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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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以老方式遏制房价,树还是会涨到天上去   

2016-06-02 13:40:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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59日权威人士的讲话已经引起国内外强烈的反响,国内外市场纷纷认为中国的经济政策会出现重大的调整,所以市场对此抱有极大的希望。比如,权威人士在讲话中指出,树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险,控制不好就会引发系统性金融危机,导致经济负增长,甚至让老百姓储蓄泡汤。因此认为,就得让中国的股市、汇市、楼市都得回归到其基本的功能。比如,住房就得回归到居住功能。可以说,这是中央政府对十几年来国内房地产市场最为正确的判断,也指出了中国房地产市场走上持续健康发展的唯一之路(即房地产市场回归到居住功能,及去除赚钱功能)。

根据这样的原则,昨天国家权威主流媒体,也就当前国内炒得火爆的土地市场发表的评论,其题目就是《树不能长到天上,房价上涨也一样》。文章最后也认为房地产市场要回到居住功能,但是从整篇文章的讨论来看,把当前房价上涨看作是土地价格上涨的结果,把房价上涨与住房市场的去库存联系起来。可以说,这种讨论还没有回到59日权威人士的讲话的基点上,而是与早几年的房地产市场宏观政策及当前地方政策所采取的房地产调控政策没有多少差别。

我们应该看到,从2004年开始,政府一直在就当时房地产市场过度发展的问题采取一系列宏观调控政策,但是中国的房地产市场宏观调控这样多年,房价只是会越是调控,上涨得越快。何也?因为,从那时的房地产宏观调控开始,政府从来就没有过想让过快上涨房价遏制,只要如经常听到政府官员所说,房地产的宏观调控只是让过快上涨房价不要涨得太快而已。即房价可以上涨,但不要疯狂上涨。如果房价疯狂上涨,政府就会出台不痛不痒的调控政策。比如什么60-70,什么限购政策、什么土地拍卖限价等,对于这些房地产宏观调控政策来说,只要住房不回归居住功能而是赚钱的工具,出台不出台是一回事,至多也只是增加一点投机炒作者的成本,而这些成本与疯狂上涨的房价来说,根本上可忽略不计。这也就是这些年来,国内房地产宏观调控政策出台越多,房价则上涨得越快的原因所在。

一年多来,国内一些城市的房地产市场价格又出现疯狂上涨,根本原因就是政府借去库存的名义,采取过度宽松的信贷政策,让持有住房的居民如何利用这些信贷优惠、税收优惠、住房公积金优惠等涌入房地产市场的结果。试想,信贷利率降低到历史以来最低水平,住房首付款降低到历史最低水平,甚至于政府开始对首付贷睁只眼、闭只眼的态度,在这种情况下,这些有房的居民岂能不涌房地产?房价岂能不疯狂上涨?但是,当房价疯狂上涨之后,政府不是从根源上入手,即房价是过度的信贷扩张推动的结果,从收紧信贷上入手,而是又采取所谓的没有作用的限购政策,而这些政策早就证明对遏制高房价是无效的政策,地方政府还是乐此不疲。因为,这样正好达到地方政府之目的。这样,一些城市的房价岂能不疯狂上涨?

可以看到,在一线城市房价疯狂上涨之后,这种房价疯狂上涨态势正在一个城市向另一个城市蔓延。比如,100城房价指数显示,上月全国房地产市场价格按月升1.7%,比4月的1.45扩大,个别二线城市如厦门、合肥等房地产价格按月疯狂上涨5%以上。但是,面对这些房价上涨疯狂,没有哪个城市真正地想遏制这种房价上涨疯狂,只是放出风声要重新启动购买政策。试想,这个以投机炒作主导的市场,房价涨跌完全是由预期来决定,如果房地产宏观调控不仅不是从房价上涨的根源上入手,而是放出风来会采取限购,那么这不是鼓励更多的投机炒作者涌房地产市场吗?这时,这些城市房价岂能不继续上涨?

还有,房价的疯狂上涨,不仅会让大量的房地产开发涌入这些城市拍买土地,也自然会推高土地的价格,增加这些地方政府的土地财政。这也是地方政府所愿意看到的。但是,拍卖出的土地到房地产开发商手上再以商品房出售,至少是1-2年以后的事情,甚至于时间会更长。但是,房地产开发商为何对未来市场就这样有信心?为何他们就敢把一块块的土地价格不断推高?难道房地产开发商就不怕未来市场出现调整吗?其实,这只是我们站在外部来看这个土地市场,实际的情况根本就不是这样。因为,这不仅在于房地产开发商认为政府不会让未来的房价下跌,而且认为即使房价下跌,到时这些土地生产住房无法销售,地方政府与房地产开发商肯定会有另外的方式来应对。早几年也拍卖出那样多的地王,有几块地王没有修改原来的规定的。所以,最近地王拍卖得越多,对地方政府越有利。这既可让土地财政增加,也能够推高房价,至于地王未来如何,根本就不是他们要考虑的问题。所以,现在地方政府这些不痛不痒的房地产宏观调控政策,还是走在以往房地产宏观调控的老路上,对遏制房价所起到作用十分有限,树同样会涨到天上去。

因为,要让住房回到居住功能,就得用金融杠杆及税收政策,即房价是如何推高的,就得从这些方面入手。比如提高住房按揭贷款首付比例、提高住房贷款的利率,特别是对持有更多住房的购买要全面提高利率及首付比例。同时,用税收政策把住房的投机投资与住房居住严格区分开。如果不用税收政策严格的限购住房投机炒作,房地产要回归到居住功能根本就不可能。这才是当前中国房地产市场能否遏制住房投机炒作的关键所在,其他所谓限购政策只是玩玩而已,所起到作用有限。对此,十几年的经验早已证明。


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