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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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保障房可售或租,足见把住房为赚钱工具疯狂   

2016-06-15 13:40:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报道,北京链家房地产经纪有限公司网站和相关门店,因发布了涉及金隅汇星苑自住房的违规交易信息,已被启动立案调查程序。据悉,数日前,在链家地产的官方网站上,一套名为“金隅汇星苑”的房源,出现在二手房挂牌房源中。

作为本市首个交付使用的自住房项目,金隅汇星苑小区交房仅3个月,小区业主尚未拿到房本,而根据相关政策规定,自住房项目属于政策性住房,自取得房屋所有权证5年之内不允许转让。换句话说,金隅汇星苑的房源,目前根本无法进行交易。但实际上,交付仅1个多月后,金隅汇星苑小区就有超过300套的新房对外出租,粗略估算占到房源数的两成。

对此现象,即作为何保障性,为何交房后居民就立即要用于出售或出租?其目的就在于赢利而已,因为这些居民在购买这些保障性住房时,根本上就没有想到是自己使用,而想到的是如何能够以更低的成本购买到住房用于赚钱。所以,他们收房后,立即希望把住房挂出出售或出租。对这些居民来说,这种行为其实也是很正常。

但是这与任何一个发达地区的房地产市场,即使是香港或新加坡,居民在享用保障性住房待遇之后,是不会用于出租或出售的。比如,在香港,公屋的比例占50%,在新加坡居屋的比重占80%以上,但是香港及新加坡的居民是不会拿这些保障性住房用于出售与出租的。因为,这不仅法律对这些住房交易有严格的界定,也没有交易市场,这些保障性住房是无法用于出租或出售的。这是最简单的常识。

但是,中国的居民享受到保障性住房待遇之后,为何在购买时就没有想到是用自己使用而是想到是如何出售或出租?这并非仅是中国房地产市场是如何物欲横流,为了买卖住房赢利可以结婚或离婚、由于住房利益可以六亲不认、可以难以想象的无德事件发生等,而是这些年来,政府有关的房地产政策在全面鼓励居民购买住房用于赚钱,在全面的鼓励居民把购买住房如何成了人生中最为赚钱的工具。

比如,中国住房制度改革初期,政府的房地产政策就设计了一种经济适用房或当时的保障性住房。比如北京的天通苑小区、回龙观小区等,而当时购买这些保障性住房也有相关条件的限制,也得凭不同关系才能进入这个市场,不是北京市居民是无法购买的。但是,这些保障性住房最后也都成了暴利的工具,这些小区的住房价格也上涨10倍以上。

有了这样的经验,所以后来北京市的任何保障性住房,都会成为北京市居民的一种重要福利,只要有保障性住房出来,北京的居民都会想方设法进入这个市场。一般来说,这些保障性住房与非户藉人口是无关的。政府会把其指标分配到各个单位,同样没有相应的条件与关系也不可进入这个市场的。在这样的分配条件下,这些保障性住房是否落实到真正居住困难的居民相当不确定的,所以很多能够拿到保障性住房的居民并非是住房困难者,这些住房交房后,获得住房居民当然更多的是想到出售或出租赚钱而不是自己住了。也就是说,当前中国的保障性住房在分配时就存在着居民获得住房之后强烈的赢利政策倾向,居民购买保障性住房之后岂能不会出售或出租?

中国居民购买保障性住房的目的是为了出售或出租,不仅在于这些保障性住房政策及分配过程有鼓励居民出售或出租的倾向,更在于整个中国的房地产市场政策或中国房地产市场发展目标就是如何让居民把住房的赚钱功能发挥到极致。可以看到,中国的住房投机炒作之所以会如此疯狂(早年有温州炒房团),十几年来中国房地产市场价格之所以会炒得如此之高,中国住房炒作者、房地产开发商、相关的政府官员等财富增长会如此之快,最为重要的原因就在于十几年来看中国房地产政策就是鼓励居民过度炒作住房,鼓励居民把住房炒作作为赚钱工具发挥到极致,否则中国的房地产炒作会如此疯狂,中国居民炒作住房从南炒到北、从沿海炒到内地、从国内炒到国外等,就是政府的房地产政策倾向所卖到的结果。

因为这不仅在于政府的银行信贷政策鼓励居民过度炒作住房,谁先炒作住房,谁就先成为财富的持有者,而且政府住房税收政策也极力地鼓励居民炒作住房。比如,中国许多城市的住房市场已经炒作了十几年来,这些城市的房价也疯狂上涨了十几倍了,甚至于更高。这些年来政府会年年出台所谓的房地产宏观调控,但是这些宏观调控政策就是从来不从房地产的税收政策入手(比如在香港,为了遏制房地产的短期炒作,就全面地增加2年以内住房持有交易税,就全面增加国外居民购买住房交易税),而且用所谓限购,反之,中国政府则让房地产交易税降得越来越低,越来越有利住房炒作者。在这种税收政策下,岂能不鼓励居民进入住房市场炒作?

还有,居民住房持有的物业税,本来这种税收的征收可增加地方政府财政收入及地方政府稳定的财政收入来源,也是遏制住房过度投机炒作最好最重要的经济杠杆。但是这种税收制度已经研究十几年,相关的报告提交给政府肯定也很多。在全球各国几乎很少国家不征收住房物业税的,但是,十几年过去了,一种公平公正的中国住房物业税要在哪时推出政府根本上就没有时间表,一拖再拖,拖得天黄地老。其根本的目的就在于鼓励居民对住房投机炒作,鼓励少数居民持有更多的住房。

因为,在住房交易税、住房交易所得税极低,住房持有成本为零的情况下,住房必然成为一种赚钱炒作的工具。这时,对住房持有越多和财富持有越多居民最为有利,也更有利鼓励这些居民涌入住房市场进入炒作而把住房价格炒高。这样更有利的还是政府。因为房价快速推高,GDP增长快,地方政府土地财政上升,地方政府官员的寻租设租的空间就大,否则政府怎么会放弃长期稳定的财政收入来源物业税而不用呢?

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