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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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再论70年产权大限对国人的恐吓性   

2016-04-20 05:25:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“温州房屋20年土地使用权到期事件”不仅引起了整个社会的争议,而引起了整个社会的严重恐慌。因为,本来该事件的出现,可以让整个社会来讨论,来厘清问题的根源,并找出化解的办法。但是,那种恐吓国人的文章则是把问题的核心指向了住房70年土地使用权到期后中国居民的财产和心灵如何安放?即70年产权大限之后,每一个国人所持有住房的财产将被掠夺,或再被政府剥夺一次,或收回住房的土地使用权,除非交费。试想这样的恐吓岂能不引起不明真相国人的恐慌?

其实,对此其中有几个问题需要厘清,一是目前居民购买的住房其土地使用权有多少是70年产权的,有多少又是低于70年产权的?二是居民购买的住房土地使用权为何会低于70年产权,其合法性如何?三是居民购买的住房土地使用权低于70年产权的是地方政府的土政策,这是不是一种非法作为?四是这种居民购买的住房土地使用权低于70年产权的,当时的土地出让是通过什么方式进行?其土地出让金又如何收取?其费用与70年产权的土地出让金有多少差别?等。只要把这些问题弄清楚了,就能够知道当前温州这个事件与国人所持有的住房70年的土地使用权到期如何处置关系如何。

首先,实际上,当前中国居民购买的商品住房,按照国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

也就是说,即使从这个法律文件开始,中国居民所购买的住房土地使用权绝大多数都70年产权(占比肯定高于99%以上),而不是低于70年产权。所以国人对自己所持有的住房根本上就不用被那种混淆是非的言论所恐吓。因为,低于70年产权不是居住用地的使用权。比如,综合用地使用权是50年的产权。而且购买这一种住房时,不仅土地出让金的价格较低,而且住房的价格比一般的居民住宅的价格要低。但该类商居两用的住房到期时间也应该是2040年,而不是现在。至于低于70年产权土地使用权的,到期之后,如何处理,本来就与居民住宅没有多少关系,国人根本上就不用因此而恐慌。

其次,目前为何会出现房屋20年土地使用权到期的问题呢?如果这是个事实,那么该发生时间是1996年,即发生在国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后。也就是说,即使温州等地出现房屋20年土地使用权到期的问题,但是这种事件本身就是违法的。把一个违法事件与合法住房70年的土地使用权混淆在一起,这肯定是有人或是刻意炒作,或是别有用心,希望以此来煽动社会的不安。

还有,20年土地使用权到期事件,不仅是非法的,还得问当时这些土地是如何出让,土地出让金收取多少?如果70年的土地使用权的土地出让金收取的费用100万,而该20年土地使用权的住宅收取费用只是10万或象征性收费,那么即使现在重新认可这种非法的土地使用权,是否续费或续费多少?那是地方政府处理的问题。至于地方政府如何处理根本不值得到与70年的土地使用权到期后如何处理可类比吗?因为,两者完全是风马牛不相及的事情。把两个性质完全不同的住房土地使用权搅合在一起,除了恐吓国人,制造恐慌,还能做什么?

再次,目前温州20年住房土地使用权到期的处理问题之所以会引起国人恐慌,之所以能够被人所煽动,最大的问题主要在两个方面。一是国人对中国的法治不是太有信心。总是认为政府随时都制定侵害民众权利的法律。二是物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期的问题,没有给出一个具体可操作的细则。比如“自动续期”该如何续,目前国家尚未出台相关实施细则。如果这样,70年之后基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,有可能不能办理相关续期手续。物权法也可能成为一纸空文。既然这种担心是杞人忧天,但也情有可原。所以,政府立法部门要出来澄清与说明,释然国人心中的困惑减少国人对这个问题的恐慌。

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