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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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国土部“因城施策”不能稳定房价及遏制房价疯狂   

2016-03-10 05:46:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于当前一线城市及部分二线城市的房价突然疯狂飚升,全国人民特别是居住在这些城市的居民已经无奈到了极点,不少居民一谈到房价突然这些疯狂飚升更是十分愤慨。我昨天到深圳,从机场到城里的路,几个人谈到房价已经十分十分无奈与气愤了。深圳的房价为何在一年之间会如此疯狂上涨呢?深圳中心城区的房价已经涨到每平方米10万元以上了,在深圳想找到每平方米5万的住房肯定是很边缘边缘地方了。这样的房价,深圳的居民及企业有承受能力吗?根本就不可能。除了了少数投机炒作者玩玩而已之外,其他功能早就丧失。

而对于如此疯狂的房价,中央政府的各职能部门却没有一个部门出来正确解释的,如研究其房价如此疯狂的原因,如何来遏制这些城市房价的疯狂,他们也至多只是说要稳定房价,更有什么人说对稳定房价有信心。房价已经涨到这种程度还要说要稳定房价,要让这些城市的房价稳定在天花板不下来,就是这些政府官员要做的事情。真的是不可思议。

正如昨天在路上几个朋友所说,现在不少政府官员心中从来就没有想到一般民众,房价已经上涨到每平方米10万元以上了,还要稳定。这就意味着,中国的房价只能够上涨不能下跌。房价上涨时,政府官员就出来说要稳定,当房价在下跌时,就要采取各种各样的救市政策来把房价推高。这样做,中国的房价岂能不疯狂上涨?而房价疯狂上涨正是他们所需要的,现在一线城市及二线城市的房价疯狂上涨他们正偷着乐呢?因为,这样才是他们所需要的。就如有职能部门的官员说对当前稳定房价有信心一样。

还有,对于当前一线城市及部分二线城市房价疯狂上涨的原因,本来按照最为简单的常识,是什么方式是什么原因让它疯狂上涨的,就得从这些原因入手来治理,这是谁都清楚明白的事情,连一般的民众都知道。但是对于政府职能部门的官员来说,即使明白事情是怎么发生的,但就是要把整个社会及市场思维引导到其他方面去,甚至于误导民众及市场。说房价疯狂上涨是供求关系问题。

本来说,这场房价疯狂上涨,完全是政府过度扩张的信贷政策及住房的投机炒作者借此势疯狂炒作的结果,但是这些政府官员都基本上以混淆住房供求关系来说事。说什么这些城市的房价的疯狂上涨是市场供求关系失衡所造成了。因此,只要增加土地的供给,或只要围海造地,增加住房的供给就能够让房价稳定下来。

比如央行的官员认为,一线城市住房价格上升速度比较快,最基本的影响因素还是住房供求关系,其中也有投资力量在炒房,但不是主要因素;房地产企业,房地产中介机构在其中参与配资提供贷款,以及媒体炒作等,影响了人们的心理预期。国土部及住建部的都认为要稳定房价都得引导市场的心理预期。

在这里,对于住房的供求关系从来就是混为一谈。但住房与其他一般商品有很大差别,既是投资品也是消费品。如果住房是消费品,那么价格上涨,或价格疯狂上涨当然是产品供给不足,只要增加产品的供给就可能让价格稳定及下来;当价格下跌时,减少住房的供给,房价自然又会上涨。这就是一般经济学教科书上的供求曲线。

但是住房是投资品时,其他供求关系完全不一样,其定价基础、价格形成机制及价格运作机制及供求关系也完全不一样。如果住房作投资品,影响其价格的基础是市场预期,而这种市场预期与当时的金融市场条件(比如利率高低、杠杆大小及信贷可获得容易程度等有关)。如果房价上涨,尤其是房价疯狂上涨,也就意味着市场存在看涨预期,在这种情况下想增加住房产品来稳定房价简单是对牛弹琴,一点作用都没有。因为,住房投机需求是零到无穷大。无穷大的投机投资需求用增长供给可解决吗?

政府职能部门的官员知道是预期在引导及影响房价,也承认投机炒作影响人们的心理预期,也就是说,他们知道当前中国的住房市场是一个以投机炒作为主导的市场,但就是没有人承认当前中国住房市场是一个投机炒作为主导的市场,所以开出稳定房价的政策就是限购及增加土地供应。可以说,这样的政策能够稳定房价呢?最后的结果只能是如十几年房地产宏观调控一样,房价越调越高,及最后只能把当前三四线城市住房的严重过剩的现象蔓延到一线城市。

 比如国土部的官员就认为,要增加土地供应面积来稳房价,国土部将采取有保有压、优化结构、分类调控等措施,合理增加城市土地供应面积。他表示,将对保障性安居工程应保尽保;充分发挥政府土地收储的作用,及时增加土地供应面积;盘活城市闲置土地,特别是房企长期囤积没有开发的土地;加大城市低效利用的土地再开发,支持棚户区和城中村改造;坚持和完善招拍挂制度,防止异常交易推高房价。

可以看到,这些政策核心就是要向一线城市及部分二线城市增加更多的土地供给,及让已经拍卖出去的土地加紧开发,以此来增加这些城市的住房供给。可以说,无论是深圳还是北京上海,房价如此之高,一年房价上涨在一倍以上,房地产开发一定是暴利。在这种情况下,这些城市政府叫着增加不增加土地供给已经没有关系。面对这样的暴利,大量的住房供给一定会短期内出来。房地产开发商及地方政府也一定会最后的疯狂。但是在如此高房价下,只要金融市场条件少许的变化,房地产市场周期性调整又会重新再来,市场预期逆转就可能出现。如果市场预期逆转,政府再来救可能会回天无力了!中国房地产市场不到最后的疯狂是不会罢休的。这也是中国经济的宿命!

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