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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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国内房价已经发出了开始下跌的信号   

2016-07-09 13:50:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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6月份的国内房地产市场,与前几个月过分喧闹不同,又开始寂静了下来。尽管偶尔有媒体还在有地王的声音,但这种声音也只是零星半点,并开始在逐渐地退出市场。反之,当前中国的房地产有点如2013年初的情况。从4月份开始,全国的住房销售面积与销售金额增长的环比都在下降,而且销售金额增长的环比下降速度更快。

6月份,30个大中城市商品房成交面积继续回落,比5月继续下降8个百分点。即连续三个月出现回落了。目前一二三线城市房价环比增速均已经拐头向下。尽管房价上涨的城市还是不少,但是总数减少。

76日,中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会进入一个短期调整期。市场分化将从少数城市热、多数城市冷转向两极分化进一步加剧。也就是说,目前极端过度宽松的信贷政策也不能让当前中国房地产市场走出困境。这不仅在于热点城市的房价过高,高得让一般民众难以置信,除了了疯狂的投机炒作者外,一般的民众根本就无能力进入这种高房价的市场;而且房价推高,要所谓房地产去库存完全是一种笑话,房地产开发商面对房地产市场暴利,他们会离开市场,不仅不会离开市场,反之还会疯狂进入房地产市场,希望获得更多的暴利。最近不少城市的土地市场火热都是与此有关。

所以,我一再强调,房地产市场去库存完全是一个伪命题。这些年来,政府的一些职能部门除了制造一些似是而非的概念及政策外,几乎很难对市场有好的判断,并制定好的政策让中国房地产市场持续稳定健康发展。反之,他们制定的相关政策使得国内房地产市场更是复杂与混乱。比如,所制定的购买限购政策就是如此。这些房地产政策使得中国房地产市场走上了难以走出困境之路。今年中国房地产市场的情况也是如此。

更为重要的是,从最近国内就业形势来看,更是意味着房价未来将会下跌。国际咨询公司凯博咨询(Guidepoint)日前通过大数据分析各个行业就业情况后,发布了一份有关中国就业市场的报告。凯博咨询发现,自2013年初,房地产行业就业机会的走势与房地产市场的走势在6个月中是相似的,而就业机会具有前瞻性,先于房价六个月左右达到峰值或触底。根据研究,中国房地产市场中介新增工作机会的峰值已经过去,这意味着房价未来将会下跌。凯博咨询数据与分析团队主管Erik Haines表示:如果这一趋势持续,近期新增就业机会的减少可能暗示中国的房价将会开始下跌。这一时刻很可能已经到来。

事实上,71日五公布的上个月国内采购经济指数(PMI)看,国内经济面临的困难与不确定性正在增加,就业压力也在上升。制造业PMI的从业人员指数跌至47.9%。这个数据表明了中国制造业招聘正在持续收缩。政府希望服务业向好来增长国内就业市场的平稳,但是实际上同期的非制造业PMI的从业人员指数收缩得更严重。而这种情况不仅意味着中国经济结构调整及淘汰落后产能正在严重影响居民就业,从而使得政府一向不担心的就业成了问题,而且更重要的是失业加剧会影响国内居民的收入,影响国内居民的消费,影响居民对未来收入预期,从而全面影响居民能否进入市场购买住房。所以,当前就业形势变化,已经向房地产市场发出一个重要的信号,国内的房地产市场又将调整,房价也可能再次下跌。

其实,当前国内房地产市场的问题还是在于市场库存太多,在于中国人口增长已经开始下降,少子化的时代已经到来。清华大学社会学教授孙立平曾引用数据表示,如果只计算进入销售环节却没有卖出去的库存,大概有6亿到7亿平方米;如果加上已建成但未进入销售环节的,大约50亿平方米;如果再加上土地已经出让,但未开建的库存,估计大约为132亿平方米。如果再加上不少住房是销售出去了,但这些购买住房者的房子,既卖不出去,也租不出去,完全套在自己手的。中国的房地产库存更是一个无限大的量。

还有,社科院人口学者郑真真在今年夏季达沃斯论坛上表示,到本世纪末,中国人口可能只剩10亿人。甚至还有人说8亿、6亿。有专家预测,2029年后大陆人口将开始步入衰退期。试想,如果中国人口全面下降,中国建造如此多的住房,住房需求从何而来?到时候,房地产开发商所编造出来的住房刚性需求也消失了,住房的价格最低也无人来接盘!

总之,就业市场的信息已经向中国房地产市场发出了一个重要的信号,房价的调整短期又会开始。因为,当居民就业机会减少,收入下降,越来越无能力进入住房市场。而房地产市场建造住房太多,人口增长下降,房地产企业倒闭潮即将出现等。这些更是会强化中国房地产市场调整的到来。


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