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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国房地产市场乱象该休矣   

2016-04-27 13:41:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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场乱象该休矣

易宪容

所谓的上海史上最严的房地产调控出台政策已经出台一个月,上海市政府立即出来说,他们出台的房地产调控政策已经初见成效,1季度上海疯狂上涨房价得以制止。也就是说,上海的房地产调整政策出台之后,上海房地产市场的量价齐跌,达到其政策效果。

比如说,数据显示,上海楼市新政实施一个月之后,各商业银行房贷受理量,比今年13月平均水平回落超过50%,二套房贷平均首付款比例则升至60%左右,二套房贷中购买普通住房占约58%。外地户口房贷占比也出现明显下降,回落至11%

上海住建局也表示,上海房地产新政之后,上海房地产市场非理性过热情绪趋于平稳,部分新盘看楼人数减少了30%50%,房地产中介门市客流量跌30%以上,部分业主更下调二手叫价。

还有,近一个月来,上海房地产市场出现量价齐跌。自上月25日至本月24日,上海一、二手住房成交面积,分別为120万平方米和210万平方米,比前一个月分別减少43%58%;成交价格则轻微下跌,一、二手成交均价分别下跌4.8%0.4%入,为每平方米32,406元和26,814元。上海住宅新房成交套数,也下跌接近3成。同时,新楼盘可售的住房也有增加。

对于这些业绩,无论是上海政府还是市场人士都十分窃喜。在上海政府看来,政府的房地产调控政策已经起到重要的效果。而对市场看来,尽管住房的销售有所下跌,住房市场再没有抢房现象,再没有出现房价疯狂上涨的现象,但是房价的调整则些微。这也是政府及住房投机炒作者最愿意看到场面。可以说,只要房价不下跌,要想让投机炒作者离场根本就不不可能。这时,住房的投机炒作者不仅会进一步持有的住房,而且也会想办法来突破现在所谓最严厉的房地产市场的限制进入市场。一有机会他们还是会卷土重来。因为,在市场看来,尤其是一线城市的房地产市场看来,房价还是会涨。

上海房地产调控政策之所以能够有效果,强调的成绩是住房按揭比例减少,首付比例上升,从而导致上海房地产市场政策出台之后量价齐跌。这也说明了中国的房地产市场,无论是哪个城市的住房市场疯狂,并非所谓的居民居住条件不好要进入市场购买住房,也并非是居民手上有更多的钱没有好的投资渠道而进入房地产市场,而是居民或住房投机炒作者涌入房地产市场就是预期这个房地产市场价格还会上涨,而目前又有优惠的信贷条件及好的融资杠杆,从而让住房投机者涌入房地产市场。可以说,1季度房价疯狂上涨的一线城市及部分二线城市,进入住房市场购买者基本上是投资者,是手上有更多住房的居民,而不是无房的居民。房地产市场的价格疯狂完全是政府过度扩张的信贷政策所造成。只要这种信贷政策一收紧,住房市场的疯狂得到一定程度的遏制是自然。

但是,从1季度的数据来看,无论是社会融资总规模还是银行信贷及个人住房按揭贷款,都创历史新纪录,而且这些从银行体系流出来钱基本上都流入了房地产市场。可以看到,这种比美国及欧洲量宽更量宽松的信贷政策,其资金最先流入的是房价上涨最快的城市,比如一线城市及部分二线城市。当这些城市的房价疯狂对信贷扩张有所限制之后,这些从银行体系涌现出来的资金就会流入房价稍微涨得慢一点的城市,从而也引发这些城市的房价疯狂,比如目前的南京、苏州、合肥等。当这些城市房价疯狂被该地政府对信贷有所限制时,这些城市的房价疯狂也会有所收敛。然后,过度扩张的信贷又会涌下一轮城市及一直循环下去。估计这也是政府愿意看到。

但是,这种完全由银行信贷过度扩张来推动房地产价格飚升、住房销售增长及GDP增长,以及由此而形成的一个城市及另一个城市的房地产乱象,最后的结果就是把各个城市的房价全面推高,把房地产的泡沫继续吹大,让城市有房的中产者持有更多的住房,把房地产市场及地方政府的债务风险转移到这些中产者身上,或让他们成为最后的接盘侠。但当房地产泡沫破灭、房地产市场出现周期性调整时,这些中产者肯定会逃无可逃。

所以,政府希望通过过度扩张的信贷来拉动经济增长,但实际上制造一个城市又一个城市的房地产市场乱象,给住房的投资者带来更大的风险。目前这种房地产乱象该休了。住房投资者一定要明白,过去经验并不表明是未来,投资永远是未来的东西。

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