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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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为何“地王”还会频繁地继续出现?   

2016-08-18 13:43:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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尽管最近中央政治局会议明确指出,下半年主要经济工作要抑制资产泡沫,防范金融市场的系统性风险。这是完全对的。对此,我早就指出,就当前的市场情况来看,抑制资产泡沫基本上是抑制房地产泡沫,因为无论是中国股市,还是中国债券市场及影子银行,尽管有些市场也存在资产泡沫,但无论是其泡沫的规模及泡沫的程度都远低房地产泡沫。所以中国当前抑制资产泡沫当然是抑制房地产泡沫了。

所以,尽管这次中央政治局会议没有对资产泡沫明确界定或具体指向,但如南京、苏州、合肥、厦门等城市陆续推出房地产的宏观调控政策,希望以此来遏制这些城市的房价疯狂上涨,及这些城市巨大的房地产泡沫。其实就是对中央政治会议要求的反映。但是无论是3-4月份一线城市推出的房地产宏观调控政策,还是最近这些二线城市推出房地产宏观政策,多以是些不痛不痒地对房价抑制很难起到作用的政策。有人甚至认为,这些城市推出的房地产宏观调控政策只不过是政府的饥饿营销策略。这些政策不仅不能遏制房价过快上涨,反之是推高房价另外一种方式。也正如我早些时候把指出的,这些城市所推出的抑制资产泡沫的政策基本上是假的,只是出台给中央政府及老百姓看的。不过,中央政府对这些的政策也是采取默许的态度。

作为一个以投资为主导的房地产市场,当政府的房地产政策倾向只是假惺惺地出台房地产宏观调控政策,而不是从实质上来抑制资产泡沫,以及这些政策的出台只是让市场及房地产开发商认为政府不愿意让房价下降,并形成中国房地产价格不会下降的预期,反之对于一线城市及部分二线城市来说,房价只会稳定及上涨。当房地产开发商预期这些城市的房价还会上涨,他们当然有动力进入这些城市拍买土地,并进一步推高土地的价格而打造这些城市的新地王。

正是在这种房地产政策的倾向下,国内的土地市场还在继续疯狂,817日上海卖地內诞生了国内史上最贵的地王。上海昨日诞生的全国新地王,是上海静安中兴社区,位处市中心,紧邻地铁8号线,陸家嘴、人民广场等都在其3公里范围内。这也是上海市12年来,同内环内第一次卖出住宅土地,最终成交价格110.1亿元,每平方米楼面价格为100,315元,溢价率为139%,扣除商业配套及配建保障房,实际每平方米楼面价格约11万元。单价及总价都打破了中国土地成交纪录,成为全国新地王。有人甚至推算出,该项目未来保本将达每平方米15万元。

有分析认为,中国这些城市为何会地王频出,最为重要的原因是由于货币政策宽松,当前市场的钱太多,而这泛滥的流动性找不到好的投资机会,只好买地进入房地产。因为,在中国只有从事房地产才是一本万利的生意。十几年就是如此。即使当前银行控制信贷资金用于买地,但是目前房地产开发商手上存在大把大把的钱,根本就不担心资金不足,所担心的是有没有好的投资项目。在这种情况下,国内企业抢购土地推高地价也是必然。由此,国内官方媒体就得出一个结论。即当前楼价上涨的一个重要原因在于地价上涨,而地价上涨的极端例子就是地王频出。这样房价自然也就推高了。

但是,这些推论及结论都是错误的。正因为有这样的错误的结论,当前一些地方政府的房地产宏观调控政策也就有了正当的理由。即当前中国房地产的价格过高,房地产泡沫之所以大,就是住房供求失衡,而住房供求失衡就在于土地的供应过少,所生产的住房不能够满足市场的需求。因此,只要大量地增加土地供给,不仅可能让土地的价格会下降,地王消失,也让这些城市房价下降或稳定。

其实,当前这些城市的地王频现,并非宽松的货币政策大量的钱流入房地产开发商手上,也不是房地产开发商上的钱太多要去抢土地,并以此来推高地价,而核心的问题是房地产开发商预期这些城市的房价还会上涨。只要房地产开发商预期这些城市的房价还会上涨,预期政府不会让房价下跌,房地产开发商就有动力涌入这些市场拍买土地,并把土地的价格不断推高。还有,就当前中国的住房价格来说,从来都不是由成本定价,从来都不是由于土地价格高了房价会随之高,如果中国的住房是成本定价,中国不少城市的房价岂能会高到这种程度?

而房价的过高,或房价疯狂上涨,完全是政府房地产政策让中国住房成了一个金融赚钱工具的结果,并以信贷过度扩张的高杠杆让住房投资者涌入的结果。从今年上半年及7月份信贷增长及流向的情况来看,7月份的银行信贷基本上通过个人住房按揭贷款流入房地产市场。在这种情况下,中国房地产市场价格岂能不推高?但地方政府的房地产宏观政策想抑制房地产泡沫,不是从去杠杆入手,而是采取起不作用的限购政策,这当然意味着地方政府并不愿意来抑制房地产泡沫,也没有愿意降低房价。在这种情况下,市场及房地产开发商当然会预期未来房价还是会上涨,至于不会下跌。既然这些城市的房价未来还会上涨,房地产开发商当然有动力涌入这些城市的土地市场并推高地价了。

所以,如果政府不是真心地抑制资产泡沫,不是用税收政策去除房地产的投资功能或赚钱效应,不是用信贷政策遏制房地产的投机炒作,而是让房价稳定或上涨,那么房地产开发商就有动力来推高地价。这才是当前地王频出的关键。

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