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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国房地产问题仍然在于政策思路反方向   

2016-04-16 05:28:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年一季度的经济增长数据已经公布,即按可比价格计算,一季度GDP同比增长6.7%。分产业看,第一产业同比增长2.9%;第二产业同比增长5.8%;第三产业同比增长7.6%。我早就指出过,中国的经济是“房地产化”经济,只要房地产增长恢复,GDP增长自然上去,今年一季度的GDP增长情况就是此。比如,第三产业基本上是房地产占主导,房地产增长上去了,中国的GDP增长岂能不上去?

同时,从一季度房地产的情况来看,全国房地产开发投资同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%),增速比上年全年加快5.2个百分点,比1-2月份加快3.2个百分点。其中,住宅投资增长4.6%。房屋新开工面积同比增长19.2%,其中住宅新开工面积增长14.8%。全国商品房销售面积,同比增长33.1%,其中住宅销售面积增长35.6%。全国商品房销售额,同比增长54.1%,其中住宅销售额增长60.3%3月末,全国商品房待售面积73516万平方米,同比增长13.1%

从上述数据来看,今年一季度房地产市场的形势好转主要是表现为一二线城市,表现为全国住房销售面积增长平均达到3成以上,而一二线城市其住房销售面积更为在增长5成以上。同时也表现为全国住房销售总额增长为5成以上,一二线城市的情况更是会比这还高。当住房的销售面积增长远低于住房销售总额的增长,甚至于不及一半时,这也意味着房价在快速飚升,房地产市场繁荣是以房价上涨来带动。即一线城市和部分二线房价疯狂上涨已经由此信息透露了出来。

还有一季度的房地产市场复苏或房价疯狂上涨及销售大增并非是全国性,主要表现为一二线城市,三四线城市仍然是一潭死水。因为,一季度一二线城市的房价突然快速上涨主要原因是政府的房地产救市政策让住房投资者利用过高的金融杠杆及借助过低融资成本而涌入市场的。而进入这个市场的购买住房者特征基本上有房的投资者或投机炒作者。这些房地产市场是一个完全以投机炒作者为主导的市场。

这些市场有两个现象就让人一目了然。一是比如首付贷、众筹等利用互联网金融盛行,就是不少住房的投机炒作者不仅要利用银行低利率贷款及高杠杆,而且连首付都是通过融资的方式来获得。如果是住房消费者是不会以这样高的风险进入的,进入也是无能力还按揭贷款的。二是当面对房地产的疯狂一线城市出台调控政策后,因为投资者仍然预期这些城市的房价还是涨下去,因此不少投机炒作者就变着法子进入购买住房市场,最近这些城市的假离婚盛行就是这种道理。一些家庭有了一套住房,为了利用现有的政策再购买一套住房,纷纷采取假离婚的方式来进行。由于这些市场的投资者是否进入完全由预期来决定,只要他们预期房价会上涨,就会采取各种方式来突破现有的限制涌入房地产市场。

但是,实际市场未来情况如何则是相当不确定的。已有的数据显示,4月上旬全国房地产市场开始降温,一、二、三线城市成交面积均出现不同程度下降,其中一线城市受调控政策影响,成交面积降幅超40%。如新房交易面积反转下跌。4月上旬30大中城市商品房旬度成交面积指数下跌1.9%,其中一、二、三线城市指数分别下跌5.64%0.63%2.51%。二手房市场亦呈现反转下跌,一线城市旬成交面积下跌42%,几近腰斩。4月上旬16城二手房旬度成交面积指数下跌7.71%,其中一、二、三线城市交易面积指数分别下跌13.95%5.51%1.88%

还有,一季度的全国房地产去库存化,效果并不理想,城市间分化趋势继续加剧,三四线城市存销比仍高达30多个月,即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。所以,上述两种情况出现,也就意味着当前国内房地产市场是不可持续的,仅是靠住房投机炒作者推高房价来造就房地产市场的繁荣根本就不可能,这样只会增加中国经济风险。

中国只有重新调整房地产的发展思路,通过税收政策让住房的需求回到消费上而不是投资投机上,中国的房地产市场才能走出困境,并推动中国经济增长与繁荣,否则中国经济面临的问题无法化解。

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