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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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疯狂抢房,是成房奴还是成为千万富翁?   

2016-05-14 13:40:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,以当前中国社会来说,无论是政府的经济政策,还是地方政府经济增长;无论是居民茶余饭后,还是各种娱乐节目,房事都成了整个社会最为关注的热点。在各种会议上会场上在谈论房,在饭桌上在公共交通上在谈论房,甚至于在老头老太的闲言碎语中都在谈论房,中国房子的事无时不在、无时不有。

所以,最近有人以《欢乐颂》的樊胜美的一句话:“我不想让别人知道,我在上海这些年,住的只是合租房。”作为话题,引申出“今天的房奴 都是来日的千万富翁 ”完全违背常识、违背经济学理的高论,而这种高论也正合当前中国一些年轻人心态,让这些人涌入各地的房地产市场。但实际的结果如何,未来30年会发生什么这些年轻人知道吗?

这种观点的依据是,如果是租房,30年租房成本,总计47.45+618=665.45万。如果当前购买住房,400万的房产,30年后值多少钱呢?400×(1+6%^302297.4万。他认为,租房是纯消费,交完房租你也得不到任何东西。买房可以算是一种投资,相当于你用人民币,去置换房屋产权。所以,如果今天愿意成了房奴者,未来就是千万富翁。这些言论的煽动性之强是前所未有。

这种煽动性的言论对错与否根本上就不值多少评论。因为,它是建立在一系列不成立的设定基础上。如果其中任何一个假定不成立,那么这种看上去是要数字算出来的结论是根本上不成立的,只能是个人一种幻想。

首先,这种结论是建立在前十几年中国住房市场的经验的结果上。即在过去的十几年,由于政府房地产政策鼓励及推动,让中国的房地产市场出现一个人类历史前所未有的房价只涨不跌的奇迹。这样的房地产市场没有周期性调整,房价只涨不跌,居民购买到住房就是赚钱等,同时也把中国的房地产市场推到一个极端,即人类历史上最大的一个房地产泡沫。但是,中国的这个房地产泡沫不仅不可持续(这一届政府最近第一次承认中国房地产市场存在泡沫),而且中国的房地产市场周期性调整不可避免。也就是说,不要说未来30年中国房地产市场不可能如前十几年那样发展,就是在短期内(近3年内)房地产市场周期性调整是必然之势,中国房地产市场的泡沫破灭只是时间问题。如果房地产泡沫破灭,中国房地产市场的价格岂能只涨不跌?如果上述假定不成立,那么房奴要成为千万富翁就可能会成为一种空中楼阁。

其次,这种结论是建立在住房按揭贷款利率永远目前这种最低点上,建立在今年1季度中国的货币政策永远是过度宽松的基础上。但不仅30年内这种低利率时代会改变,今后利率的波动与上升也是十分正常。只要读点历史,就会看到在上个世纪最后20年,整个全球主要发达市场经济国家利率平均在10%左右,中国的利率在10%以上,那么未来的中国按揭利率上升也是正常。如果利率上升,购买住房还贷都还不起,30年后的财富早就鸡飞蛋打,哪里还有千万富翁可言,可能更多的是幻想!还有中国宽松货币政策改变也是必然。不要说30年,就是今年4月份与前三个月的情况比较都相差巨大的距离,更何况30年?货币政策的收紧,没有接盘者进入,房价还会涨上去吗?

再次,上述结论假定中国未来30年的住房政策会如前十几年那样永远不会变化。即住房的投资功能与居住功能永远混淆,而且正如上述撰文者所说,租房是消费,而作为房奴是投资。可以说,前十几年中国房地产市场之所以会疯狂,之所以会把房价炒作得越来越高,房地产泡沫越来越大,最为核心的问题就是把住房的两种属性混淆,最后必然让中国住房市场远离它的基本居住属性而成为少数人投机炒作赚钱的工具。但是,不要说这种房地产政策30年不会变化,就是在今年这种政策就会发生根本性变化。正如最近人民日报权威人士指出的那样,要去除中国房地产市场的泡沫就得去杠杆,就得让房地产市场回归到它基本的居住功能。如果中国的住房市场用税收政策让它回归基本的居住功能,住房不能够成投机炒作赚钱的工具,那么30年后中国住房市场的投资属性从何而来?而且住房的回归到它的基本居住功能,那么就要求住房市场的价格回归理性,房地产的投机炒作行为就会戛然而止。30年后的住房的投资属性都没有了,房奴如何成为千万富翁?这一切同样只能在幻想中。

同样,上述结论还假定目前中国这种严重的社会财富结构分配不公的格局不会变化;假定中国这种少数人通过房地产市场掠夺绝大多数人的政策不会改变;假定中国的民主化进程原地踏步,30年内中国的房价还完全是由政府主导等等。但是,30年内这种假定能够成立是根本就不可能的。可以说,上述的假定,任何一个不成立,都会让“今天是房奴,明天成为千万富翁”的结论成为空中楼阁或幻想。

不过,我们也应该看到,也正是这种幻想,最近全国不少地方出现前所未有的抢房潮、房价疯狂上涨潮,先是深圳,然后扩展到一线城市,扩展到一线城市的周边及内地一些城市。只要看到今年1季度住房按揭贷款占整个贷款三分之一以上,看到4月份居民中长期贷款占整个贷款80%以上,就知道目前国内不少居民都希望利用银行的贷款杠杆,甚至于利用首付贷,都希望自己成为今天的房奴,30年后的千万富翁。即其观念对国人影响有多大,但是其中的任何一个假定不成立,都会把这种炒房者的期望变成幻想而随风消逝,甚至于把这些炒房者涤荡得一贫如洗、债务沉重。到这时,国人才会明白房地产投机炒作是什么?

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