人住房按揭贷款及房地产开发贷款都得引起足够的注意，以便防范风险。

在这里，有几个问题得密切关注，一是要坚决落实国务院对房地产市场的炒房、炒地严厉打击的政策，坚决把房地产市场的炒作之风清除出去。而要做到这一点，一是要严格个人住房按揭贷款市场准入标准，要对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，比如要求个人住房贷款者出示银行工资对账单、个人所得税交税单、单位工资单、建立个人信用体系等。如果商业银行对个人购买住房贷款者的收入采取真实性原则，这就让银行风险防范在贷款发生之前；二是要对严格区分投资性与消费性购房。对于后者仍然采取信贷优惠政策，对于投资性购房则要采取市场定价原则。这样既可以增强银行防范风险的能力（提高利率），也能够把一些房地产炒作者完全拒绝在市场之外。如果国内商业银行不是仅顾及短期业绩，而且考虑到商业银行的中长期风险，即使未来房地产市场出现大的价格波动，那么这些房地产个人按揭贷款对国内银行体系也不会造成多大的影响。香港情况就是这样。三是中国的房地产市场还没有经历过一个完整发展周期，市场面对的困难与问题会很多，因此，政府监管部门不仅要制定一系列的制度规则来防范其风险，还得对发生一些现象作一些清楚的分析，保证信息透明化。这样便利民众分析与判断，而不是为一些人所操纵。如果政府监管部门能够这样做，那么无论是对国内房地产市场来说，还是防范国内银行体系的风险来说，都是十分重要的事情。

 

6月10日的中国股市，又出现了暴跌，上海综合指数又跌到3071点，跌幅达7.73%。有人认为这次股票指数的深度下跌，是由于央行货币政策的收紧，是由于商业银行的存款准备金率上调力度过大。也有人认为是外围因素的影响。

但是，在本文看来，央行的存款准备金率上调，只是这次股市指数下跌的导火线，国内股市下跌的真正原因，既不是央行银行政策收紧，因为存款准备金率上调只是央行加强对商业银行流动性管理，对实体经济流动性影响是间接的；也不是目前有人所认为国际油价快速飚升及越南金融危机的爆发，因为在中国成品油管制的情况下，在中国资本项目没有开放的情况下，这些外在因素对国内股市影响都是十分小的。

正如我一向指出的那样，半年来国内股市的大跌，既有早两年股市快速飚升所吹起泡沫的破灭，也有股市分置改革的后遗症，还有国际金融市场震荡及国际经济的不景气等，但最为重要的在于政府到现在没有走出计划经济阴影，在于对股市的主导、对股市上市公司的严重干预。特别是，政府对股市上市公司的产品价格干预，则是这次股市深度下跌的根本原因所在。

可以说，在近半年来，除了两次重大的自然灾害之后，政府对经济的微观干预成为目前中国经济发展最大的不确定性。比如说，目前我们在一个误导性概念即“结构性通货膨胀”的主导下，政府相关部门总是希望通过对某类商品的价格管制来压制上涨过快的通货膨胀，以为只要对目前影响通货膨胀上涨的食品、成品油、电力等价格实行管制，那么中国的通货膨胀就会减缓下来，就会减轻整个国内通货膨胀的压力。

但是，实际上，正如我在2007年6月通货膨胀上涨到4.4%时指出的那样，中国的通货膨胀，由于CPI统计体系的严重缺陷，只要CPI快速上涨到食品，它就意味着中国全面的通货膨胀已经开始。比如说，今年4月份CPI上涨到8.5%了，仍然有人还在说什么结构性通货膨胀。我想这些人很进入真正的市场。如果曾进入过市场买过东西，就会发现，市场的消费品根本就不仅是食品价格上涨了，而且早就全面的价格上涨了。比如说，擦皮鞋，上个月还是每一次二元，目前早就上涨到每一次五元了。还有，葡萄酒干红，这类商品应该是供给过剩竞争十分激烈的商品，但这个月上涨价格也超过了10%以上。至于，水果食品的价格上涨更是不用说了。既然整个市场中的商品价格也在快速上涨，那么仅用一个结构性通货膨胀来解释目前的价格水平上涨，不是有点太误导大众了吗？正因为有这样一个误导性概念，今年以来政府计划经济阴影越来越浓，比如在对市场商品的价格管制，就是这种误导性概念导致的结果。

还有，政府对成品油的价格管制，政府就是希望通过对成品油的管制来减少通货膨胀的压力。但是，由于中国成品油生产为两大石油公司所垄断，而这两大石油公司又是上市公司。当国际油价快速飚升，由年初90多美元一桶上升到最近140美元一桶时，国际市场的油价格上涨近50%了，但是成品油价格仍然保持在去年的水平上。这样，两大石油为了油品供给就得每生产一吨油亏损2500-3000元。有研究计算表明，如果按照目前成品油与原油的价格水平，以现在供求量，那么2008年两大石油公司的亏损会达到2200亿元。如果财政对两大石油公司的亏损全部补贴，那么两大石油公司亏损才能有得到补偿。如果财政补不足，那么两大石油就得出现严重亏损。由于两大石油公司为上市的公众公司，当两大石油或是出现亏损或是没有赢利时，那么这类公司的股票一定会颗粒无收。

在这样的情况下，投资者也一定会用脚步投票退出这样的公司，这些公司的股票价格下跌也就必然。当占股市市值比重30%以上的上市公司投资者退出而股票下跌时，那么投资者对股市的信心也就会不断丧失，并由此进一步推低整个股市的价格。就当前的情况来看，政府为了减轻通货膨胀压力，通过各种方式对石油、电力、煤炭等上市公司的价格管制，从而导致这些上市公司产品价格机制严重扭曲及经济效率的严重损失。这也导致了投资者无法理性判断这些公司投资价值在哪里而用脚投票退出这些股票。当大量投资者都用脚投票退出这些公司股票时，那么这些公司股票价格快速下跌也就必然。这就是目前国内股市价格下跌最为重要原因所在。如果政府对上市公司的价格管制不放开，让这些上市公司产品价格根据市场情况自主定价，那么中国的股市要想发展与繁荣起来是根本不可能。

而且这种对上市公司的价格管制，不仅严重损害了国内股市发展与繁荣，也是目前国内通货膨胀越来越高的原因所在。因为，这种对企业的价格管制，不仅会浪费纳税人的钱（财政补贴）让市场的价格机制扭曲，让企业生产效率低下，而且也为一些人提供寻租的空间，让一些企业生产成本提高。而这种生产成本的提高最后一定会转稼到下游的消费者手，从而使得通货膨胀压力越来越大。可以说，目前政府实行这些价格管制对经济摧毁作用已经确切无疑，一些政府部门决不可固执已见，否则会丧失了中国经济得以快速成长的一个又一个的机会。

可以说，就目前中国的股市来说，如果不能够从这种政府对上市公司价格管制根本的问题上入手，放开对这些上市公司价格的管制，让股市这些大的蓝筹公司成为股市发展的中流砥柱而不是投资者放弃的目标，那么中国的股市才得以发展与繁荣。否则，中国股市也就永无宁日。而且这种对商品的价格管制对市场的破坏作用早就暴露无遗，希望政府对此有一个清醒的头脑。这才是解开中国股市症结第一把钥匙。

 

 

 

“房贷三假”就是指房地产市场的"假按揭"、"假首付"、"假房价"等"三假"行为。据报道，中国银监会近日发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(以下简称《通知》)。即在上个月，银监会有关部门曾到上海等调研，并就房贷资产质量、未来房价走势等问题召开相关的银行人士开了座谈分析会。银监会有关部门从相关的分析中发现，“目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题，需要加强管理，采取有效措施，防范风险。”并要求国内各商业银行对房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等"三假"行为进行严厉整治。有媒体认为，监管部门这样做就在于建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，在于防止房地产企业向银行转嫁风险等。

可以说，从《通知》的内容及监管部门关注的对象来看，对房地产市场的来说意味深长的事情。首先，由于国内房地产市场是由计划经济转轨而来，其基本的信用体系根本就没有建立起来。这就使得一个完全依赖于银行贷款发展的起来的房地产市场，不仅无法以健全的信用制度为基础，而且也无法有一个发展良好的多元化的房地产融资体系。在这种制度规则不健全、市场不完善的情况下，房地产开发商借助于制度规则的不完善，作假、造假不仅容易得逞而且成本低。可以说，为什么早几年无论什么人只要购买房子，都能够从商业银行借到钱，这就在于房地产开发商、商业银行、律师及当事人一起合谋的结果。否则，许多达不到个人住房贷款市场准入者就会拒绝在银行贷款的大门外。

对于“贷款三假”的当事人来说，为什么这些人愿意合谋？就在于其利益极端化使然。对于商业开发商来说，“贷款三假”的任何一种方式，都在于能够从银行体系套出更多钱，并利用这些钱来套取国家之财富，来获得更高暴利，来便利掠夺社会之财富。对于商业银行来说，就在于商业银行的当事人可以通过贷款规模扩大而提升其业绩，并在短期内获得更高的奖金，但由于这些贷款一般都中长期贷款，只要这些贷款短期内不出问题或房价短期内不下降，这些贷款未来风险洪水滔天，对其影响也不会太大。而对律师来说，业务当头，多一笔业务也就多一笔利润，但不要承担其责任何乐而为；对于购买的当事人来说，“贷款三假”，不仅在于能够便利在套取商业银行的资金，而且可以提高其银行金融杠杆率，用更少的钱，甚至不用自己的钱来撬动银行更多的资金，个人获得更大的利。但是，所有的这一切，商业银行贷款一旦出现问题，全部的风险只得由商业银行来承担。

