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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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“首付贷”不是类似场外配资及杠杆是什么?   

2016-03-09 05:43:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一场房地产去库存化的运动,突然转变为一线城市及部分二线城市房价疯狂飚升,深圳的房价一月份上涨70%,而上海及北京等城市一些房价也在短期内出现成倍的上涨。上海的一套房价仅8个月就说上涨500万等。正因为,这些一线城市的房价疯狂飚升,从而让这些城市出现了一股抢房潮。2015年上半年中国股市的情景也在今年一二月国内一些城市出现。

对于这一轮一线城市及部分二线城市房价突然疯狂飚升,尽管央行的官员说不是过度宽松的货币政策所导致,但这仅是他为现有的货币政策辩护而已,仅是以为中国百姓弱智而已,这样简单的常识岂能说不是就不是的呢?可以说,这轮一线城市房价的暴涨首要功臣就是政府过度宽松的货币政策(今年一月份的信贷增长竟然是历史上最高月份的近3倍),没有大量的银行信贷流入房地产市场,这些城市的房价岂能推高呢?这是一个最为简单的常识,需要出来辩护吗?

其次推动这些城市房价疯狂飚升功臣是首付贷。因为,当前国内住房市场基本上是一个投机投资为主导的市场,而这个市场购买住房者所需求的资金,一是住房按揭贷款,一是购买住房的首付。一般的情况下,购买住房的首付是由个人来支付,个人支付首付款之后,其他所需要的购买住房款以按揭的方式从银行贷款出。

面对价格快速飚升的房地产市场,央行把住房首付款比例降低,这自然降低了购买住房者进入市场门槛,可以增加其购买住房杠杆,可以让更多的投机投资者进入市场。当一个市场的房价快速飚升,当然也意味着投机投资需求会不断强化,这个时候降低首付比例或加杠杆,当然不是什么去库存而是会把炽热的房价更加炒作得疯狂。不过,这个时候还是假定投机炒作购买住房首付款是个人自己支付。

但是当房价疯狂飚升时,投机炒作者赚钱动机会更是强烈或被激发,投机炒作者会希望以更高的融资杠杆进入市场。而投机炒作加杠杆的效应自然会落在首付款上,在这种情况下,各种“首付贷”也就应运而生。而“首付贷”的出现自然可以让投机炒作的融资杠杆无限放大。比如投机炒作者首付完全通过首付贷获得,其杠杆就可以无穷大。即住房投机炒作可以不用花自己一分钱涌入房地产市场。在这种情况下,只要房价在上涨特别是在疯狂飚升,住房投机炒作者根本不在乎房价高低,也不在乎市场投机风险高低,一定会涌房地产市场,这就是为何会出现抢房并把房价进一步疯狂推高的原因所在。因为,这些投机炒作者有收益时可以归自己,有风险时可以逃之夭夭。

当然,当前出现的“首付贷”并没有这样极端,投机炒作者还得承担一点风险。据报道,当前“首付贷”的资金来源及方式有三:

一是地产中介的自营平台,譬如世联行“家圆云贷”、搜房网“天下贷”、链家“家多宝”等,放贷范围以旗下合作楼盘居多,此类产品由地产中介自营平台与开发商合作,由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型,一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照,可直接提供金融消费服务;另一种则是中介仅为业主提供中间服务,寻找合适的金融机构,后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者,中原等属于后者。

  二是互联网金融平台、小贷公司等发起的“首付贷”产品,包括信用贷款和抵押贷款。此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作,与地产中介自营模式类似,但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然,也有少数P2P平台并不限定具体楼盘,直接提供贷款,这对其风控的要求更高。其“首付贷”产品的运作方式大多是,购房者向公司申请首付贷,这些机构再寻找投资人投标,最终三方获益,其中双方收益,一方付息。这类“首付贷”产品一般不会为客户提供全部首付额度贷款,而是总房款的5-10%不等;且多为指定的合作楼盘;贷款时间一般不会太长,多为三年以内。

  其三则是从银行获得的个人消费信贷,在经过倒手之后最终成为首付款。这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似。

可以看到,无论“首付贷”的资金来源是哪种方式,其目的就是一个,让购买住房者首付贷款尽量降低甚至是零首付。在这种情况下,住房投机炒作的融资杠杆自然会放大,甚至于会无穷放大。但是“首付贷”的杠杆放大,有融资平台的老板认为这不是不是杠杆,更不是如去年股市那样的配资,因为“首付贷”的资金流向及最后规模是已经预见的,最多也只是风险转移而已,因为在这些人看来,怎么样还有一个房子在哪里。这能够走得了吗?

中国现在很多人强词夺理到这种地步真是无语!这样做岂能不是杠杆呢?比如一套住房300万,首付30%,那么个人就得首付90万,按揭贷款210万,其杠杆3.3倍;现在通过首付贷,个人首付5%,支付15万,25%首付由首付贷获得,其杠杆就放大20倍;如果个人首付3万,270万的首付通过首付贷获得,那么杠杆就放大到100倍,3万可以获得一套300万的住房。

如果房价在上涨,特别是在疯狂上涨,投机炒作者的杠杆如何放大都没有问题,首付贷款放款者也不用担心其贷款风险,只是等着收取较高利率及收回本金而已。但是当房价下跌时,其高杠杆的风险都会暴露无遗,就如股市一样。目前做首付贷的机构为何觉得没有问题,就因为他们看到房价一直在上涨。而且也预测房价还会上涨。

也正因为这种加杠杆或把购买住房的杠杆无限放大,即使不是所以的购买住房者是如此,但是它会严重影响房地产市场的预期,即投机炒作者会预期房价更是会上涨,这样不仅会让更多的投机炒作涌入市场,推高房价疯狂上涨,也更是会让这些投机炒作者把融资杠杆放大,而房地产市场风险更是推高。所以,在央行的宽松货币政策下,通过首付贷的杠杆放大,一定会对这些城市的房价疯狂上涨。

所以,面对当前这些城市的房地产市场巨大风险,引起监管密切关注是必然。目前对这种现象,已经引起了中央监管部门的注意,并要求地方摸底调查。比如深圳市金融办34日下发了一份防范房地产行业金融风险的函,其中提到,现针对深圳房地产市场交易过热,银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状,研究如何防范金融风险,要求互联网金融协会和小贷协会,对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查,梳理出产品模式和涉及金额。不过,如果中央监管部门不立即出台严厉的监管措施,仅仅靠地方自查能够起到多少效果是十分令人质疑的。就如去年股市查场外配资的情况直到最后股灾爆发,其问题才显露出来。

当前的首付贷当然是杠杆,而且还可能是无限高的杠杆(零首付),在当前房价疯狂飚升时,是看不到风险的,但只要房价下跌,所以的问题及风险都暴露无遗。其危害比股市场外配资更严重。

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