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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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当前中国房地产的最大风险在哪里?   

2016-04-22 05:28:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这几天,国内民众对房地产市场最为关注的恐怕是两大问题,一是“70年产权大限之后投资与心灵如何安放”,被这样的一种煽情的语言吓得脚都软了,想到购买的住房土地使用权70年到期后是不是要再缴交费用,真不明白现在的年青人怎么啦,为何当前将要发生的事情不去关注,而老是会想到未来根本不存在的事情,给自己制造所谓的“不安全感”。估计这也是现在不少中国年青人本身的特征吧。

二是看到今年以来一线城市的房价如何疯狂,看到这种房价的疯狂上涨开始蔓延到不少二线城市,那么不少年轻人也想搭上这次财富增长的快车,否则错过了这个机会,可能一生也会没有机会了。就如股市暴涨时,不少年轻人疯狂涌入股市一样。目前国内投资者就如去年股市一样已经转向涌入房地产市场。

从国家统计局公布的数据来看,70个大中城市新建商品房研究院房价的数据也显示,3月东莞、惠州房价按月分別上涨6.7%6.1%,苏州和昆山则分別上涨5.8%5.6%,涨幅都超过了一线城市。连北京周边也是如此。

看到房价如此快速上涨,可能又会有人出来说,这是什么“刚性需求”推动,是国内不少居民手上持有的资金投资渠道太少,只能进入房地产市场。但实际上,同样与2015年上半年的股市一样,国内投资者特别年轻的投资者是利用银行的金融杠杆涌入房地产市场,而不是居民钱多了没有地方投资问题。比如,今年1季度全国社会融资总规模达6.59万亿,银行信贷达4.51万亿,个人住房按揭贷款达1.5万多亿,增加幅度达25%以上,都在创历史最高水平。也就是说,当前一线城市及部分二线城市的房价疯狂上涨基本上都是住房投资者利用正规渠道(银行贷款等)及非正规渠道(互联网金融首付贷等)的资金加大金融杠杆涌入房地产市场所造成,基本上是利用银行信贷投机炒作的结果。

但是,当前中国房地产市场这样的情况,国内投资者从来就没有想到过房价涨得这样程度,房地产泡沫这样大,中国的房地产市场有没有崩盘之危险,没有想到中国房地产市场短期内可能发生什么。比如,香港楼市,今年以来开始调整,而这次调整尽管房价下跌不多,但是在2012年购买住房的投资者,想现在卖出赢利根本不可能,多以是亏损。即使亏损,他们还得卖,否则可能亏损得更大。

但是中国的情况则不是这样。从2003年中国商品房市场快速发展以来,除了温州、鄂尔多斯等几个城市的特例之外,其他城市的房价从来就没有下跌过,只是会上涨。甚至于房价只要些许下跌,政府立马会出台救市的政策。因此,当前中国的房地产市场投资者认为中国的房价只会上涨而不会下跌。目前看到一些城市的房价又在上涨,看到政府以最大的优惠政策鼓励持有住房的投资者进入市场,认为中国房地产市场的价格又会上涨,购买到住房就是抢到钱,这时中国住房投资者岂能不会涌入房地产市场?岂能不把各个城市的房价再次推高?

但是,中国的住房投资者知道当前一些城市房价高到什么程度?知道中国房地产就一定不破灭吗?还有,如果中国房地产泡沫真的破灭,它将对中国家庭财富会造成什么影响,不知道中国投资者会知道吗?估计会不知道,因为中国投资者从来就没有这样的经历与体验,他所知道的中国房价只是会上涨,而且即使中国的一线城市的房价涨得上天,他们还是会认为会上涨。因为有需求有那里,否则房价如何会上涨呢?但中国的住房投资者从来就没有想到过当前的住房需求是从哪里来。从现实的情况来看,这些需求不是什么居民存款多,而是低利息让投资者利用金融杠杆涌入市场。这些需求都是借银行钱及首付贷的钱进入而出现。如果这种杠杆断流,那么中国房地产所有的问题都来了。

因为,当前中国的房地产价格高得离谱是谁也不可否认的事实。中国大城市的房价收入比全球领先。北京的房价收入比是33.5,上海则为30.2,深圳的为30,如果以相对于收入基准来看,全球十大房价最贵城市中,中国就占了七个。也就是说,中国已经打造出现代史上最大的房市泡沫。

中国这种房地产市场泡沫不仅在于不少城市的住房价格在近十年的时间上涨达到10倍以上,也在于政府一直都在竭尽全力鼓励中国的住房投资炒作者涌入房地产市场。这时,中国的房地产市场价格岂能不高?可以说,当前中国的房价与日本20世纪80年代发生的前所未有的房地产泡沫相比,有过之而无不及。之后日本遭遇了一场60%的崩溃,即使事情已经过去25年,日本的房地产市场的价格还是没有恢复到当年的水平。

难道中国房地产的价格就是不会下跌吗?难道中国一线城市的房价就会一直这样涨上去吗?这只能是从中国投资者的过去经验说,但未来市场会发生什么,其实没有人知道。中国政府不知道,民众更是不知道。否则历史上就不会一次又一次的金融危机发生。但是这个吹得巨大的房地产泡沫破灭是必然。谁能阻挡呢?

现在的问题,如果某种导火线让当前中国这个巨大的房地产泡沫突然破灭,那是不是会让中国民众造成一场巨大的财富损失的灾难呢?怎么就没有人这样去想过呢?否则,当前的中国住房投资者也不会这样冒然涌入房地产市场。实际上当前中国居民的财富大致在30万亿左右,而80%是以住房持有。如果中国的房价像当初日本那样暴跌60%,那么这将意味着中国居民就有近15%或一半以上的财富蒸发。如果下跌80%,那么将有20万亿美元甚至更多财富蒸发。但是,对于这样一个十分现实的问题,中国的住房投资者从来就不去考虑,因为他们把希望完全寄托在中国政府身上,因为他们相信中国政府不会让房价下跌。

但实际上,这本老本天书是否能够读到底是不确定的。因为,美国金融危机以来,中国的情况与市场环境发生了巨大变化。中国政府同样在以最为量宽的货币政策救经济,当市场充满了流动性,资产价格炒作得极高之后,资产价格暴跌是必然。估计这是谁也没有能力抗拒的。美国是这样,中国岂能不这样?这个时刻的到来不要说对中国金融体系及经济的影响与冲击,仅是家庭财富损失也可能让国人无法承担。对此,离自己这么近的事情为何国人就不关注呢?这才是中国房地产市场最大风险。

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