其次，管理层严厉整治住房“贷款三假”，说明了目前国内商业银行这种现象不仅普遍而且也十分严重。特别是国内房地产市场以投资或投机性为主导市场转变为以居住为主导的市场时，不仅房地产市场的价格会逐渐地回归理性，而且住房的需求也会迅速下降。在这种情况下，不仅老的“贷款三假”会不断地披露出来，而且房地产开发商面对楼市需求的压缩、销售低迷、资金面的紧张也会采取各种方式来制造新的“贷款三假”，从而使得“贷款三假”进一步恶化。因此，管理层在这个时候发《通知》，不仅在于“贷款三假”问题普遍性与严重性，也说明了房地产市场面对问题的严峻性。

第三，管理层为什么要严厉整治住房“贷款三假”？不仅在于要把商业银行住房按揭贷款的风险防范未然，防止中国式次贷危机出现，而且在于落实今年总理工作报告中及2008年国务院工作要点所提出的严厉打击房地产市场炒作，让国内房地产市场成为一个民生的市场。可以说，为了落实党的十七报告的基本精神，为保证政府工作报告政策具体实施，中央政府不仅在信贷政策上要严厉打击房地产市场炒作政策工具，而且还有一系列政策手段来保证这些精神具体落实。只有这样，中国房地产市场才能够走向持续健康发展之路。这也就银监会整治“房贷三假”的意义所在。

 

2008年是中国经济最为不确定性的一年，先有雪灾，后有汶川大地震。每一次经济生活中重大事件出现，总是会有人认为今年从紧的货币政策应该改变。而对房地产来说，更是提出所谓的百日巨变，认为国内房地产市场不仅会由于这些重大的灾害对其行业造成极大打击，而且中央从紧的货币政策会让国内房地产百日之内发生巨大的变化。但实际上，百日早就过去了，不仅中国经济挺过了这些大的灾害，而且金融政策也没有对房地产市场造成多大的影响。

我今天刚收到最新一期的国家统计局的《中国经济景气月报》。从已有的数据来看，1-4月份全国房地产开发投资额达到6962亿，增长为32.1%，同比增幅快近5个百分点，特别是中西部分地区，其增长分别为44.8%、42.6%，同比增幅快近10个百分点。而1-4月份全国房地产开发投资资金达12022亿元，同比增加2500多亿，增幅为25.9%，基本上与2007年同期增幅持平。房地产开发资金中的商业银行贷款为2896亿，多增加574亿；但外资进入只有148亿，同比减少近10亿；自筹资金为4440多亿，同比多增加1200亿；个人按揭贷款减少近1000亿。而住房的销售面积及销售金额都有所下降。

从以上数据可以看到，尽管今年以来央行采取了从紧的货币政策，但是国内商业银行体系进入房地产的信贷资金不仅没有减少，反之增加，而且增加幅度仍然不小。也就是说，尽管央行采取了从紧的货币政策，但这些政策对房地产市场并没有造成多大影响。而且从自筹资金快速增长情况来看，由于今年股市融资的困难，房地产企业从股市获得的资金十分有限，因此自筹资金来自股市不会太多，估计这些自筹资金不少会是变相的来自银行信贷资金。这可以从今年商业银行信贷资金快速增长情况中能够透露出一些信息。

不过，其中有一个十分重要的信息应该注意到，就是今年以来个人住房按揭贷款迅速下降。这其中既有房价过高，绝大多数居民没有支付能力进入房地产市场的原因；住房按揭贷款市场准入标准提高使得一些人无法进入房地产市场；也有由于359号文件出台，及今年政府工作和2008年国务院工作要点，严厉遏制或打击投资性购房和炒房，从而使得住房的炒作者或投资者购房预期改变，他们进入房地产市场迅速减少。而住房按揭贷款迅速下降，也就让房地产市场销售迅速减少。这一点就是目前国内许多地方房地产市场的基本现状，特别是在汶川大地震后，这种情况更是会明显。

那么，商业银行信贷大量地流入房地产市场，但为什么房地产开发商会大叫资金紧张呢？其实，从国家统计局的数据来看，今年进入房地产市场的资金不仅没有减少，反之增加。房地产开发商为什么会大叫房地产市场资金紧张，其问题有以下几个方面。一是2007年以来房地产市场土地政策有许多调整，特别房地产开发那种“空手套白狼”的经营模式已经不适用了。比如说，土地出让金的问题，以往房地产开发获得土地后，土地出让金不仅可以分期付款，而且还可以欠帐，等住房预售之后再付给政府。但目前的情况则不同了，获得土地出让证不仅不可以分期付款分期获得土地使用证，而且还不可欠土地出让金来获得土地使用证。这样，必然要求房地产开发商持更多的现金，否则是无法获得土地的。

二是从实际的情况来看，房地产市场的资金并不紧张，房地产企业的资金链也没有看到哪家公司断裂的。对于一家企业来说，一方面手中持有大量市场所需要的产品，另一方面又会出现资金紧张。因为，如果一家企业资金出现紧张，它一定会把手中大量持有的商品寻找一个合适的价格卖出去。但是，就目前国内房地产市场出现的情况来看，当一家房地产企业资金链出现紧张时，它们也一定会让其手中的住房找一个合适的价格早点卖出去，以便企业资金早点回笼。因此，就目前的情况来看，并非是房地产开发企业资金出现什么紧张，否则，这些企业早就会让其手中持有的住房降价出售。在任何一个房地产市场，没有卖不出去的房子，只要不能够让需求者可接受的价格。住房供给多了，让其价格达到消费者希望值，那么房地产开发企业的住房就会迟早卖出去，资金就能够尽早回笼。

从以上的分析可以看到，目前国内房地产市场开发投资仍然过高，商业银行进入房地产的信贷也没有减少，因此，房地产开发商也就不存在银行信贷不足的。如果一些房地产存在资金紧张，也不是因为有从紧的货币政策，而且是房地产开发商不愿让其生产住房在一个合适的价格上销售出去，希望居货卖高价，获得暴利。如果一些聪明的房地产开发看到这点，尽早地调整以往经营策略，让房地产市场的价格理性回归，那么这些房地产开发商就能够比他人先行，否则一些房地产开发商要走出困境是不可能的。这就是国内房地产市场调整必然性，在此，那种所谓的“百日剧变”意义不大的。既然房地产市场面对的问题是自身的事情，那么央行的货币政策会由于房地产市场变化而调整吗？

 

有专家预测，5月份的CPI增长可以放缓，即将公布的5月份CPI涨幅将从4月份的8.5%，同比涨幅降至7.7%-8.1%之间，出现明显回落的趋势。有房地产开发商就此认为，CPI增长放缓是对房地产市场的利好。对于这个结论是如何得出的，其逻辑关系如何，我没有去读之，但是，看到这样的结论，实在是太好笑了。

因为，无论是从经济学一般理论来看，还是从中国经济与房地产的现实来看，从哪个角度都无法得出CPI增长放缓将对房地产利好的结论。

一般来说，CPI是什么？它是消费品价格指数，是对一个消费品蓝子价格的衡量，反映消费者支付商品与劳务的价格变化的情况。在这个消费品蓝子中既包括了食品、衣服等消费品，也包括了与居住类相关的消费品与服务（居住类包括了与居民居住相关的所有的费用，如房租、住房按揭贷款利率、水电费、物业费等）。而居住类消费，中国CPI中所占比重为13%左右，美国CPI中占比重为42%以上。也就是说，尽管中国CPI中居住类所占的比重与实际生活差别较大，但同样是与CPI正相关的。即居住类的价格水平越高，反映在CPI中也就越高。一般来说，居住类的价格水平是与房价水平相关的。即房价水平越高，居住类价格水平也就越高，反映到CPI中的价格也就越高。反之亦然。

也就是说，房价作为CPI的先行指数，房价水平越高，经过房租传导，那么CPI上涨的幅度就越快。如果CPI上涨幅度放缓，也就意味着房价早就回落，最后反映到CPI上来。特别是这一轮的通货膨胀，其根本原因就是房价上涨过快的结果，房价上涨最后通过农产品、食品、居住类消费传导到CPI上来。从中国的实际情况来看，房价的上涨大致要半年之后传导到CPI上来。如果CPI增长放缓，也就意味着国内房价在半年前就开始下降了！

可能这些人会说，CPI增长放缓，会让银行利率水平下降，会让个人住房按揭贷款利率下调，会让央行从紧货币政策放松，这些都房地产市场有利的因素。在这里，不知这种CPI增长放缓是什么原因造成的。比如说，如果今年5月份以后的CPI增长真的放缓，那么是不是物价水平开始在下降呢？实际情况则不是这样。一是这种情况出现可能性不大，二是即使真的出现这样的情况，也只是由于2007年6月之后CPI指数过高而导致的结果。

因此，在这样的情况下，即使出现CPI增长放缓也并不意味着中国的利率水平会下降。因为，就目前的情况来看，如果不是上半年的雪灾及最近的汶川特大地震，按照目前银行利益水平与CPI水平来看，负利率为4个多百点。如果不是今年特殊灾害，商业银行利率上调3-4个百分点早就是不争的共识。既然现有的利率水平与CPI关联度不大，那么即使现在CPI增长放缓也并不意味着银行利率下降及个人按揭贷款利率下调。根据现行的CPI与商业银行利率水平背离性，只要特殊时期一过，中国商业银行利率仍然处于上升通道。而商业银行的利率上升，对房地产供求两方都会起到十分遏制作用，CPI增长放缓并不会有利于房价上升。

