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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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深圳房价下跌了,其他城市居民还要涌入楼市抢房吗?   

2016-05-23 05:33:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014930信贷救市政策开始,经过18个月的激情或房价的疯狂之后,深圳楼市开始冷静,房价开始下跌。国家统计局数据显示,4月深圳二手住宅价格环比下降了0.4%,这一数字领先于其余房价下跌的城市,而这只是从总体看。更具体地说,深圳多家二手房交易网站数据显示,45月份深圳各大片区二手房均价几乎全线下行。深圳中原研究中心数据显示,全市4月二手房成交价环比下降2.39%,不少楼盘的二手房交易成交价环比下跌超过10%。比如蔚蓝海岸和海月花园,二手房交易价格环比降幅分别为0.23%4.12%。更为重要的是不仅深圳的房价普遍下跌,住房成交量更是全面萎缩。深圳的房地产市场价格下跌的调整已经开始。

可以说,在18个月的时间里,深圳房价上涨大致在90%左右,这些时间里深圳的房价上涨幅度之大,价格上涨之疯狂是绝无仅有。而深圳的房价之所以能够在这样短时间内疯狂上涨,最为重要的原因就在2014930房地产救市政策出台之后,市场认为这些政策就是政府在鼓励住房投资投机者炒作住房。因为,这些房地产政策核心就是鼓励已经持有住房的居民如何利用优惠的住房信贷政策和税收政策进入房地产市场购买住房。

有这样的一个鼓励,住房投资者认为既然政府鼓励利用优惠政策炒作住房,那么住房的价格快速上升是一种趋势,房地产市场的价格上涨预期很快就形成。而当时房价不断地疯狂上涨更是把这种房价上涨预期一而再再而三地强化,投机炒作者更多是拼命涌入房地产市场推高房价。同时,由于深圳金融市场要比其他城市发达,特别互联网金融发展方兴未艾,更是有利于住房投机炒作者加大融资杠杆涌入房地产,比如各种首付贷的涌现。在这种情况下,深圳的住房市场价格更是疯狂,住房投机炒作者更是千方百计地涌入房地产市场,比如不惜连首付就不想付涌入市场。深圳的房价就在这种过程中迅速推高,并出现前所未有的房价上涨疯狂,房地产的泡沫也迅速吹大。

面对疯狂上涨的房价,不仅把住房的消费者完全排除现有的房地产市场之外,让整个城市的营运成本迅速拉升及城市竞争力迅速下降,也把房地产泡沫吹得巨大及房地产市场风险急增。在这种情况下,迫于中央政府的压力,深圳政府不得不出台新的房地产调控政策。比如打击“首付贷”、禁止“众筹炒房”、限购社保年限延长等政策。尽管深圳的“3·25新政”等房地产调控政策对房地产投机炒作者来说是不痛不痒的政策,但是对首付贷及众筹炒房的限制立即把一些准备进入市场的投机炒作者挡在市场之外,房价上涨的预期立即逆转。可见,深圳的房地产市场是一个过度利用金融杠杆过度炒作的市场。

作为一个完全是由过度投机炒作主导的住房市场,只要房价上涨的预期逆转,那么住房投机炒作者立即会止步,甚至于新的投机炒作者不再进入市场,而且已经进入者也在准备退出市场。这时,尽管整个市场房价下跌幅度不会很大,但成交量会立即萎缩,整个市场的成交量肯定不会超过最为旺盛时的10%。在这种情况下,那些过度融资(如首付贷等)进入房地产市场投机炒作者面临的风险很快就会显示出来。如果他们进入者购买的是二手房,他们就会把房价降低脱手,整个市场的房价下跌的压力大增。不过,只要房价下跌,立即会进一步强化房价下跌预期。

如果他们进入的是一手房市场,所购买的住房在2-3年后交房,那么这些住房投机炒作者只能成为最后的接盘者。至于房价跌在什么程度上他们能否逃出是天知道的事情。杠杆越高的融资者可能面临的风险就越大。他们或许以为当其购买的住房成为负资产时可以如美国那样把住房交给银行可一了百了,但实际上中国法律和按揭贷款合约与美国不一样,到时这些住房成了负资产,但这些投资者逃都没有地方逃。因为房子被银行收回后,剩下的债务同样还要偿还。因为,投机炒作为主导的市场,只要房价一开始下跌,要在什么价位上收手没有人知道。特别住房在各个分割的市场,其交易成本又高,更是增加住房投机炒作者逃出的难处。

对于当前深圳房地产市场,基本上是一个投机炒作者为主导的市场,只要房价在上涨,住房投资者就会涌入市场;如果房价下跌,投资投机炒作者根本就不会进入,因为这样的市场只要房价开始跌,跌到什么时候停止谁都不知道。因为,这个巨大的房地产泡沫什么挤出到什么程度谁不知道。在这种情况下,房地产价格下跌的预期一直在强化,房价会跌到什么程度也是谁不知道。估计连天王老子都救不了,更何况是有限的政府呢!这些住房投机炒作者岂能逃出?

深圳的房地产市场是这样,或房价的疯狂只能以下跌收场,那么国内其他哪一个城市的经济实力、金融市场发展程度、产业发展程度、居民财富持有等方面可以与深圳相比的呢?深圳疯狂上涨的房价最后避免不了下跌,现在这种跌势已经开始,那么国内其他城市房价的疯狂上涨之后岂能逃脱这种命运?最近南京、苏州等城市也出现了深圳房地产市场那样的房价上涨疯狂,从而让更多的住房投机炒作者涌入,但是住房投机炒作者是否想过,这种房价疯狂只能是昙花一现,最后同样是孙悟空跳不出如来佛的手掌,套在自己手上。在这种情况下,这些城市的居民还要涌入房地产市场抢房吗?

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