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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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上海楼价调控政策可能是雷声大雨点小   

2016-03-11 05:48:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面对今年以来一线城市及部分二线城市房价突然快速飚升,面对这些城市居民对房价疯狂上涨无奈,政府职能部分不得不出来说,目前一线城市北京、上海、广州、深圳变化非常大,相关部门正与这四个城市保持密切联系。

所以,无论是深圳还是上海的地方政府不得不出来对当地房价疯狂上涨出来有所反映。比如深圳市的书记就是要增加房地产的供给,要填海造55平方公里来建造住房。同时,深圳的金融部门也开始对深圳的房地产市场过度炒作的首付贷进入摸底调查。还有,上海地方政府也开始对本地楼市展开了密集调研。比如,继34日上海住建委调研之后,38日,上海发改委再度举行了一次常规研讨会。对于一线城市地方政府的动作,有媒体称之为,“一线城市酝酿新政箭在弦上,上海楼市收紧山雨欲来。”

尽管这些城市新的房地产调控的政策还没有出台,但是从目前中央及地方政府的房地产调控的政策倾向来看,肯定只是会雷声大雨点小。因为,从目前的政策取向来看,要想出台所谓的严厉遏制房价疯狂飚升的政策根本不可能。首先,从当前整个政府对一线城市房价上涨的基调来看,不是要遏制房价疯狂上涨,而是要稳定这种房价上涨。也就是说,当前政府将要出台的政府是让这些城市的房价稳定在疯狂上涨之后当前这样的一个水平上,而不是遏制房价疯狂上涨。对于一个完全是由过度信贷扩张及过度杠杆推高的房价,如果要让其价格稳定,政府肯定不会在信贷宽松上作多少文章,否则只要对这些城市的货币政策收紧及杠杆收紧,房价立即会出现陡然地下跌。这是政府不愿意看到的。

其次,对于首付贷等高杠杆推动房价疯狂上涨的问题。尽管上下的政府都意识到其问题的严重性,尽管地方政府都在调查这种住房市场的高杠杆对当前一线城市房价疯狂上涨的推动作用,但是目前一线城市的地方政府都认为,自己的城市首付贷所占整个购买比重小,认为首付贷的客户转化率都只有2-3%,其流入的资金不过是区区几十亿。意思就是,首付贷对房价上涨影响不是那样大。地方政府有了这样的认识,要想出台严厉打击首付贷的政策几乎不可能。而且政府可以阻止房地产中介不能够经营首付贷,但是却无法阻止更多的其他机构做首付贷,只要房价在上涨或房价是稳定(政府调控目标),那么其他首付贷的方式都翻着花样出来。政府的监管肯定是防不胜防。

第三,对于一线城市地方政府要稳定当前房价的二大招,一是加强限购,二是增加住房供给。无论是中央还是地方政府都是这个思路。因为,当前总的舆论是一线城市及部分二线城市的房价疯狂上涨,就在于住房供给不足。即所谓的近几年上海商品住宅土地平均供应规划建筑面积600 万平方米,而销售量则达到了800万平方米左右,这表明市场每年有200万平方米供应缺口。所以要稳定一线城市的房价,就得在中央政府全面的去库存的任务下,全面增加住房供给,增加土地拍卖。试想,当前一线城市及部分二线城市房价如此疯狂飚升,完全是信贷过度扩张及房地产投机炒作的结果。如果在这样的一个前提条件下来稳定房价,而不在信贷政策上作文章,那么对于具有无穷大的需求的住房投机炒作者来说,增加住房供给只能是对牛弹琴,所起到作用十分有限。而住房的限购政策也是如此,只要有利可图,住房投机炒作岂没有能力来突破这种限制?他们这样做,只不过增加一点住房投机炒作者的成本而已,而这些成本对于疯狂飚升的房价来说也是九牛一毛。

第四,从已有的信息来说,一线城市地方政府稳定房价将要出台政策的主体是行政手段为主。比如限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批和备案、通过定价审批、项目审批等行政手段控制市场。还有加强对于中介行业的监管,规范交易流通环节,打击各种交易当中的违法违规行为,比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。及稍微针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策等。可以说,十几年来,这些政府稳定房价的行政手段用无数次,但哪一次能够起到作用,只是地方政府出台的稳定房价政策出台得越多,房价上涨则越快。当然真的这种情况出现,地方政府又会说,这是由市场因素所决定,政府不要对房地产市场干预太多。房价当然要涨。

其实,对于当前的国内房地产市场,特别一线城市的房地产市场,房价疯狂上涨,完全是投机炒作严重的结果。而为何会投机炒作严重,最为重要的原因就是央行过度宽松的货币政策向市场流入大量的流动性,在于住房按揭贷款利率降低到历史最低水平,在于住房首付降低严重的加杠杆,在于过度优惠的房地产税收政策,在这种情况下,各种方式的首付贷自然产生。可以说,对于当前一线城市及部分二线城市房价疯狂上涨,如果不从这过度宽松货币政策及首付贷加杠杆入手,所产生的效果会十分有限。所以,上海楼价调控政策肯定是雷声大雨点小。因为,地方政府从心里上是不愿意让疯狂上涨的房价停下来。

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