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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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一些城市楼市再次疯狂,政府怎么出招?   

2016-02-29 05:46:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年房价上涨是政府预料之中的事情,因为政府是希望当前中国房地产市场再来一次腾飞,再来一次疯狂。否则政府如果会使出浑身解数出来各种政策来救市。可以说,从2014930文件以来,政府出台的房地产救市政策一波又一波,信贷、税收、现金补贴等无奇不有。能用上的工具,能使出的招数都使用上了。按揭贷款利率降低到了历史最低水平,房地产交易税收降低到历史最低水平。特别是鼓励有房的投资者涌入房地产市场,更是招数使尽。在这种情况下,一些城市的房价疯狂也是必然。

那么,政府为何面对本来如此过高的房价、本来如此巨大的房地产泡沫还会出台这样强力的房地产救市政策。就在于2015年的GDP降低了,是1990年以来首次跌破7%,是25年来最低水平。而且这种态势如果不在政策上调整,2016年可能还会低。而这点政府是不愿意看到的。2015年股市试验失败之后,政府使出让GDP增长的招数也只有房地产了。

而且更为重要的是,房地产市场的调整,让地方政府的土地财政全面吃紧。可以说,如果地方政府的土地财政出问题,不仅中国GDP会出问题,还会继续下行,而且地方政府的许多经济问题都暴跌出来。这也是政府不愿意看到。

有资料显示,2015年全中国房地产供应土地为12万万公顷,比上一年下降超过2成以上,也创近5年来房地产市场土地供应量的新低。事实上,全国的土地供应从2013年以来一直在下降。有数据显示2012年房地产供应用地16.03万公顷;201320万公顷,年增长26.8%201415.1万公顷,下降25.5%,至2015年时,全年部供应量12万公顷,下降21%,相当于2013年的6成。还有,2015年全国房地产开发企业土地购置面积约23亿平方米,比上年下降32%,土地成交价7.6亿元,下降24%。正因为土地供应量全面快速下降,土地成交价快速下跌,不少地方政府的土地财政早就原形毕露。如果中国政府不出台房地产的救市政策,所有的地方经济问题都会暴露出来。这就是为何中央政府特别是地方政府不惜代价要对房地产救市的根本原因所在。

对于当前中国的房地产市场,尤其是一线城市的房地产市场,完全是一个以投机投资为主导的市场,而这个市场特征是由预期来决定,基本上与居民的居住消费已经没有多少关系了。如果政府以过度宽松的信贷,提高住房购买的杠杆率,全面降低购买住房的成本,那么这必然会引导整个住房市场的房价上涨预期。在这种情况下,房价上涨预期占主导,房价高低已经不重要了,投机投资者一定会涌入住房市场。这就是当前一些城市房价上涨的原因所在。

比如,继2015年深圳的房价飚升50%以上的疯狂之后,新年伊始,上海的房价也开始了疯狂。有资料显示,2016年第1个月,上海一手房的价格每平方米35911元,比2015年上涨12%。不仅日光盘再现,而且整个城市又进入抢房的疯狂,从而使得有些住房一天的价格就可上涨几十万。可见,上海抢房的疯狂已经到无可复加的地步。而且这种上海抢房的疯狂已经延伸到周边城市。比如杭州出现的日光盘,约1000人抢388套住房;而苏州房价飚升也在紧跟深圳的步伐,最近两个月有些住房的价格已经上涨20-30%等。

但是这些城市的房价再这样涨下去,已经到房地产泡沫破灭的前夜了,这些城市的房地产泡沫肯定会破灭不可。所以,有报道说,这些城市的政府正准备出台政策来遏制当前房价上涨的疯狂。因此,深圳政府3天内已经两度回应房价问题,并强调将继续执行住房限购政策,并正研究出台新调控政策。也就是说,面对这些城市房价的疯狂,地方政府正要出招。但是,对于如此疯狂上涨的房价,地方政府又会怎么样出招呢?

先从深圳来说,房价疯狂上涨已经有14个月了,上涨幅度已经达50%以上了。现在才想到出招遏制是不是有点过分。我们可以看到,这几年房价只要一下跌,各种救市的政策马上出台,而且一波又一波,但是在房价上涨,这些城市的政府就不知道到哪里去了。再来看看,面对疯狂上涨的房价,这些城市又是如何出招来遏制的。

深圳市规土委副主任乔恒利表示,深圳正在研究有关房地产调控政策,并强调继续执行住房限购政策,严格控制投机投资需求。他说,深圳会积极地增加普通商品住房供应,引入房地产诚信体系改革监督机制,规范市场秩序,确保市场平稳和有序运行。

南京市政府近日推出3大招,主要打击房地产开发商囤地造成房价高居不下,包括建案单次供应量若少于3万平方米,房地产开发商可能领不到销售许可证,以防止房地产开发商“惜售行为;对”地王頻现,提出加大土地供应量,若土地价格溢价率超45%就调整竞价方式;维护买房人知情权,房地产开发商品销售住房时相关信息透明化,以防止房地产开发商拉抬房价等。一句话,就是要增加更多的住房开发与生产。

看到这些所谓遏制住房价格疯狂上涨的政策,基本上又走回到前十几年房地产调控的老路。即认为房价上涨是由于住房供给不足所造成,因此房地产开发就得生产出更多的住房以满足市场的需求,政府要增加更多的土地以满足房地产开发商建房的需要。这样房地产又繁荣了,土地财政又增加,GDP又增长了。如果住房是投资投机品,要想通过这种遏制疯狂的房价根本就不可能。因为,在房价上涨时,加上杠杆率高,税收优惠,住房的投机投资需求可以是无穷大。当前政府出台遏制疯狂的房价,只不过把当前三四城市严重库存再现一线及部分二线城市。

因为,当前一线城市及少数二线城市的房价疯狂完全是政府过度加杠杆及过度税收优惠让投机投资者涌入的结果。如果不用税收政策对房地产投资投机与消费严格区分开,并用税收政策严格地限制,以及对这些城市的住房市场大力去信贷杠杆,那么想遏制住当前房地产价格的疯狂根本就不可能。

因为,2015年中国股市大试验的失败,投资者基本上退出这个市场。许多二线以下的城市房地产严重库存,投资投机者也正在退出这些房地产市场。所以这些投机投资资金只能退守到一线城市及少数二线城市,重新利用当前的信贷回杠杆及税收优惠涌入房地产市场,并造成当前这些城市房价的疯狂。如果政府对疯狂的房价出台政策,不是从信贷及税收入手,其任何所谓的调控只能是无功而返。或许这不是地方政府所要的,他们想要的是如果把当地的房地产泡沫再吹大,但这个泡沫如何不在自己手上破灭。

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