还有，CPI的增长放缓是不是意味着央行从紧的货币政策调整。对于这一点，无论是从现实的经济生活还是从央行最近的报告来看，都明确表示，尽管今年一些重大灾害增加经济生活的不确定性，但是中国整个经济增长格局并没有改变，因此在国内商业银行信贷增长过快、固定投资过热、CPI过高及国际市场大宗商品快速上涨的情况下，央行从紧的货币政策在短期内并不是会改变。有人指望CPI增长放缓央行会改变目前从紧的货币政策是不可能的。

总之，近几年来，无论出现什么经济现象，房地产人士总是会根据自己的需要做出有利其利益的解释，但实际上这些解释与理论与现实都是相悖的。大家多想想就明白了。

 

当前中国物价水平越来越高，不仅CPI（居民消费价格指数）价格连续11个月处于高位运行，而且PPI（生产品价格指数）和RPI（社会零售物价指数），甚至于GDP平减指数也越来越上涨。

那么，国内物价水平快速上升，是什么原因导致的？有人解释为成本推动型（比如说是因为国内农产品价格上涨的结果），也有解释为需求推动型（比如说是由于国内居民住房需求刚性），还有人认为是国际市场价格快速上涨传导到中国的结果。对于这些解释，每一个人都能够给出不同的理由，从中也能在现实经济生活中找到所对应的一部分，但是这些解释是否把握到当前问题的实质则是另外一回事。正因为这些解释与现实经济生活相差较远，从而也就无法找到一种应对这种通货膨胀高企的有效政策。

可以说，当前通货膨胀为什么越来越严重？最大的问题就在于一些政府部门对通货膨胀认识，在于一些政府部门不知道通货膨胀到底是什么原因引起的或明知而作出误导性解释？因为，正如2007年上半年，国内股市泡沫四起，有人提出当时中国股市的泡沫是什么结构性泡沫？既然股市泡沫是结构性的泡沫，那么股市的泡沫存在也就没有多少关系，只要通过适当的政策调整就会应声而落。结果是，股市的政策越是出台，股市的泡沫吹得越大，最后结果是当股市泡沫吹得很大后，从2007年10月16日起股市泡沫开始逐渐地破灭，到2008年4月21日股市指数下跌了50%以上。到这个时候，股市的结构性泡沫再也没有人说了。

同样，从2007年6月起的中国的通货膨胀，一直有一些政府部门的人认为这一轮的通货膨胀是什么结构性的通货膨胀，是由于食品价格上涨导致的结果，因为从中国核心CPI来看，核心CPI上涨幅度实际上很小（其实中国核心CPI是一些杜撰出来的东西，中国根本就没有核心CPI）。既然中国通货膨胀高企是由于部分消费品价格上涨的结果，因此，政府的政策只要管住这些消费品的价格就能够让通货膨胀压力降低。可以说，2007年以来对通货膨胀调整的政策基本上就在这样的思路上推出，政策的重心也放在如何对某些上涨过快的消费品的价格管制上。

从历史经验来看，如果政府仅仅是希望通过对管制某些商品价格的方法来治理通货膨胀，其结果只能是南辕北辙，要达目标是不可能达到的。因为，无论是从理论上来看，还是从经验上来看，用价格管制的办法来治理通货膨胀，最后失败的例子比比皆是。比如，最近的非洲的辛巴威，通货膨胀到了70倍。政府下令让所有物价全部下降，民众当然相当拥护，但实际上不仅没有遏制过高的通货膨胀，反之，物价更是快速上涨，整个国家经济也陷入萧条。还有，20世纪40年代末，中国的通货膨胀也是一个十分明显的例子。

再来看当前中国情况，目前政府对成品油进行严厉的价格管制，希望通过这种管制来减缓通货膨胀上涨压力，但是这样做，不仅达不到目的，反之由于对成品油价格管制而导致了油品市场的价格严重扭曲，所造成经济问题更是为大，价格上涨的压力更大。如石油的国际价格从2007年初的50美元上涨到当前130美元。由于国内石油价格不能根据国际油价变动做出相应的调整，这一方面造成国内两大石油公司（中石化与中石油）必须在严重亏损的情况下经营，而由于两大石油公司不仅是公众的上市公司，而且两大石油公司市值所占的比重较高。在政府对两大石油公司的价格管制而导致两家公司严重亏损的情况下，股市投资者一定会用脚投票退出这样严重亏损的上市公司，从而导致整个股市的价格下跌。同时，由于两大石油公司所经营石油严重亏损，这不仅会降低两大石油企业生产的积极性，从而进一步造成国内油品严重短缺，增加用油企业的生产成本与交易成本。

从目前广东、浙江及北京所观察到的情况来看，由于石油短缺，许多运输车辆加不到油，即使能够加到一点油，也要排上很长队，花上很多的时间。前几天，在北京五环边上一个加油站上见到一个货车司机，他告诉我，他已经在北京等加油两天了。由于加不到油，不仅车上的货物不能够及时运到目的地，造成运输货物损坏，而且一路上增加了几倍等待加油的成本。而且，由于油品的短缺，也使得一些加油站的油品以次充好，变相提高油品的价格。而这些运输车辆成本的增加，也必然会把其增加的成本转稼到下游的消费价格上去。这样，政府对成品油价格管制，不仅扭曲了整个市场的价格机制，制造了成品油的紧缺，增加企业运行成本，降低了企业经营效率，而且它也成了推高整个物价水平的重要动因。还有，比如，政府对电力价格管制的结果、对农产品价格管制结果都是如此。

总之，市场经济的根本是什么？就是通过价格机制来形成对企业及个人有效的激励与约束，让企业、个人能够根据市场的价格的变化来调整其行为。如果市场的价格被管制，市场的价格扭曲，那么个人与企业行为激励与约束机制就不可能出现。世界各国的历史，包括中国改革30年以来的历史都表明，个人与企业在既定的约束条件能够通过有效的价格机制让市场运作起来，这才是唯一经济发展、企业效率提高之路。因此，当前政府对一些行业及产品的价格管制是不利经济发展的，其带来的严重负面影响决不可低估。

 

 

一场天崩地裂的大地震，不仅让无数的生灵被吞噬，也让当地经济受到了毁灭性的打击及让个人财产在一瞬间消失。比如，自汶川大地震以来，灾区个人最主要的财富即大量房屋建筑被摧毁。据初步统计显示，四川省成都、德阳、绵阳、广元、雅安和其他15个市州倒塌及损坏房屋约440多万间，部分城镇几乎夷为平地；甘肃省倒塌裂损房屋45万多间；陕西省倒塌裂损房屋30万多间。

这些倒塌的房屋中，有自建的住房，有购买的商品房；而购买的商品房，有个人一次付清的或贷款已经还清的，有商业银行按揭贷款购买的；同时，购买的商品房中，有个人自住的，也有个人投资的等。可以说，无论是哪种方式的房屋，由于大地震，灾区居民的财产随着房屋倒塌而在倾刻中消失。这对灾区居民来所造成损失是难估量的。特别是，那些通过银行按揭贷款购买的住房，不少人不仅要承受失亲人和家园的痛苦，而且也有可能会由于丧失还贷能力后还得背负沉重房贷。据不完全统计，此次地震涉及的个人房屋按揭贷款损失约10.5亿元，其他贷款损失应在100亿元以上。

针对这样的情况，5月19日，央行和银监会紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(下称《通知》)，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不作不良记录。《通知》的适用范围包括四川、甘肃、陕西、重庆、云南等重灾省市，即日起开始执行。接着，5月23日，中国银监会下发了《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》（以下称《紧急通知》），要求对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；核销的依据是《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》的规定。

可以说，这两个《通知》是监管层希望出台相应救灾政策来减少灾区民众负担的一种方式，是应该值得肯定的。但是，在现场救灾还没有结束，灾区重建刚刚开始，灾区居民基本的生活秩序还没有确立的情况下，监管层急匆匆地出台这些《通知》更多的表现为政治上的倾向性。对于当前，该《通知》真正能够帮助灾区民众还有一个时间性问题。在灾区居民的基本生活秩序没有恢复、次生灾害不断的情况下，灾区居民怎么还有时间来考虑个人债权与债务问题。如果银行监管部门不是这样急匆匆地出台这样的通知，而是针对当前灾区住房损失的情况，给出十分清楚详细的信息。等现场救灾结束，监管部门在这样的清楚详细的信息基础上制定相应的政策。这样的政策不仅更具有针对性，也能够体现人道原则、商业原则、公平原则的统一。因为，灾后的住房按揭贷款的减免，并非仅是一种经济行为，而其背后存在复杂的利益关系。

从人道的角度，当灾区民众面对着不可抗拒的特大自然灾害、心灵受到创伤、财产被摧毁、生活无着时，如果还要他们来承担被震毁住房的债务，从人道的角度来说，是不应该的。整个社会就得伸出援助之手来帮助他们，帮助他们度过难关。但是，这种人道的问题是不是仅仅灾区购房民众与商业银行的债权与债务关系。如果是，那么这些损毁住房的按揭贷款由商业银行与个人协商解决减免，这样可能面对的利益关系要简单些。如果不是，这种按揭贷款的减免还需要政府来承担时，那么这时就有一个公平不公平的问题。

