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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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不遏制住房投机炒作,租赁市场难发展   

2016-06-04 13:40:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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63日政府公布了《国办关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔201639号,以下简称“39号文”)。39号文的目的就是希望住房租赁市场的发展与繁荣来改变当前中国房地产市场的观念、行为模式,来改变房地产开发商的经营模式及住房投资者的市场激励,以便让当前房地产市场在现有的价格水平上能够持续再发展下去。

39号文的出台,全国各媒体反映不大,也没有把该文件的宣传放在突出位置,而且多数媒体都在强调39号文最为重要的就是住房出租者的租金收益的税收减半,有利于鼓励更多的中国居民去购买住房出租,以此来繁荣中国的住房租赁市场。但实际上,对多数中国的住房业主来说,这条优惠所起到作用不大。因为目前住房的出租者有几个交税的,住房出租者不用交税,其税收优惠从何而来?

其实,39号文件的住房租赁政策对居民影响最为重要的是以下几个方面。一是39号文件规定,各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

也就是说,以往不少居民强调为何要买房而不租房,最大的问题就在于买房可以享受所在城市的各种基本的公共服务,而租房则不行。而39号文则要改变这种现状,让租房的居民也可同样享受所在城市的基本公共服务。让租房者所面临的一些生活上的实际问题得以解决。可以说,这对那些中低收入的居民来说可能最为受益。这些居民在那些高房价城市工作,买不起住房,租房也可享受城市基本的公共服务。这不仅可以减轻这些居民的生活压力,也更有利于促进中低收入居民在不同城市间的流动,哪个城市的工作机会就会流向哪里,基本上降低了城市人才流动的成本。

二是39号文规定,出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。这一条规定就是对租赁市场弱势租房者的利益加以保护。

因为,在租赁市场,租房者与业主永远处于弱势的地位,如果没有好的保护租房者的条例与法律,弱势租房者的利益随时都可能受到侵害。在当前中国的住房租赁市场,业主侵害租房者利益的事件随时都在发生,从而使中国的居民都希望买房而不愿意租房。而39号文就是要改变这种状态,让租房者的利益再也不受到侵害,让租房者愿意租房。不过,要实现该目标不仅需要制定相应的法律,也得有一个公平公正的司法制度来执行。

三是鼓励房地产开发商进入住房租房市场,即他们生产更多的住房出租;鼓励居民购买住房出租。而无论是房地产开发商生产住房出租,还是居民购买住房出租,政府都能够从税收、信贷等政策上鼓励与支持。这不仅表现为如果居民购买住房出租,其购买住房者可以获得优惠的按揭贷款及购买住房的税收优惠等,而且购买的住房出租时其收益也可享受税收优惠,即租金收益的税收减半。

当然,在正常的条件下,这些优惠条件是能够鼓励居民及房地产开发商持有更多的住房出租,以此来繁荣租赁市场。但是,当前中国的住房市场完全处于一个非常时期。在这种非常时期,这些优惠政策对住房租赁市场的发展与繁荣所起到作用可能十分有限。先是如前面所说的,目前国内多数居民出租住房,其租金连税都不交,其租金的税收优惠根本就无用。当然,对企业住房出租是有作用。

更为重要的是当前居民购买住房,或不少居民涌住房市场抢房,并非是购买住房之后出租来获得租金的收益,更关注的是住房价格上涨。因为,当前很多城市居民购买住房出租的收益是相当低的投资。比如,在北京,目前住房租金的年收益大致在1.5%左右,最高也不会超过2%,而目前市场收益率在4.5%以上投资机会多得是,居民为何会涌入市场购买住房出租作投资呢?居民购买住房的目的更多的是预期住房价格上涨,等价格上涨后卖出,而不是出租。所以,在当前的房价水平下,无论是房地产开发商,还是居民,想鼓励他们持有住房出租来繁荣住房租赁市场是不可能的事情。

这也点出了39号文最为根本的目的,即发展与繁荣当前中国的住房租赁市场要解决住房市场的两个供求矛盾问题。一是要解决当前三四线城市住房严重的供应过剩,严重库存,通过发展与繁荣住房租赁市场,让更多的居民来购买住房出租,让房地产开发商持有住房出租,这样就能够让这些城市严重的住房过剩得以消化。二是通过住房租赁市场来化解一线和部分二线城市房价过高的问题。因为,从39号文政策的意图来看,这些城市的住房价格之所以高,房地产泡沫之所以大,就在于这些城市由于制度上的原因而让住房租赁市场不发达,从而使得许多居民不愿租房而要购买住房,从而造成了住房供求严重失衡并由此导致房价不断上涨。如果这些城市的住房租赁市场能够发展与繁荣,这些住房供求矛盾就能够化解。在这种政策思路下,中国的住房市场就能够保持在当前的价格水平下再发展与繁荣,中国巨大的房地产泡沫也能够在这过程中得以消化。

但实际上,如果中国住房市场投机炒作不能够用经济杠杆或税收和信贷政策来遏制,中国住房租赁市场要得以发展与繁荣基本上不容易。因为,就目前中国房地产的形势可以看得很清楚,只要政府的房地产政策还在鼓励住房的投机炒作或不通过经济杠杆税收把住房消费与投机炒作区分,那么住房投机炒作者一定会利用现有的房地产各种优惠政策涌入房地产市场,不断地把房价推高,而房价疯狂上涨,必然会推高土地的价格,而土地的价格上涨又影响房价上涨,这种恶性循环会没完没了。在这种情况下,中国的住房租赁市场要发展与繁荣几乎是不可能。所以,要发展中国的住房租赁市场就得先用税收杠杆对住房投机炒作进行最为严格遏制,否则这些政策更多的是理想。

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