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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国楼市会走向美国次贷危机之路吗?   

2016-04-07 05:28:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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几个月来,香港楼市已经开始下跌了。对于香港楼市,肯定是国内房地产开发商的天堂,房价奇高、土地奇缺、投机炒作者疯狂,并由此造就了李嘉诚等一大批的香港富豪。在早几年,在全球人的眼里,香港应该是世界最为富裕的地方。这是香港房地产市场的功劳。所以对国内房地产开发商,这种环境是他们梦寐以求的。但是,随着十几年来中国房地产市场的发展与繁荣,中国的房地产业造就的国内富豪是青出于蓝而胜于蓝了。

还有,几个月来香港的楼市开始在阴跌,如果按照国内房地产开发商的逻辑,论房价的昂贵、论土地稀缺程度、论国际化程度、论香港居民的财富积累程度,如果香港的房价都下跌了,那么国内楼市的房价下跌也是必然。但实际上,按照国内房地产市场开发商的逻辑,房价上涨时,国内的房价要向香港看齐,但香港的房价下跌时,则中国的具体情况与香港不同,国内房地产市场的房价还是要上涨。

事实上,在香港的房价开始下跌时,国内一些城市的房价,特别是一线城市及部分核心二线城市的房价不仅没有下跌,反之还在疯狂上涨,其房价上涨的疯狂就如2015年上半年中国股市疯狂上涨一样,已经没有任何理论、任何模式、任何理由可解释,这些城市的房价疯狂上涨就是疯狂上涨。就如以前那样,市场上叫狼来了十几年,但中国楼市的真的是没有来。甚至有人说,中国房地产市场正在走向2008年美国次贷危机之路,房地产开发商、地方政府及住房投机者更是不屑一顾。

当前中国楼市是否会走向2008年美国的次贷危机?回答当然是肯定。因为,当年美国的次贷危机,主要是美国克林顿总统的政府是希望用更优惠的住房按揭贷款,或让不少信用评级低、没有支付能力的购买住房者进入市场,然后又让这些住房贷款以证券化的方式打包到市场卖给投资者。不过,美国这些购买住房者信用评级最低、最没有支付能力,他们购买的住房基本上还是用作自己住,只不过按照其财富持有及收入水平一般情况下是无法进入的,克林顿总统让进入住房市场的门槛降低了让这些人进入。

当前中国房地产市场的情况与美国当年有很大的差别。主要表现为是政府采取优惠的住房按揭贷款政策、优惠税收政策让持有更多的住房人进入来炒作房地产,这样既可让政府所认为的中国房地产市场的过多的库存得以消化,更重要的是让中国经济增长压力得以释放,让地方政府及房地产企业的严重的债务负担转移到购买住房者手上。这样,中国的GDP又可上去了,地方政府的债务负担也减少,中国房地产所面临的一系列问题与风险都能够掩饰下来。所以,如果中国房地产泡沫破灭,也不是美国那种次贷危机,而是另外一种方式的房地产危机及金融危机。

目前中国一线城市及部分二线城市房地产疯狂炒作的特征主要表现为以下几个方面。一是从20149302015330央行房地产救市政策来看,这些政策的核心就是鼓励已经持有住房的居民如何利用更多优惠的住房按揭贷款进入房地产市场,让有住房者持有更多的住房。这些政策看上去说得好听是为了居民改善性住房,实际上是鼓励国内持有住房的居民投机炒作,以此把房地产作为一种赚钱的工具。在这点上与美国次贷危机根本就不同。也正因为如此,从而使近年来30%银行信贷通过个人按揭贷款进入房地产市场。因为,近年来,央行已经把住房按揭贷款利率及首付比例降低到历史最低水平。

正因为央行鼓励持有住房的居民利用银行信贷进入房地产市场投机炒作,央行货币政策过度宽松,从而使得金融市场的流动性泛滥,在这种情况下,一些没有支付能力,甚至于没有首付款的投机炒作者也跃跃欲试要进入房地产市场。在这种情况下,各种各样的首付贷应运而生。而这些利用首付贷进入市场投机炒作者,购买住房目的就是为了赚钱,根本上就没有想过购买住房是为了住。这点上也是与美国的次贷危机是根本不同的。正因为这些购买住房是为了赚钱,是为了炒作,所以,他们进入市场后,以各种方式推高房价也是必然。这就是为何有深圳、上海、苏州等城市房价炒作的疯狂?短期内会把当地房价炒作得那样高。

还有,不仅中国央行极力鼓励持有住房的居民利用优惠信贷条件进入住房市场,地方政府也不甘落后,有些地方政府不仅对住房购买者购买住房补贴,也竭力让他们手中所掌握绝大多数居民的住房公积金耗尽。因为,住房公积金贷款比银行按揭贷款的利率还要低。到目前为止,国内不少城市的住房公积金贷款已经没有可贷资金了。这既看到中国购买住房者的疯狂,也看到地方政府的疯狂。如果这些城市的房地产市场出现周期性调整,房价下跌,住房公积金贷款的风险全部显现出来。如果这种情况出现,可能比美国次贷危机的风险更高。

也就是说,中国楼市不会出现美国式的次贷危机,但是就银行信贷过度扩张程度、鼓励有房者炒作住房、并把住房公积金耗尽的情况来看,中国楼市泡沫与风险比美国有过之而无不及。如果泡沫破灭,危机会更大。

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