因为，对灾害所损毁的全部住房来说，有人购买住房借了商业银行的钱，有人没有借商业银行钱，也有人购买住房时可能是借的亲戚朋友的钱等各种各样的情况。如果所损毁的住房仅是借了商业银行钱的按揭贷款可以通过国家来减免，而其他方式或条件下所损毁住房的债务关系则不可减免，那么对其他人是不公平的。特别是，灾区广大农村，农民的住房基本上是自建的。在大地震面前，他们的住房也是毁于一旦，那么他们的住房损失又通过什么样的方式来补偿，仅仅供应农民一套简易住房就可体现公平吗？因此，对于目前灾区居民住房按揭贷款的减免，如果是通过商业银行与个人的债权与债务关系协商解决，那么这是两者之间的债权与债务关系；如果这种债务的减免是要通过政府财政资助的方式来解决，这里就有一个公平性的问题，即住房损毁其他债务关系的人，政府可以通过什么方式来给予补偿。

即使是商业银行与居民个人债权与债务关系，这其中所面临的利益同样十分复杂。仅仅以两《通知》所给出的原则性指导是不够的。因为，在一个保险市场十分发达的金融市场，如果发生如汶川大地震这样的灾害，它可以通过巨灾险来减少居民财产损失。但是，在中国，由于这个险种收费昂贵，国内基本没有地震灾害险。这样，汶川大地震居民财产受到毁灭性时，灾区居民是无法通过巨灾险减少其财产巨大损失的。因此，为了保护国内居民的财产，如何设计一个广大居民乐意接受的巨灾险产品，是保险管理层必须面对的重大的问题。

那么，在没有巨灾险的情况下，如何既让灾区居民所受到住房损失降低到最小程度，又体现现代文明社会的公平性。台湾的经验值得我们参考。台湾“9·21”大地震，对灾区居民的住房同样是一种毁灭性摧毁。但是在地震发生后，台湾相关部门在第一时间宣布，对灾区居民原有房屋已办理担保借款的部分，提供“本金展延5年，利率按原贷款利率减4码，利息展延6个月”的措施。央行《通知》所给出的规定与这些措施精神是一样的。但这并不能解决根本问题。

因此，在一些民间机构的推动下，又对灾区居民所面临的按揭贷款问题又设计出了更为切实的解决方案，即由相关部门给予每户最高350万元新台币的贷款额度，如果受灾户重建或重购住宅花费200万元新台币，则剩余150万元新台币的额度即可用于原贷款的偿还，并适用优惠利率。这意味着，350万元新台币的新贷款，是以受灾户重建或重购的新房和土地，以及原有住房的土地作为新的抵押担保品。此外，如果原贷款剩余的额度较低，受灾户可与银行协商，以原土地及住房清偿所余债务，相关部门将给予银行一定的利息补贴。这样，受灾户、政府部门及银行一起来承担风险，一起来渡过难关。

还有，即使是商业银行与居民个人的按揭贷款，也并非仅是两者的债权与债务关系。一般来说，购房者在向商业银行申请按揭贷款购房时，除了要与开发商签订《商品房买卖合同》外，还要与商业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。对于银行的债权而言，除了开发商对购房者借款购房的阶段性担保外，购房者还必须同意将所购房屋作为抵押物抵押给商业银行。也就是说，根据这些合同关系，即使是抵押物消灭了，但两者的债权与债务关系仍然存在。这就是现代金融市场的商业原则。因此，在这种商业运作过程中所面临的风险与不确定性，不是政府行政部门一纸文件就可一了百了的事情，而且是要通过当事人协商谈判来解决。

还有，由于住房产品的特殊性，既可是消费品，也可以是投资品。如果作为消费品，那么就具有明显的公共性特征，既政府有责任来保证每一个基本的居民条件。无论是平常还是遭遇到重大的灾害面前都是如此。如果住房为投资品，那么购买住房者的目标就是如何这种投资来获取投资回报。因此，住房投资不仅可获得投资回报，同样也面临着风险。如果说，住房投资者面临的风险时，无论是可抗拒或不可抗拒的，这种风险要让政府或他人来承担，而且其获得收益时则归个人所有，那么这种规则一定会促使个人高风险的投资，从而推高当地的房价，但其风险则让整个社会来承担。所以，即使汶川大地震中所损毁的住房的按揭贷款是由商业银行或政府来承担，也得对这种住房投资与消费做出一个严格的区分。在不同的情况下，给出一个不同的解决办法。

还有，住房按揭贷款还有一个期房与房主已持有的住房差别问题。对于已经入住的住房，那么这种债务关系主要发生在商业银行与购房者之间。对于期房来说，这其中的关系就复杂得多。因为，房地产开发商要涉及其中。在出现这种不可抗拒的自然灾害时，商业银行、购房者及房地产开发商其中的责任如何来分担。这些就得有一些比较清楚的规则。否则，无论是房地产开发商，还是购房者都可以用不可抗拒之因素，而拒绝与商业银行谈判，把整个风险推到商业银行身上。

总之，对于这次汶川大地震中，房屋被损毁灭的按揭贷款，其中所涉及的利益关系十分复杂，不是政府相关部门下一个行政规则就可解决问题的事情。政府要本着人道原则、公平原则及商业原则的统一来办事，就得对当前灾区房屋损害问题及居民按揭贷款情况等方面获得更为详细深入的信息，并这基础上制定一个能够顾及各方利益比较成熟解决办法，仅是以政治化的方式给出几条指导性意见是不够的。特别是有人认为要快速处理的方式来解决这些贷款时，这样做所带来的问题会现在还要多。

 

一场天崩地裂的大地震，不仅让无数的生灵被吞噬，也让当地经济遭受到了毁灭性的打击。对于汶川大地震对中国的经济影响有多大，各方都在根据其掌握的资料与数据在评估中。总的来看，尽管汶川大地震对当地经济造成了毁灭性的打击，但是由于中国经济是一个大体经济，该地震对整体中国经济的影响不会太大。无论是GDP的增长，还是CPI的压力都是如此。不过，汶川大地震对国内房地产市场严重的负面影响是怎么也不可低估的问题。

汶川大地震对国内房地产市场所造成巨大的严重的负面影响，我们可以分为直接的与间接的，实体面的与认识面的，还可以分为不同区域性等。而层面的不同，其影响的程度也就不一样。

首先，这次汶川特大地震，造成了几百万间房屋倒塌，几千万间房屋受损。可以说，由于灾区的大量房屋倒塌与受损，从而使得灾区的住房市场受到毁灭性打击，因此，在这个地区的房地产市场基本上被大地震所摧毁，而且在未来几年的时间内这个地区房地产市场都不可能出现。因为，目前该地区的住房被地震完全摧毁之后，当地居民的住房问题只能通过政府巨大财政投入来解决。无论是简易住房建造还是未来新城区的住房建设，都离不开政府的财政援助，都得以政府财政支持为主导。也就是说，由于这个地区的住房是通过政府灾后重建来完成，那么，地震灾区几年之内不会出现商品化的住房市场。

其次，汶川地震对震央较近的成都、重庆等二线、三线的房地产将造成直接严重的负面影响。地震发生后，这些城市的房地产项目建造基本上全部停止。这不仅在于要防止可能再次出现余震造成人员的伤亡，更重要的是要对该地区全部的房地产项目的抗震能力与住房的安全性进行全面检查，看看合不合国家规定的抗震标准。也就是说，这次地震不仅会把当地房地产市场许多弊病都显露出来，也能够让一些没有达到抗震标准的住房表现出建筑技术上问题。比如说，地震后，如成都不少高档住房，在地震中出现裂缝；逃跑通道不足等。

更为重要的是，地震发生后，无论是购房者还是开发商，对当地住房的观念已经发生了根本性变化。如对开发商来说，在成都、重庆地区，早几年一直是全国大的房地产开发重兵把守之地，尤其是这次受灾严重的成都，2007年诞生了一个又一个“地王”，房地产开发商手中持有的土地越来越多，土地的价格也越推越高。地震发生后，不仅成渝地区的房地产公司的股市迅速下跌，而且该地房地产开发手中持有的大量土地能否开发已经存在巨大的疑问，这些土地的投入何时收回更不确定。更何况，即使这些土地能够开发，这些地方的住房需求有多大，同样是面临很大的不确定性。

因为，地震发生后，这些地区的居民对住房的理念将发生很大变化。一是购房者无论是投资还是消费，都会把住房的抗震能力、住房居住的安全性作为其购买选择的首先条件。而这些方面，不仅涉及到住房的选址，而且还涉及住房的建筑结构及成本。对于那些抗震能力弱的建筑物，居民对这些住房需求会减少。对于投资者来说，住房的投资价值就在于它是耐用性或长期投资品，但是地震可以在瞬间让个人一生积累财富毁灭时，那么投资者对住房投资的价值就得重新评估等。在这样的情况下，住房的投资价值会即刻下降。在这种情况下，目前这些地区的居民对住房的理念已经发生很大的变化。不少人开始感觉到，与其购买住房不如租房，与其住高层，不如住低层。

可以说，汶川地震后，在重庆、成都这些受灾地区，外地的房地产开发商会逐渐撤出该地区，外地的住房投资者会逐渐退出该地房地产投资市场，而当地房地产投资者也不敢进入房地产，住房需求也会迅速下降。可见，地震对这些地区的严重的负面影响在灾后不久就会表现出来。而且这种严重的负面影响在未来一个较长时间内根本就不会恢复。除非人们已忘记汶川大地震所发生的悲惨场面。

