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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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离婚为购买住房的经济学意蕴   

2016-09-01 13:42:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    当前国内楼市,表面上是去库存化,但实际过高的楼价持续上涨,特别是一二线城市更是疯狂上涨,楼价上涨到5万元一平方米了,政府说还会上涨。各个城市地王频繁出现,地王价格没有最高,只有更高。毫无疑问,当前中国的房地产的泡沫已经到无可复加的地步了。这就是为何726日中央政治局会议突然提出要抑制资产泡沫的原因。我当时指出,当前中国“资产泡沫”最为主要的是房地产泡沫,抑制资产泡沫就是抑制房地产泡沫 。

    也正是在这种背景下,今年上半年房价疯狂上涨的一二线城市逼迫正在出台所谓房地产调控政策,如上海、厦门、合肥、苏州、武汉等,正在计划出台相应的房地产调控新政策,希望以此来遏制当前这些城市房价疯狂上涨、地王频繁涌现的现象。

    不过,这些城市的房地产政策没有出台,房地产市场各种乱象四起,特别是上海更是掀起了一波居民的离婚大潮。比如,早几天,为了购买住房,上海居民的离婚大潮又起。据报道,上海徐汇区民政局离婚登记处被前来办理离婚手续的居民挤爆,早上7点就有人在排队等待办理离婚手续。因人潮太多,下午4点不得不采取临时“封闭”措施,专门处理现场大量的人潮。报导称,尽管离婚登记处挤满了人,但每一对完成离婚手续办理的夫妻都是喜笑颜开地出门离开,并且边走边商量如何购买住房。

据悉,上海这波突然掀起的离婚潮,与所传闻的上海将出台更为严厉的房地产调控新政有关。尽管上海市政府的相关部门后来出来否认这是谣言,但是政府的辟谣也没有阻止居民这样做。因为,按照现行的政策,上海户籍的单身人士可以购买一套住房,非单身人士可以购买两套住房,但第二套住房要按照二套住房政策来执行首付和贷款利率,或一个有住房的家庭如果有一套住房再购买第二套住房,其杠杆率要降低,利率要提高。

如果按谣传的政策出台,居民购买住房的杠杆比重更是降低,现行单身居民购买住房的优惠条件也改变。这将全面增加居民进入住房市场障碍,所以,不少上海居民为了享受所谣传的新政策出台之前的第一套住房优惠条件,纷纷采取离婚方式,把现有的房产先划归夫妻一方,然后另一方以单身身份再购买另一套住房时就可以按照首套房政策的办理,规避高首付及利率更优惠。这就是最近上海出现离婚潮的原因。

对于上海居民为了购买住房而掀起的离婚潮,对此先不做更多的伦理判断,因为在中国这种物欲横流的社会及对当前精致的个人利己主义者来说,他们认为这样做是天经地义的。当前中国这个社会根本没有力量来改变这些。这是中国社会一些政策出台特别是房地产政策出台之前怪象满天的根源所在。

不过,也有人从经济角度来分析其原因,认为当前上海所出现的离婚潮,主要在于央行货币发行过多及中国面临资产荒居民通过房地产市场配置资产所导致的结果,否则为何7月份的银行信贷资金都通过个人住房按揭贷款进入房地产市场。但是实际上这些观点既没有把握问题的实质,也颠倒了当前金融市场一些基本关系,似是而非。

因为,一是这些年来中国的房地产泡沫越调越大,房价越调高,而且每次房地产调控政策出台前,更是让国内的房地产市场乱象丛生。最大的问题就在于地方政府就是希望这样,这也是地方政府房地产调控政策的一个目标即住房的饥饿营销。因为上海及全国其他地方在房地产调控政策前的抢房潮及离婚潮,多年来已经在全国各地上演了无数次了,它给社会也带来无数的困扰。

其原因就在于这既是地方政府的一种饱营销,也是政府用行政性的方式干预市场的必然结果。因为,只要房价在上涨或预期上涨,这些行政性的调控政策是不可能遏制房价的,因为住房的投资投机炒作者总是会找到其破解的方式,只不过增加了这些住房投机炒作者的成本。无论是社保缴费产业链的出现,还是结婚潮及离婚潮产业链的出现,都是与这种行政性房地产调控政策出台有关。但是这些年来,地方政府部门对此无动于衷,甚至于把这些行政性房地产调控政策当作宝贝一而再再而三地使用。问题的实质就在于这些调控政策对地方政府最有利,因为它能够造成一次又一次的住房饥饿营销,及把当地房价越调越高,而受到伤害是绝大多数中低收入的老百姓。

二是当前不少城市居民的利用这些政策不完全性涌入房地产市场并非是这些居民手中的资金过多而要进入房地产市场进行资产配置,而是这些居民利用央行过度宽松的货币政策以金融高杠杆进入市场的结果。无论抢房潮还是离婚潮,并不是这些居民需要一套住房来发挥其居住功能,而多以是手中有了一套住房,希望利用现有的优惠条件购买更多的住房投资获利。因为,在他们看来,只要购买到住房就能够赚到钱。因此,并非是央行发行货币过多,而是在宽松的货币政策下,居民用银行信贷购买住房时而创造出来了更多的货币,市场的流动性多完全是居民通过银行信贷创造出来的。

三是本来传说出台房地产调控新政策会更严厉,一般来说,如果新的调控政策更严重肯定会房地产市场造成较大的冲击及影响,甚至于让房地产市场的价格迅速下跌。如果这种情况出现,那么住房投资岂能会政策出台之前涌入房地产市场呢?但对上海及全国的民众来说,从以往的经验来看,每次房地产调控,房价只是会上涨而不是下跌,因为这些离婚的居民预测政府将出台的政策并不会导致房价下跌,反之会让房价越调控越高,他们预期调控后房价还是会上涨。如果在政策出台之前不能够抢到住房,他们就可能失去了一次分享未来房价上涨的机会。所以,在传说的政策出台之前,他们就会就现有的政策的不完全性千方百计地要涌入市场抢房。这也是地方政府的住房饥饿营销所在达到目的。

可以看到,上海居民为了购买住房离婚潮,是利之所驱动,是地方政府过多干预市场而不愿意采取经济杠杆遏制房价疯狂的结果,也是地方政府住房饥饿营销的一种方式。更不是居民钱太多的资产配置,而是利用现有优惠政策的信贷导致市场流动性泛滥。

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