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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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“杠杆上的房地产”已经是金融危机前奏   

2016-03-08 13:41:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2015年深圳的房地产市场,及今年上海北京深圳的房地产市场十分火爆,房价突然间快速飚升。深圳房价的房价不仅一年可上涨54%,今年一个月就可上涨75%。而北京、上海、南京、苏州等房价同样可以瞬间飚升。一些正在交易的住房,一天就可上涨几十万。这两个月这些城市不仅房价快速飚升,而且销售也大增。

面对这种现象,这些城市的政府官员都暗中窃喜,尽管口头上会说几句不痛不痒的话,要稳定当地的房价,但是看到房价飚升,他们就知道GDP又上去,土地财政又有救了。所以,面对房价上涨得如此之厉害,有哪个城市真正会出台稳定房价的政策呢?房价飚升就让其飚升,不到房地产泡沫真正破灭,他们还是会继续说房价是升得快了一点,但还没有泡沫,房地产市场的风险是可控的。

但实际上,这次一线城市及部分二线城市的房地产市场的价格快速飚升,与以往任何一次都不同,完全是政府过度宽松的货币政策及场外杠杆资金推动的结果。当前中国“杠杆上的房地产市场”与去年泡沫破裂前的“杠杆上的股市”如出一辙。如果政府还是认为当前这些城市的房地产市场风险可控,那么其结果就如去年的股市一样,只能让这个持续了多年的房地产泡沫最后破灭了。

因为,任何一个金融市场的系统性风险及区域性风险,投资者及政府都是无法知道它是在什么时候发生的,也不知道它是通过什么样的方式发生,否则世界上的金融危机会一次又一次地出现。因为,当系统性的金融危机爆发时,既没有人知道它是在什么时候发生及以什么方式发生,也没有人可阻止它发生。对于当前中国这些城市的房地产市场的风险同样是如此。

因为,这次一二线城市的房地产价格突然疯狂飚升,不仅表现为今年1月份银行信贷增长2.54万亿,是最历史上高月份200918900亿的2.8倍。1月份社会融资总额增长3.42万亿,比去年同期增长1.62万亿。而这大量的资金涌出并没有流入实体经济,而是涌入房地产市场。因此,当过度宽松的货币涌入房地产市场时,房价肯定会飚升,而房价的飚升,自然会吸引市场上的各种资金更是涌入房地产市场。

据报道,目前这些城市的房地产市场的场外配资的规模已经超过了1万亿以上。有公开的数据表示,链家、房天下及我爱我家等房地产经纪中介,通过杠杆达成的购房总额分别在2,100亿、2,000亿及800亿元,整个中介行业通过场外配资实现的购买住房总额已经超过1万亿元。

有报道指出,目前国内房地产市场中,有3成的购买住房者是借助于中介公司杠杆完成交易的。目前市面上的各种首付贷款已经可将首付降到到5%,既杠杆率可放大到20倍。部分贷款产品甚至提供契税借贷。也就是说,只要投资者想购买住房,市场都有方式让投资者以最小的成本进入市场。市场莫要说有3成以上的投资者涌入市场来拉高房价,就是1成投资者这样做也可让房地产市场价格疯狂。可以说,就目前这些一二线城市的房地产市场的情况来看,其杠杆率高、炒作的疯狂、价格飚升已经不逊于去年6月中旬泡沫破灭之前的股市了。

而且当前这些房地产市场的疯狂不仅表现为更多的高风险投资者涌入房地产市场,房地产市场场外配资疯狂,而且还表现为不少房地产投资者及一些财富管理公司的自买自卖,对倒之后把价格疯狂拉升,把银行的资金套出,不少人随时都准备弃房子而去,因为,他们早就把自己所期望的收益从银行套了出来。所以,在这种情况下,这些城市的房地产价格疯狂飚升也是必然。

据报道,对于当前这些城市的房地产市场的疯狂,包括中国人民币银行和中国银行监管委员会等金融监管机构,正在密切关注这些城市房地产市场融资风险,并计划推出措施,打击房地产中介机构、开发商、小额贷款公司及P2P网络金融平台,为购买住房者提供购买住房首付贷款的行为。此外,政府的金融监管部门将要求商业银行对住房贷款申请进行严格审查,如果首付资金来自高杠杆类融资贷款,要拒绝指出住房按揭贷款。同进当前金融监管部门还将要求银行加强房贷压力测试。

可以说,不仅这些政策出台在什么时候不知道,有可能等到这些城市的房地产泡沫破灭还在研究应对的方式,就如去年的股市一样。而且,如果政府不能够通过税收杠杆对住房疯狂炒作进行遏制,立即把住房的投机炒作及消费区分开,立即严格地去除住房炒作的赚钱效应,那么当前这些城市的政府想通过以往完全失败的住房限购政策,及银行信贷差别化的信贷政策来防止或遏制房地产市场疯狂炒作,几乎是不可能。因为,只要房价在上涨特别是在飚升,这些投资者就有办法来突破这些限制。而场外配资的加杠杆也可轻易地突然信贷差异化的防火墙,并驱使一些低收入或没有稳定收入的高风险投资者涌入市场。这正是美国次贷危机爆发的根源。

如果中国政府还是坐视这些城市房价的疯狂,那么这股疯狂之火一定会烧得更旺。中国杠杆上的房地产也会走上去年杠杆上的股市之路。

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