第三，汶川大地震发生后，也会严重地影响国内房地产市场。地震发生后，最近网上调查表明，有60%以上民众宁可租房而不愿意自己买房，有51%以上民众不会进入房地产市场的投资。也就是说，汶川地震后，国内居民对房地产市场的理念发生了根本性的变化。无论是自住购房者还是投资者都是如此。更何况，中国有不少地方在全球地震带上。居住及投资的安全性都是国内购买住房选择时考虑的前提。再加上，在这次汶川特大地震前发生，或中国房地产快速发展的这几年，由于全国从来就没有出现过任何重大的地震灾害，这个时期各地生产的住房的抗震能力从来也没有经受到地震检验。这就使得不少人对这个时期生产的住房的抗震能力产生较大的怀疑。其个人购买的住房抗震能力如何，达不达到相应的抗震标准。这些都是购房者必须考虑的问题。如果国内居民对这个时期建造的住房都重新评估，那么这个时期不少地方的住房的价值会立即下降。可以说，看到这次汶川地震中大量的住房倒塌，看到不少地方的住房都夷为平地。这不仅打破我们社会以前住房投资价值永远上升的神话，也会让整个社会来重新评估住房的投资价值。可以说，没有一个人愿意冒险让个人一辈子积累的财富毁于一旦的。

第四，受灾地区的个人住房按揭贷款如何处理，目前相关的监管机构还没有明确规定。现在的问题是，在按揭的住房受到地震灾害被毁灭后，其风险由谁来承担？是中央政府、商业银行，还是个人。如果中央财政来承担，其承担是部分还是全部，是个人自住的住房还是全部（即加上住房投资的）；如果商业银行来承担，或商业银行承担一部分，那么这一定促进商业银行改变以往个人住房贷款准入条件，从而减少地质条件不好地方的个人住房按揭贷款。不过，在本文看来，对于这些灾区个人住房按揭贷款，监管部分要制定一个规则，即自住消费的住房，住房毁灭之后，应该由中央财政及商业银行一起来承担；对于投资性需求的住房，只要这些投资者还在，就得让中央财政、商业银行及个人一起来承担，只不过其风险承担寻求一个合适的比例。

总之，汶川大地震将对中国的房地产市场造成巨大的严重的负面影响。这种影响不仅在于对灾区的房地产市场造成毁灭性打击，而且在于改变目前国内居民对住房消费与投资观念。这些都会严重影响国内房地产市场的供求关系，特别会影响房地产市场的投资理念。在这样的情况下，加上目前国内房地产市场一系列的政策落实，国内房地产市场将会出现较大的变化。因此，汶川大地震对国内房地产市场负面影响怎么也不可低估。

 

 

一场突如其来的特大地震灾害，使中国大地即时陷入地动山摇、悲哀痛苦之中。从5月12日汶川特大地震发生后的每一天，我如几乎全国所有的人、几乎世界所有的人一样天天都在密切关注来自汶川大地震现场任何一点信息和进展，天天都在期望着不断地有生命奇迹的出现，天天都祈祷灾区能够存活下来的人能够度过所面临的人生悲痛与黑暗。那坍塌的房子，那废墟中的生命，那逃过劫难的脸孔，那极度哀号中的亲人，那人性闪耀的事迹，那各种救援者日以继夜冒着生命危险的举动，那总理的眼泪等等，无时不会让我泪如泉涌。我不能自己，我只能每天盯着不断滚动电视画面，我只能每天寻找着一条条网上关于汶川地震的信息。

是的，任何一次人类的重大灾难，都是人类的一次次心灵的洗礼和震撼，相信所有的人，无论是国人还是世界各地的民众，在这一时刻，无不会感觉到生命的脆弱与无常，同时，也能够真正地体会到生命的宝贵及人性的美好。

在特大的地震灾难发生的千钧一发之时，人的生命价值得到真正的张扬。在重大的灾难面前，人们舍弃了以往的歧见，放下了平日中的明争暗斗，消弥了贫与富、贵与贱、老与幼、有与无的差别，让灾难中的生命放在同一个平台得以救护、审视、爱护与尊重。因此，如何抢救灾难中得以存活的每一个生命，成是汶川地震后所有行为的根本所在。就如温家宝总理所说，只要生命有一线的希望，我们就得用百倍的努力。所有的救援，哪怕是还有一丝的希望，没有人敢放弃会放弃。这是人性的光辉，哪怕只是在黑暗的时刻才特别显眼。

生命至上，是这次重大地震灾害后所有的行为的一切价值之价值。这就是为什么中央政府不惜一切代价，来抢救每一个在灾难中得以存活下来的生命。它不仅展现了人性光辉，而且它成了整个国家、整个民族，甚至于整个人类社会凝聚力的动力源。因为，在大自然的面前，人类永远是那样的卑小与脆弱，人类只有共同努力，才能得繁衍与存继。因此，每当人类面对着巨大的灾害时候，不仅考验着人性，也带来人们意想不到的许多力量。

生命至上，它也是来自每一个生命内心本身的呼唤。因为，只有生命的存在，才能显现出人类活动的意义，才能成创造人类社会一切的泉源。如果没有生命的存在，人类社会所以的功名利都视如粪土，既没有任何价值更没有意义。

生命至上也是为生者的渴望。每一个人不仅渴望能够存活着，而且更渴望有尊严的存活着。每一个人都渴望在自由、平等、博爱中存活。在重大的灾难面前，尽管人性光辉是那样的短暂，但至少在人类灾难的黑暗时刻是如此的闪耀。可以说，在汶川地震的灾难面前，真正体现出了生命至上的内在意蕴。

但是，黑暗总会过去，重大的灾难也不会时时发生。面对一片废墟，面对生与死的呼喊，面对突如其来的失去，人与人的心可以如此靠近。因为，当天地崩裂时，我们还有什么值得放在心上。不过，人性在灾难出现时的光辉，并不能只有在黑暗中看到光。每一个人更希望天天生活在阳光的照耀下。也就是说，生命至上，并非仅是国家民族陷入灾难的价值，并非是人类面对生与死分离时的价值，它更多的是让每一个活着人都能够在自由、平等、博爱的环境中生活，让他们在生的时候活出自己的尊严，活出自己的快乐、活出自己的幸福。而这些则我们政府制度安排的基础，也是我们政府所有政策的意蕴。

所以，十七大报告关于民生的思想，我拍手称快，为了鼓与呼。但我们政府不要把这些思想仅是写在纸上，而是要落实在每一项政府的政策中。每一个人的生命不仅在重大的灾难面前是至上，而且在平常的每时每刻更应该是至上的。在汶川地震重大的灾难面前政府做到了，我想在平常生活政府也会朝向这个方向。它将成为中国经济新的起飞与发展的契机。

 

最近，对房地产市场形势判断，争论得十分激烈，特别是房地产是否出现拐点，更是各种理由罗列一一，有人甚至出来说，房地产市场拐点论根本不要争论了，房价就是不能下跌，房价下跌造成中国经济的灾难。实际上，无论拐点论争论如何多，无论多少人不喜欢房价下跌，房价该跌的地方还是下跌了，这是不与任何人的意志为转移的。市场是无数个主体意志合成的东西，任何个人意志在其中都是渺小的。这里不举太多的例子，仅用深圳最近发生的一个例子及一些数据就可以显示出目前国内房地产市场拐点论的争论是多么苍白无力。

据央视国际报告，位于深圳市宝安区的金地梅陇镇，有一个叫“金地梅陇镇”占地面积达13.6万平米的大型楼盘，2007年7月，金地梅陇镇二期第二批开盘销售，均价高达15000元/平方米，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元/平方米，但到2008年2月底，金地梅陇镇三期再度闪亮登场，但公布的销售价格如今却只卖11000元/平方米，而且还可以打9.7折，并且还赠送精装修，每平米实际的价格还不到1万元，价格下跌近40%。

还有，深圳世联地产公司的统计数据显示，今年1至3月，深圳住房交易量分别为5200套、2200套和6600套，与去年同期的1.38万套、1.34万套和1.81万套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。深圳市国土房产局日前发布的《房地产市场发展分析报告》也显示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面积达66.37万平方米，与去年同期相比，空置面积增加了67.47%。报告同时显示，今年一季度深圳住宅均价呈现大幅下降的走势，其中，3月份的房价住宅均价为每平米13618.42元，环比2月份，仅仅一个月的时间，深圳楼市价格的降幅就达到了16.53%。

这些数据说明了什么，无非是说明了，深圳房价的下跌已经是不争的事实，这里还不只是房价下跌，而且是房价大幅下跌。房价都已经下跌近40%，一个城市的房价一个月已经下跌了近17%。这种房价的下跌还不算下跌吗？这种房价下跌还不算拐点了吗？还有，这些数据表明，不仅在于房价已经大幅下跌，而且在于房价销售量也急剧下降。销售量下降了70%。如果销售量急剧下降，房价大幅下跌，那么这个市场岂能不发生根本性变化？如果连这样的基本事实都不承认，那么一些人只能把自己头埋在沙土了。

现在的问题是，深圳房价为什么会大幅调整？这种调整或价格的理性回归是局部性还是全国性的？

其实，这个问题我不知道谈多少次了。深圳房价大幅的调整就在于从2007年下半年起中国房地产市场政策发生了根本性改变，即24号文件、359号文件明确规定了中国的房地产市场是民生的市场，是住房消费的市场。房地产市场生产的产品就是如何来改善全国每一个居民的基本居住条件，就是如何来改善每一个居民的基本住房福利。而且，不仅仅这几个文件，还有今年的政府工作报告、2008年国务院工作要点都明确表明了严厉遏制房地产市场不合理的需求，要对房地产市场的炒作进行严厉打击。因此，凡是房地产炒作严厉的地区，或是房地产投资比重过高的地方，政府房地产政策只要把这些房地产投资炒作挤出，这个地方的房价还不迅速下降。因此，不少地方的房地产市场价格迅速下跌，就在于这些地方房地产市场炒作严重，就在于政府的房地产政策对这种房地产市场不合理的需求严厉的遏制与打击。

