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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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5月份一些城市房价下跌将会套牢谁?   

2016-06-19 13:39:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不管国家统计局公布房地产数据后,所使用的解释语言是如何花里胡哨,如何让民众难以理解,但是这些数据公布后,两个事实是十分明显。一个数字就是5月份的住房销售总额环比全面下降,而其下降的比例大于销售面积下降比例的一倍;二是一线城市北京、上海和深圳等城市的房地产市场开始降温,不仅房价涨幅在收窄,而且这些城市的房价也开始下跌。还有苏州等城市的情况也是如此。

国家统计局昨天公布的数据显示,5月份,国内70个大中城市房价同比涨幅已经连续第8个月在上涨,而且涨幅的城市在进一步扩大,新建商品住宅同比上涨的城市数量还在增加,但环比上涨的城市数量在减少,一线城市房价的同比和环比涨幅都在开始收窄。

其中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市,分別有60个和49个,分別比上月减少5个和2个。又环比看,上个月的房价涨幅最大的是厦门达5.5%,跌幅最大为牡丹江下跌为0.5%

这些数据表明,一是今年早几个月一线城市及少数二线城市出现房价疯狂的局面还在向其他城市蔓延,但是这种蔓延已经开始在减弱,甚至于有可能成为强弩之末;二是这些城市的房价同比还在上涨,可能还有基数效应,即去年的不少城市房价基数不高,从同比看还在上涨,但实际上涨幅度十分有限;三是今年早几个月一线城市及少数二线城市的房价疯狂上涨,但最近这些城市房地产政策的倾向稍微变化,这些城市房价上涨风向立即逆转。这就意味着这些城市房价上涨的主要是投机炒作所推动,而这种房价上涨只要有风吹草动立即会引发市场预期逆转,房地产市场变化。

现在的问题是全国的房地产市场的价格整体上涨幅度收窄或放缓,早几个月房价疯狂上涨的城市房价开始下行,这些信息对中国房地产市场意味着什么?如果这种趋势持续下去,也就意味着今年5月份全国的房价上涨已经出现了一个转折周期,不少城市在房价上涨之后开始下跌。当然,这种情况是否能够成为一种趋势,可能最为重要的因素要看央行货币政策。

因为,从上半年房价上涨最大推动力量来看,基本上是央行过度的信贷扩张结果,今年前5个月三分之一以上的银行信贷资金都进入住房按揭贷款,居民用住房按揭贷款推动了不少城市的房价上涨。所以,今年第一季度无论是银行信贷增长还是社会融资总规模都达到历史最高水平,而且这种情况已经延续到5月份。不过,今年4月份银行信贷及社会融资规模都急剧下降,5月份的M2已经下降到11%左右的水平,比今年政府工作报告所规划的13%要低。这也意味着过度扩张的银行信贷不可持续并且从4月份开始在收缩。如果这样,完全依靠银行扩张推动房价的疯狂就会停止。也就是说,在货币转向后,从5月份开始中国房地产市场预期转向可能成为一种趋势。

因为,中国的房地产市场作为一个以投机炒作为主导的市场,如果银行信贷扩张收缩,房地产市场预期开始转向,那么对于如深圳一年来涌入房地产市场投机炒作者将严重套牢,特别是那些购买新房的投机炒作者。因为,面对当前房地产市场的风险,即使现在想逃出也是困难。因为,几年来中国的住房市场将会发生什么,这些住房投机炒作者一点都不知道。在此,我们先来看香港正在发生的情况。

在香港,从2015年下半年以来,香港的房价开始下跌,尽管其下跌的幅度不大,但是对于不少投资者来说,其住房投资炒作的风险全部都暴露出来。比如,有人在2013年购买的住房,当时以378万成交,最近卖出376万,此生意看上去有赢利2万,但实际上扣除税收及交易费用,要亏损15万;另一个例子就是2011801万购买,最近802万卖出,看上去赢利1万,但扣除税收和交易费用,实际上亏损38万离场。也就是说,2011年后购买的住房,基本上都是无利可图,甚至于亏损离场。

国内居民一定会说,中国不会出现这种情况。当然,这只说中国的过去,未来会发生什么国内居民根本就不知道。因为,到现在为止,中国的居民只知道房价会上涨,从而没有经历过房价的下跌周期。房价下跌时会发生什么,国内居民根本就不知道。还有,国内居民会说,住房买卖时不是没有亏损吗?为何不把住房交易的费用及税费转移给买家来承担,就如现在中国那样。这里就有个问题,如果房价上涨时,卖家当然把交易费用及税费转移给买家来承担,但是在房价下跌时,要现实这种税费的转移根本就不可能。因为,不加税费都卖不出去,加了税费更是没有接手。

所以,在今年房价疯狂上涨涌入住房的投资者、投机者或所谓的自住者,如果房价的下跌成为一种趋势,尽管这种趋势会十分平缓,甚至于对许多购买住房者来说平缓得看不出来,但是只要房价不上涨而是下跌,对当前中国这个房地产市场来说,住房投机炒作者就不会进入市场。这些人不仅不会进入房地产市场,甚至于还有逃出市场,把手中的住房卖出。如果这样,房价下跌的趋势会不断地强化,当这种强化效应十分明显时,国内房地产市场周期性调整就开始了。

有人说中国的房价不会下跌,因为政府不愿意房价下跌;也有人说中国房价不能下跌,因为房价下跌会对中国经济造成严重的影响等。而这些只是一些人的主观愿意,中国这个世界最大的房地产泡沫,无论是什么力量想如何来操弄都已经不可挽回这个泡沫破灭。中国房地产泡沫破灭只是时间问题。也就是说,今年以来涌入房地产市场住房购买者都可能成为这个泡沫破灭的套牢者。远的如日本、美国、爱尔兰、台湾等的情况不用说,只要近看最近香港发生的事情就已经一清二楚。

更为重要的是这波房地产市场的套牢并非股市突然暴跌让投资者感觉到十分惊心动魄。而这波房地产投机炒作的套牢往往会有温水煮青蛙式的方式进行,当前这些过度杠杆的住房投机炒作者发现自己真的套牢时,估计会已经太晚。这就是当年香港有一个炒房金童或天才的最终结局。

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