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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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5月份中国楼市开始全面回落的意义   

2016-06-14 05:28:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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612日国家统计局公布了1-5月的房地产市场数据,从所公布的数据来看,从5月份开始,曾经火爆了几个月的房地产市场已经开始全面回落。比如,20161-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比名义增长7.0%,增速比1-4月份回落0.2个百分点;商品房销售面积47954万平方米,同比增长33.2%,增速比1-4月份回落3.3个百分点;商品房销售额36775亿元,增长50.7%,增速回落5.2个百分点;只有房地产开发企业土地购置面积同比下降5.9%,降幅比1-4月份收窄0.6个百分点。

从这些数据来看,尽管房地产开发企业土地购置面积比1-4月份有所增加,但仍然处于负增长中。而房地产开发投资、商品房销售面积及销售金额1-5月都出现同比下降,特别是住房销售金额尽管1-5月份同比增长速度达53.4%,但增速仍然回落了5.2%。回落的速度相当快。这个数字的回落可能有两个方面的原因,一是早几个月一些城市疯狂上涨的房价开始有所收敛,再涨也涨不上去了;二是一些城市房价疯狂上涨现象有可能向其他城市蔓延,但这种蔓延使得上涨火候在减势。

而房地产开发投资增长回落及房地产开发企业购买土地面积增长为负增长,都意味着房地产开发商并不是完全看好当前的房地产市场,特别是不看好中西部地区的房地产市场。因此,他们一方面在早几个月房价疯狂上涨的市场抢购土地,另一方面又在逐渐地退出三四线城市的房地产市场。因为,在他们看到,这些城市的房地产市场所面临的风险会越来越大。

比如,就是如大连这样的沿海城市,都得用财政的钱来补贴大学毕业生及博士毕业生购买住房,这种现象可能意味当地的房地产市场库存问题会十分严重。但是,前几个月国内住房市场的一些城市的房价疯狂上涨,实际上与一般居民的住房消费无关,基本上是住房投机炒作者利用银行信贷过度炒作的结果,一些政府用财政补贴的方式帮助大学毕业生进入房地产市场,所起到作用就得看这些地方的房价是不是在消费者能够支付的水平,否则所起到作用不会太大。

在这些数据中,可能最为显眼的是住房的销售金额大幅的回落。可以看到在1-4月份,房地产市场数据的火爆最为主要表现为住房销售金额的增长速度快于住房销售面积增加速度近一半。即今年房地产市场的繁荣完全是由房价上涨来推动。而这种房价快速上涨不仅表现为一线城市及部分二线城市的房价上涨的疯狂,也表现于一年来不少房价持续下降的城市房价又回到上涨的轨道上。

当前中国的房地产市场,只有房价上涨,才能改变市场预期,让投资者重新进入住房市场,这样才能重新启动房地产市场增长。如果房地产市场的预期不改变,住房投机炒作不进入,房地产市场的增长动力无从而来。所以,当1-5月房地产的销售金额又开始回落,而且这种回落也大于住房销售面积回落将近一半时,这也可能意味着一些城市房价上涨的势头已经开始收敛,甚至于出现下降的迹象。如果房价下降,房价上涨预期又可能改变。如果房价上涨预期改变,这个以投机炒作为主导的房地产市场,购买住房者不会再进入房地产市场,可能又会处于观望。

5月份的房地产市场数据中,有两个负增长的数据,一个是房地产开发企业购买土地面积负增长,一个外国进入房地产市场的资金严重负增长。前者表明房地产企业对中国未来的房地产市场还是信心不足。特别是在中西部城市的房地产开发商。后者表明,随着中国房地产价格快速飚升及地王一个又一个出现,已经把外国的投资者看懵懂了,对中国这个房地产市场不知道如何来看,在这种情况下,外资好的唯一方式就是撤出中国的房地产市场,不再玩了。

总之,从上述数据来看,房地产开发投资、住房销售面积和住房销售金额等增长开始回落,而住房销售金额增长是引导这一轮的房地产市场增长核心。住房销售金额增长回落可能意味着房地产价格上涨预期的逆转,并由此引发房地产市场周期性调整。对此,住房投资者应该格外当心。

 

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