但是，从全国的情况来看，仅仅是因为深圳房地产投资炒作严重吗？仅仅广东一些地方的房地产投资炒作严重吗？其实不是这样，比如上海、浙江、北京等地房地产投资炒作，其比重也会不低于广东深圳。但是为什么广东及深圳的房价最先动起来，最先大幅下降呢？其重要的原因，由于广东及深圳的房地产市场的发展，早就经历过一次房地产市场的周期，早就经历过房价快速上涨及下跌的激烈波动。因此，在这里的居民及房地产企业都知道，尽管房地产市场可以获得高利润的市场，同样是一个高风险的市场，而且这个市场风险如果看不清楚，特别是大势看不清楚，其风险可大了。比如，我有一个朋友，96年在深圳购买的两套房子，直到2004年才解套，8年之久（如何利率10%，他早就亏损了两套房子了）！如果不是碰到国内房地产市场大发展，可能这两套房子一辈子无法解套了。这些都是他告诉我。因此，广东的居民及企业一看到房地产大势的变化，就比其他地方反映要快，比其他地方变化要早。比如，万科之所以能够比他人之先，就在于这种市场意识及风险经历。

对于国内其他地方的居民及企业来看，一方面觉得房地产市场的风险很大，一些房地产企业觉得资金链紧张，另一方面他们都把房子悟在手中，认为这种房地产大势不会改变，认为早几年房地产市场轻易获利的态势不会改变。因此，他们不是积极从企业本身经营、从市场竞争基本法则入手，来让自己在市场竞争中获得胜，而是又希望国家房地产政策的改变等在外在的东西来让其走出困境。因此，尽管内地不少房地产开发商知道问题的严重性，但是他们都把这个市场变化的理由放在政府的房地产政策的变化上而不是自身。这些房地产企业基本上在计划经济阴影下走不出来。实际上，很简单，目前的房地产市场不仅没有问题，也不是一些人叫嚷的那样，房地产市场面临多少风险，而是如果房地产市场的价格都按照市场变化来调整来回归理性，哪一家房地产企业不能够走出他们认为的困境。但是就目前的情况来看，他们就是不这样做，而是宁可让房子悟在自己手上等房价快速上涨时出售。还是以历史经验来判断当前的房地产市场形势。但是任何投资或企业经营，历史是不可重复的。

不过，无论一些企业如何来悟盘，无论一些企业如何把房子放在自己手上等高价来卖，但是市场已经发生了根本性变化，即房地产市场政策发生根本性变化，比如政府要求生产更多的中低档产品、政府保障性住房的建造、商业银行对个人住房消费信贷严格管理、房地产市场投资性购买挤出等原因，都表明国内房地产市场将发生根本性转变。这是房地产市场大势。而且在住房的民生性方面，我相信政府还会进一步强化，还有更多的有利于改善每一个居民住房条件政策出台。因此，在这大势面前，即房地产企业所理解的系统性风险有哪家企业能够抗拒得了的呢？

总之，中国房地产市场已经发生了根本性变化，谁想改变是不可能的。特别是政府房地产的政策落实，住房消费者觉醒，房地产企业想来左右这些估计并非易事。

 

 

最近总是不少媒体朋友打电话问我，不少房地产学术界的人“托市”严重，他们能够把房地产市场的价格托住吗？我就是告诉他们，早些时候，当房地产市场的价格快速飚升时，不也是这些人在说吗，房价上涨是正常的，它是由市场供求关系决定的。因为，房价上涨也就没有什么，它是由于市场决定的。如果按照这样的逻辑，房地产市场的价格上涨是市场供求关系决定的，那么房价下跌时，其价格同样是由市场供求关系决定的，因此，这些人要“托市”，同样是蚍蜉撼树，谈何容易，要下跌的房价是谁也无法托得住。

但事情远不止于此，当这样人没有能力托住下跌的房价时，他们开始采取种种院外活动了，希望2003年那样18号文件重演。甚至于，有人发出耸人听闻的言论，说什么“国内房价下跌将对中国的经济带巨大的灾难”。

对于过样的言论，其常识性、经济逻辑性及经验逻辑性暂且不说，仅是看这种言论动机就能够说明不少问题。因为，很简单，价格是市场经济核心，房价同样是房地产的核心。这几年为什么房地产市场会如此繁荣，就在于几年来各地甚至于全国各地房价快速飚升，就在于这种房价快速飚升可以让公有的土地在少数个人手上卖出，并通过这种卖出能够便利地掠夺到广大的民众的巨大的财富，就在于全国人民的财富能够在短期内转移到少数人的口袋里（看这几年《财经》杂志刊出巨大腐败案无不是与土地住房有关，就知道房地产市场发生了什么）。正因为的房价上涨有如此大的诱惑，因此，当房价下跌触及到这些少数人的利益之时，总是会有人出来以公众利益为幌子挟持政府不能够让房价下跌，挟持政府要改变目前的房地产市场政策。特别是当中国房地产市场仍然是一个政策市时，这种挟持重要性更是显然。可以说，为什么这些人主张房价不能够下跌？原因就在于这里，就在于如我几年前所说那样他们会以房地产市场少数人的利益来挟持整个中国经济。

还有，如果从一般的生活常识来看，当早几年特别是去年房价快速飚升，房价飚升得让国内80%以上的绝大多数民众远离房地产市场时，为什么在那个时候没有人出来说房价上涨过快会引起房地产泡沫影响中国经济，反之这些人还在大力主张房价上涨了还要上涨。这不仅与中国的土地公有属性（即公有的土地资源的财富应该让全国每一个民众来分享）不相符合，也与党的十七报告的基本精神相冲突，更与现代文明社会如何来保证每一个居民的基本居住权相矛盾。这样最简单的生活常识表明了房地产市场就是一个民生的市场，就是如何来保证每一个公民最基本的居住条件的市场。党的宗旨是这样表述的，十七报告是这样的规定的，所有现代文明国家的法律都是这样规定的，为什么中国的房地产市场价格就要快速上涨到让再绝大多数人都购买不起就是好呢？

当房价飚升得让绝大多数人都远离这个市场时，这些人又会出来说，房价上涨是必然的，因为市场有所谓的“刚性需求”在。其实，远的地方不说，只要有点良心的人，到北京房地产市场去看看，早几年卖出的住房是否真正在解决居民最基本居住需求。可以说，目前北京许多小区的住房，尽管早就卖出去了几年了，但是实际上长期无人居住，住房的空置十分严重。一方面建筑好的房子长期空置无人居住，社会公有的资源严重浪费，另一方面许多居民连最基本的居住条件都无法得以满足。在这样的情况下，这样的房地产业要发展到底是为了什么？是仅仅增加中国的GDP吗？是仅仅打造地方政府的房地产财政吗？如果是这样，这样产业要发展吗？而且这种情况北京是这样，上海、深圳等许多城市的情况都是如此。可以说，房价过高、房价高得让绝大多数人购买不起是全国人都知道常识，为什么房价下跌就不可以呢？

再从市场经济逻辑来看，在市场中，任何产品的价格应该是由市场的供求关系来决定的。既然产品的价格是由市场的供求关系来决定，那么产品的价格上涨或下跌是市场的常态。没有一个市场的价格只有上涨而不下跌的价格，也没有一个市场的价格只有下跌而不上涨的价格。既然国内房地产市场的价格已经上涨了8年，那么它的下跌不也是正常吗？既然房地产市场的价格上涨与下跌是市场的常态，按照这些人所说的“房价下跌是经济的灾难”的逻辑，那么房价上涨特别是连续多年的快速飚升不同也是一场灾难吗？特别是当房地产市场的价格飚升得让80%绝大多数居民无法购买时，这种灾难比GDP不增长更是会大。按照市场的逻辑，房地产市场的价格应该是由绝大多数居民的支付能力来决定的。当房地产市场的价格远远与绝大多数居民的支付能力这才是我们社会主义社会最大的灾难了。

还有从经验逻辑或历史的逻辑来看，有文字记载的人类历史也有几千年了，可是从中找得到有哪一个时候哪一国家的房价只涨跌的，有哪一个国家房价下跌会引起国家灾难的。远不说，仅是最近一两年美国的房价下跌，甚至于有不少地方房价下跌得十分严重，但是美国的经济不也是走过来了吗？尽管其经济有些调整，但是这种经济调整是必然，否则房价不调整，美国经济所面临的问题还要比现在要大。日本、香港、台湾的历史都证明了，房价的下跌早跌比晚跌好，越是想控制房价不下跌，持续的房价上涨时间越长，那么这个地区经济所面临的困难与问题就越多。更何况中国房价下跌仅是让地方政府及房地产开发商所获得暴利挤出些，让房地产市场发展能够持续些，这样的房价正是中央政府所期望的，也中国绝大多数民众所期望的。因此，房价下跌哪里来的灾难呢？

所以说，就目前中国的情况来看，上涨了8年的房价下跌是市场经济内在逻辑、是中央政府的期望、是中国绝大多数人的期望、是中国房地产市场持续健康发展逻辑起点，是中国经济健康持续发展的必由之路，这岂能够是灾难呢？我们政府决不可为此言论所捕获，我们绝大多数民众也不要为言论所迷惑。

 

5月6日，央行上海总部发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》。《指引》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。

