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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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疯狂投机炒作资金正在转向二线楼市   

2016-03-31 13:40:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市的房地产市场已经疯狂了几个月,特别是深圳更是从20155月开始,现在有10个月已上的疯狂了。而一线城市房价的疯狂,投机炒作者早就意识到这种房价上涨疯狂只要出台新政策马上就会停止,特别是两会期间,在一片控制一线房价上涨的呼声下,住房投机炒作者更是意识到,这些地方政府会出台房地产调控政策。

不出市场所预料,两会一结束,上海及深圳的房地产调控政策立马出台。而且这些政策的核心主要是限制住房的投机炒作者,尽管象深圳调控政策那样是轻描淡写,但这些稳房价的政策出台,是容易把住房投机炒作者从一线城市赶到周边的二线城市的。因为住房投机炒作者并非是看限购政策的效果如何,而是关注这些调控出台之后会不会影响一线城市的房地产市场预期。所以,在上海及深圳等一线城市的房地产调控政策出台前,这些房地产投机炒作资金就已经开始布局一线城市周边的二线城市房地产市场了。

有新闻媒体报道,到这个月27日至,国内54个城市合计住宅签约套数达32万套,创同期成交新高,按年升幅达67.6%,而且加速趋势十分明显。其中,二线城市升幅最为突出,高达98.3%;三、四线市场成交平稳,变化不大。由于这些数据是房地产中介机构公布的,其可信度有多大目前还是不肯定,还得看政府公布的数据,但是报道的数据至少说明了以下几个问题。

一是政府借房地产去库存之名,以过度的信贷扩张,如降准降息、降低首付比例等对房地产市场全面加杠杆,向房地产市场注入大量的流动性,推动住房销售增长、推高房价是不可避免的事情。只要中国央行过度扩张的信贷政策不停止,大量的资金流入各种资产并推高其价格是必然。但是,把本来是很高的房价再次推高,把房地产泡沫继续吹大,这种房地产市场能够持续多久是不确定的。有可能如2015年中国股市的发展变化那样的结果。也就是说,当大量的资金流向二线城市的房地产市场,让住房销售增长,房价推高,这是政府愿意看到,但是这样的市场能够走多远是相当不确定的。

二是从当前大量的资金流向二线城市的房地产,增加二线城市的住房销售,推高二线城市的房价来看,当前中国的房地产市场完全成了少数人利用过高金融杠杆过度投机炒作的市场。这些房地产市场基本上与绝大多数居民的消费需求已经没有多少关系,即使是有些政府文件鼓吹的所谓的改善性住房消费需求也是与之没有多少关系。因为在高房价下,一般的住房消费根本就没有能力进入这个市场。而所谓改善性消费需求,同样也不会花高昂的代价来增加住房持有。既然这样的房地产与居民的消费需求无关,政府在这样房地产的目的是为什么?

可以看到,当大量的信贷资金流出来并掌握在少数人手上之后,这些资金流到哪个城市,哪个城市的房地产的价格立即能够炒高,能够把这些城市的住房销售增加。这当然是每一个地方政府所愿意看到,也可能是当前政府房地产政策所要达到的目标。但是,这不仅让中国经济及金融市场的风险增加,也与一般民众的生活需求越来越远。如果说,当前中国政府的经济政策又让整个经济增长回到前十几年的老路。如果这样再走下去,今后想想来调整更是难上加难,结果也只有一个了。

三是从实际案例来看,上海和深圳的房地产调控政策一出台,上海周边的江苏崑山、深圳的东莞松湖楼盘立即快速升温。即使是北京周边的河北几个县城的房价也跟着快速上涨。这些现象说明了什么?说明当一线城市投机炒作面临调控风险时,投机炒作者马上转战到周边的二线城市。这样看起来是有利于一线城市的房价降温,缓解一线城市的房地产市场疯狂,但是这些资金转移到二线城市炒作其结果如何应该是不确定的。如果二线城市也是过度疯狂,新的调整政策也许又会出台。但是有一点是肯定,这些资金转移到二线城市的炒作,可能对三四线城市房地产市场会雪上加霜,因为这不仅不会让过度扩张的信贷资金再向三四线城市蔓延,反之对三四线城市具有虹吸效应,把三四线城市少有的投资炒作的资金也吸引到二线城市来。如果这种情况出现,可以会与政府房地产去库存化的目标越来越远。

总之,当炒作一线城市的资金转战二线城市之后,中国房地产会出现短期风光,但在增加中国经济及金融市场之风险,及继续吹大中国房地产市场泡沫,从而增加了房地产泡沫随时破灭的风险。


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