可以说，央行最近又重申对个人住房按揭第二套房贷款的管理。这说明了什么呢？第一，央行对个人住房按揭第二套住房贷款管理的强调，说明了就目前中国的房地产市场而言，或早几年的住房按揭贷款而言，个人利用银行的金融杠杆进行投资比重过高。很简单，如果国内房地产市场，特别是一线城市，不是购买第二套住房投资比重过高，国内房地产地方的房价要这样快速飚升是不可能。既然房地产市场投资比重过高，对这些炒作性住房或投资性住房提高其准入门槛也是十分正常，也没有什么不妥。而且这也是住房民生最为基本的一部分。

第二，央行强调对个人第二套住房贷款管理加强，也是针对最近房地产市场所发生的事情而发的。据悉，随着国内个人住房按揭贷款门槛提高，国内不少房地产市场发生根本性逆转。如不少地方不是房价快速下跌，就是住房销售量迅速下降。一些地方的房地产开发商及地方政府，为了规避央行对个人住房按揭贷款的管理政策，或采取分期首付的方式，或采取变相零首付的方式，以便吸引房地产投资者重新进入房地产市场。对于这种现象，央行重申第二套住房按揭贷款管理就是对这种现象密切关注。

因为，从2007年以来美国所发生的次贷危机事件来看，其根本原因就在于个人住房按揭首付比重的不合理性及虚假性。如果说，央行不能够对目前国内市场所发生的这些现象严密关注并制止，那么中国式的次贷危机也随之发生。更何况，中国没有美国那样有效的个人信用评估体系、有效的多元化的房地产金融市场及严密的房地产法律体系。如果说，让中国式的次贷危机发生，那么中国金融市场所面临的风险肯定要大得多，这种风险对中国经济的冲击也肯定会要大得多。在这点上央行决不会掉以轻心。

第三，今年以来从紧的货币政策，政府表示取得较大成果。事实上，也是如此。因为，就一季度人民币信贷增长的速度来看，其增长速度已经放缓。但是这种商业银行信贷增长放缓，并不是表现在企业的银行信贷增长上，而是表现上个人住房按揭贷款增长上。比如一季度个人住房按揭贷款增长就减少了近一千亿。但是，如果以本外币银行信贷总额及企业信贷增长上来看，从紧货币政策所取得成绩并不是那样乐观，特别是房地产开发贷款其增长速度仍然很高。

不过，如果个人住房按揭贷款增长减少对整个固定资产投资过热的影响是十分重要的。因为，目前的房地产市场问题主要是个人利用银行的金融杠杆炒作房地产的比重过高。而个人住房贷款迅速下降也就说明了住房投资者在减少。如果房地产市场投资者减少或政策挤出，那么投资比重过高的国内房地产市场就会发生根本性逆转。因为，房地产供给的增加及投资者比重减少两股力量同时作用于一个方向让过高价格的房地产市场逆转。这也就是为什么说房地产市场按揭贷款严格管理的重要性。

第四，央行关于个人住房按揭的指引，其实与成熟市场体系的规则是太宽松了。在成熟的市场体系下，任何个人要到商业银行获得住房按揭贷款都必须是四证齐全。比如代表个人信用的社会安全保障号、个人所得税税单、个人工资银行对账单、单位工资单等，各商业银行就是根据这四证来确定贷款的信用等级、工资收入水平、个人支付能力等，而且商业银行在给个人住房按揭贷款就可能根据这些资料来确定个人贷款利率水平、贷款额度及贷款时间等。但是，就目前中国的情况来看，这些方面规定则相差很远。甚至于在早几年，律师事务所能够帮助贷款出具假工资收入证明来欺骗商业银行，而商业银行为了能够做成这一生意而睁一眼闭一眼。所以，在早几天，没有一个人购买住房贷款不到的。因此，这次对第二套住房贷款提高一点点门槛，就能够把不少不合格者拒之门外，就能够把一些投资者拒之门。这同样说明了目前国内房地产市场投资者的比重太高。中央政府对此有明确的文件，希望地方政府把这些文件认真执行就是。

总之，《指引》要求，各金融机构既要满足廉租房、经济适用房，中低价位、中小套型普通商品房，土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神，规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。其重点就在于如何来遏制目前房地产市场不合理的住房需求或投资需求。而遏制房地产的投资需求，就得对从紧的货币政策不能够放松，反之，个人住房按揭投资性住房贷款是从紧货币政策最为重要的方式，央行要密切关注各商业银行如何来落实这些政策。

 

中国股市自2007年10月16日最高点6124点，到2008年4月18日收盘3094点，上证综合指数下跌近期50%了。而且在18日的一个星期A股创1996年以来最大周跌幅。股指的快速下跌，使得众多投资者都希望政府出台政策救市，但有学者则坚决反对政府救市。因此，对于跌跌不休的股市，引起一场政府要不要救市激烈的争论。

对于政府要不要救市，无论是争论的哪一方都能够找出要救市或不要救市的无数个理由，不过，这些理由是否成立都得从股市最基本的问题入手。就是要看目前中国股市的跌跌不休原因何在？这些原因是内在的还是外在的？如果政府救市，是能够从根本上解决国内股市的问题还是仅仅做表面文章，甚至于走向问题的反面？还有，如果政府救市应该在什么时候救市、救市的规模有多大？等等。如果不把这些问题厘清，争论再激烈，也只能是公说公有理，婆说婆有理，于事无补。

一般来说，股市作为实体经济的睛雨表，股市的价格涨跌能够预示实体经济的繁荣与衰退。如果以此来观照中国经济，最近国内股市的跌跌不休，是不是预示中国实体经济将发生重大的变化呢？但实际上，无论是从2007年的经济数据，还是当前的经济来看，尽管中国经济同样受到美国次按危机的影响，受到年初南方雪灾的重创，但是，这些都丝毫没有动摇未来中国经济出现增长放缓的迹象。

比如说，一季度国内商业银行新增人民币贷款达到13326亿元，加上外汇贷款488亿美元，一季度商业银行新增贷款达到16732亿元，即尽管人民币贷款少增891亿，但外汇贷款多增长462亿美元。从这些数据表明，央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行的信贷增长不仅没有减弱，反而快速增长。有人认为，这些有2007年第四季度紧缩的原因，也是雪灾与春节的影响，但这都不是问题，根本上还是企业投资过热仍然处于快速上升的阶段。

而其中，更多的贷款同样流入房地产市场。如1-2月份房地产开发资金达5653亿元，其中国内银行增长最快而且所占的比重较高（达2779亿元，同比增长31.9%，总开发资金占比为49%），外资进入房地产的资金减少到46亿，负增长42%，所占比重不到1%等。这些数据表明，央行紧缩的货币政策不仅对房地产市场影响小，反而有更多的资金流入房地产市场；同时，由于一系列严格限制外资进入国内房地产市场的政策，外资进入房地产的资金越来越小。

在这里，我们可以看到，由于这一轮的经济增长动力是房地产及城市化，如果中国的房地产市场的价格不迅速调整，房地产投资过热现象不会改变。尽管央行可以采取严厉的货币紧缩政策，但这种紧缩政策可能对其他不少行业会立竿见影，但是对房地产市场来说，不仅产生的影响小，反之可以让更多银行信贷进入房地产市场。也就是说，在房地产市场的基本格局没有改变的情况下，不仅房地产市场对GDP影响重大，而且与房地产关联的行业达50多个，房地产的发展也一定会带动相关行业的快速发展。因此，只要国内房地产业增长不停止，那么中国经济增长速度就不会放缓。

也就是说，国内股市下跌，对国内房地产市场的融资有一定的影响，但是其影响不大，而且有相关的替代性。在这种情况下，国内股市的快速下跌并不意味着中国实体经济发生多大的变化，更不能说国内股市的下跌对实体经济有多大影响。既然国内股市的下跌并不意味着中国实体经济出现巨大的变化，那么政府是否要对跌跌不休的股市采取什么措施，就不是有理由，也不是十分必要了。

但是，我们仍然需要分析国内股市为什么会在近半年来快速下跌，而且跌得如此之严重。可以说，国内股市的下跌，最为关键的问题仍然是制度性原因，是制度性缺陷。2005年以来的股权分置改革，推动了中国股市在2年的时间上涨6倍以上，促进国内股市的繁荣。但是，这种推动同时吹起中国股市的泡沫，而且是一个巨大的泡沫。因此，最近，国内股市的下跌，有挤出股市泡沫的因素。但是，股市的下跌挤出泡沫仅是股市下跌的一个因素，而且还不是最为重要的因素。最为重要的因素仍然在于股权分置的制度缺陷及改革这种制度缺陷所造成的后遗症，在于中国股市的基础性制度缺失。因此，对于跌跌不休的股市，政府没有救市不救市的说法，只有如何来改善与调整目前一系列的不合理的制度，只有通过制度改革与完善来保证有效的市场秩序建立，保证市场的公平公正公开。这才是政府的职责，而不是什么救市不救市。比如最近证监会出台的《上市公司解除限售存量股份转让指导意见》等制度规则的出台，就是对股权分置改革的制度后遗症的一种修正。还有，4月23日国务院批准，财政部、国家税务总局决定，从2008年4月24号起，调整证券（股票）交易印花税率，由现行千分之三调整为千分之一，就是要改变这种不合理的税收制度。

还有，这次股市的跌跌不休，与政府对一些上市公司的管制有关。比如，政府对石油、电力等上市公司的价格管制，使得中石油、中石化、国内电力等上市公司经营处于严重的亏损状态。如果作为占上市公司绝对比重的这些大型公司，由于政府管制而严重亏损，那么这些公司的股价还可能继续跌跌不休。在这种情况下，不仅会严重打击投资者对市场的信心，也会增加上市公司一系列的政策不确定性。在这种情况下，上市公司股票价格下跌了，也会严重拖低股市指数。目前股市的情况是，只要两大石油股的价格不稳定并下跌，那么要建立股市的信心是不可能的。

因此，在目前的情况下，并非政府要出台什么股市救市或不救市的政策，而是政府要全面清理与改善目前国内股市不合理的制度规则，要减少政府对上市公司产品的价格干预，并在此基础上来重建投资者的信心。如果投资者的信心不能建立，中国股市如何能够持续稳定健康的发展？而股票交易印花税的调整也正是增强投资者信心的重要方面。

                      （已刊《市场周刊》五月号）

 

当前国内股市，经过上两个星期的调整，重新踏上上升之路。上海综合指数从最低为2990点上升到3760点，其升幅不可谓不小。但投资者对股市的信心仍然会不足，总会对目前的股市心有余悸，但是，从当前国内政府对股市的态度及国内外市场的变化来看，中国股市可能在短期内走出早些时候所造成的困境。

我早就指出，尽管中国的股市到目前为止还没有走出“政策市”的窠臼，但是“此政策市”不是“彼政策市”，以前政府对股市的政策，更多的是如何加大对股市的具体干预，如何在微观上来影响股市的价格，比如，股指价格高了，就用政策来打压其股价，如果股市价格低了，就希望出台直接利好政策来推高股价。

但目前的情况有所改进，同样是出台股市的政策，但目前股市政策的出台更注重是如何来修改完善股市的制度规则，如何通过这些制度规则来建立起有效的市场秩序。最近，无论是大小非解禁意见的出台，还是交易印花税的下调等，基本上就是以此为主旨。因为，在目前市场来看，并非是政府对股市出台多少利好的政策，而是要界定清政府行为与市场行为边界，并通过这种界定来履行政府的基本职能，如界定产权制度、保证市场合约的有效履行、保证个人财产不受到他人侵害等。

如果说，政府出台的政策仅是就此意义而言，那么这些政策的出台就不是什么救市不救市了，而是在确定股市的基本规则。而且在这意义上，也表明了政府有决心来改变目前市场上一系列不合理的制度规则，有决心通过这些制度规则来保护投资者利益。如果是这样，那么国内股市在走出早些时候的困境的路上迈出重要一步。而这一步的迈出，也正是投资者对股市信心重新建立的关键。在目前的情况下，只要股市的信心一恢复，那么中国股市就能够逐渐走向健康之路。

还有，走过4月，中国经济仍然行驶在快车道上。无论是CPI的高位运行，还是固定资产投资过热、商业银行信贷快速扩张及GDP快速增速，都没有改变整个经济快速增长的态势。而且这种整体经济快速增长的态势会随着国际经济形势的重新回暖进一步借势发展。

比如，国内固定资产尽管第一季度有所下落，但下落幅度十分有限。特别是，占国内固定资产投资比重较大的房地产开发投资的增长，不仅没有下降反之则快速增长。从2008年1-2月的数据可以看到，全国房地产开发投资完成额为2373亿，同比增长32.9%，比去年同期增长(24.3%)快了8.6%。其中东部地区增长为29.8%比去年同期增长(22.2%)快了7.6%；中部地区增长为43.5%，比去年同期增长(27.3%)快了16.2%；西部地区增长为37.7%，比去年同期增长(32.1%)快了5.6%。而国内的房地产市场快速发展与繁荣，也促进了中国金融市场的快速发展与繁荣。

还有，从近几天公布的数据来看，美国经济数据比预期好，令市场憧憬次按危机已近尾声，外围市况造好带动亚洲股市重上逾3个月以来高位。中国股市开始上升与这样的外围环境影响有一定的关系。特别是，外围经济的变化对中国经济的影响，可能最为重要的因素是美元连续贬值后是否会逆转。因为，美元汇率的逆转，不仅影响到人民币是否要升值及升值幅度，影响到中国的进出口贸易顺差关系，而且更为重要的是影响到国际市场以美元计价产品价格的变化，影响到整个金融市场的利益格局。而这些以美元计价的产品价格的变化不仅会造成对国际金融市场巨大的冲击，也会影响到整个世界贸易格局的变化。从这几天发生的情况可以看到，美元对其他货币汇率有逆转的迹象，美元汇率上升，立即引起石油、黄金价格急速下跌。而石油、黄金价格急速下跌同时也冲击国内外的金融市场，影响到上市公司的市场价值的重估。可以说，对于2008年来说，美元汇率的不确定性，应该是国际金融市场不确定性的最重要方面。

总之，就目前国内股市来说，由于股市制度规则的改变，由于国内外经济形势的变化，这些都为中国股市走出早几个月的困境创造了条件。现在的问题是，政府应该在这基础上进一步创造条件来保证股市的发展与繁荣。而要做到这一点最为重要的还是要全面检讨我们现行的制度规则，以股市投资者的利益为主旨，对这些制度全面修订、完善与确立。这是重振国内股市投资者的信心的关键，也是中国股市得以健康持续发展的关键。

 

 

最近土地流拍之风潮已经开始在全国范围内蔓延。从深圳到上海、从广州到北京、从厦门到南京、从东莞到杭州等各地，从2007年10月开始，全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计，自2007年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅之多，而且这些土地流拍基本都出现所谓的房地产市场一线城市。现在看上去，尽管有不少土地市场仍然在交易，但大量土地都是以底价成交。这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，已经有天壤之别。我今年三月份去过东莞，所看到情况是，同样相邻的两块土地，2007年拍卖成交价格与一年后拍卖成交的价格相差一倍以上。

从上述现象可以看到，2007年那种从股市圈到钱，然后用这些钱去套购土地，再用这些土地注入上市公司，以此来推高房地产上市公司的价格，并再从股市圈钱来套购土地的现象有天壤之别。在早一年的时间里，各地土地的价格一次又一次地被推高，全国各地“地王”的价格一次又一次被打破。2007年，这种“用股市圈到钱，来推高土地的价格，囤积土地；然后用囤积的土地来推高上市公司价格，再向股市大量圈钱”的模式，不仅短时间内推高房地产市场产品的价格，也造成了土地市场及房地产上市公司的两大泡沫。

然而，这种“圈钱-囤地-再圈钱-再囤地”的模式，已经随着政府新的土地政策出台及牛市的淡化而改变。在这种情况下，房地产开发商不仅无法从股市上获得大量囤地的资金，而且随着股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，房地产上市公司再融资获批的可能性也越来越小。同时，新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。新土地政策明确地表示房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。这些都表明，以前那种房地产市场“空手套白狼”的经营模式完全被堵死。既然房地产市场“空手套白狼”的房地产经营模式被终止，房地产开发商通过推高土地的价格、推高房地产上市公司的价格来吹大房地产市场泡沫而把这种房地产泡沫吹大的风险让商业银行及整个社会来承担的可能性自然就被减少。可以说，上述这种“圈钱-囤地”模式的改变是土地市场泡沫破裂的一个原因，但还不是最为重要的原因。

更为重要的原因是，国内土地市场泡沫破裂的原因是2007年以来国内房地产政策的根本改变。这种房地产政策表明，未来中国的房地产市场是一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此，任何房地产市场的炒作，无论是炒住宅还是炒土地，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象，既然国内房地产市场是一个居民居住消费的市场，那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性的变化。当房地产市场为一个居民居住消费的市场时，那么房价一定会向理性回归，一定会以全体居民基本的支付能力为基础。在这样的情况下，国内房地产市场价格岂能不回归理性吗？

有研究认为，中国的房地产市场不会出现拐点。但实际上，不管这种拐点是指政策还是指价格，当房地产市场发展模式发生根本性改变时，这种拐点出现是基本的事实，它是不会因谁研究而改变的。因为，房地产开发商比我们政府管理部门，比我们的研究人员更明白。正因为，房地产开发商看到房地产市场已经出现了拐点，他们或是降低其住宅产品的价格，先他人一着而大量销售。他们或是知道房地产市场未来的发展变化，不敢进入土地市场来拍卖土地。因为，对于房地产开发商来说，面对已经发生巨大变化的房地产市场，面对已经变化了的房地产市场的不确定性，任何一个房地产开发商比他人都清楚，未来的房地产市场会走向哪里。特别是土地的价格取决于未来的房价时，房地产开发商更是知道这个土地市场的风险有多大。

因为，谁都知道，土地价格的高低完全取决于房价的高低。当房价高企时，土地的价格也会随之走高。同时，由于房地产生产的周期性，当房地产开发商预期房价会往下行时，也意味着土地的价格要往下走。因此，土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走向哪里。在目前的情况下，开发商对房地产市场的预期并不乐观，自然会反映到土地市场上，这就是土地价格走低或土地流拍的根本所在。

还有，一般来说，在任何一个地方，土地都是一个既定的量，尽管它是不可再生、不能增长、不可移动的资源，但它的稀缺性并不在于它的量上的多少，而在于其使用效率的高低。如其使用效率可以由平面变为立体。如香港与日本。同时，土地资源既不会折旧，也不会减少。而人口的增长及城市化增长发展到一个水平之后都会相对进入一个稳定状态。在这样的情况下，土地供应不仅不会出现短缺，而且是一个无限增加的量。问题是房地产市场只能面对的居民居住消费的市场。正是在这意义上，房地产市场已经发展根本性的变化，土地市场变化也就自然。这也表明，全国土地市场流拍也就意味着房地产开发商已经清楚地意识到房地产市场将发生根本性的变化，意识到整个中国房地产市场的逆转。这就是国内土地流拍及市场泡沫破裂的意义所在。