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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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一线城市房价疯狂炒作只能让泡沫提前破灭   

2016-02-25 21:45:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2015年一线城市的房价全面飚升,无论是深圳还是北京及上海,都是如此。按照政府的统计数据2015年深圳的房价飚升得最快,上涨幅度在50%以上,但是上海与北京与不示弱。2015年上海的内环房价涨到了7万,北京5环的房价涨到5万以上了。


我早就指出,一线城市的房地产市场完全是投资者为主导的市场。这些投资者从来就对房价高低不敏感(即不在乎房价高低),无论房价涨到多少幅度,对他们都不是太重要,他们所关注的房价是不是还在涨。只要他们预期房价还会上涨,房价再高,他们也会涌入市场。而房价的上涨预期完全取决于金融市场条件(利率高低、杠杆率大小、信贷获得的容易程度)及政府的房地产政策。


所以在今年以去库存化为幌子,政府出台了一系列的预期房价上涨的政策,比如一是国内银行的住房按揭贷款利率已经降低到历史以来的最低水平,当前的住房按揭贷款利率比2009年时房价疯狂时还要低;二是住房按揭贷款的首付越来越低,也就是让住房投资者的购买住房的杠杆全面提高;三是中国央行货币全面宽松,其宽松的程度比2009年还要宽松,或是创历史以来最宽松的记录。比如2016年银行信贷增长达2.54万亿,为历史最高记录。这就意味个人从银行信贷获得十分容易。


再加上近日财政部等部门联合发文,调整个人住房契税营业税政策,购房者与卖房者都可获得税收优惠。再加上市场一直有人在鼓吹政府正要出台政策住房按揭贷款利率可抵扣个人所得税,中国的物业税早就难产几年无法推出等。所以,在这样的房地产政策及舆论下,中国房价上涨预期又进入了炽热状态下。再加上国内各种媒体都鼓吹2016年的房价将全面上涨,因为中国政府要保GDP就得保房地产,就得推动房价全面上涨。可以说,对于一个以投资为主导的房地产市场,尤其是一线城市,在2015年房价快速飚升的条件,投资者更是会预期2016年一线城市的房价更是会全面上涨,从而涌入房地产市场。


所以春节过后,一线城市房价上涨的信息蜂拥而来。223日,北京年后首场土地拍卖即迎来楼面价达4.7万元/平米的地王。据测算,预计房价将在10/平米以上。五环外的房价上涨到5万以上的。上海内环的房价已经上涨到7万了,不仅一套住房一天可以上涨70万,而且千万元一套的几百套住房也出现日光盘。而深圳的房价在2015年快速飚升后并“不甘落后”。215日,深圳全市售出51套新房住宅,成交均价为91965/平,突破9万大关。深圳市规划和国土资源委员会21日发布的数据显示,1月深圳新房成交均价达46515/平米,同比涨幅为74%


这些信息和数据是否真实还有待证实,但是这些现象表明了一个事实,在2015年一线城市全面上涨甚至如深圳房价快速飚升50%的的情况下,政府仍然全面推出刺激房价上涨的信贷政策及税收政策,政府并通过各种方面全面强化房价上涨预期,从而使得各种资金以不同的方式全面涌入一线城市的房地产市场,甚至于涌入二线城市的房地产市场。而且当前一线城市房地产市场的情况与20154-6月份中国股市场外配资涌入时疯狂的情况一模一样。


比如,当前的个人炒房与以往已经有很大不同了。比如,过去都了一家一户的炒作,就看个人不同的套路。但是,现在不是,现在越来越多的国内炒作者开始众筹买房和联合炒房。众筹炒作就是几个朋友先凑取首付,并准备好约两年时间的月供资金,彼此签订合约,以其中一位的名义买房,约定房价升至某个时点时抛出,获得收益后按出资比例分成。


联合炒房就是一些有实力的投资客把聚集大量的资金,寻找合适的新楼盘。当这些炒房客看中某个楼盘之后,就与房地产开发商协商以某个价格把整个楼盘都承包下,让这个炒房者慢慢卖。这与鑫琦资产的情况类似。只不过,一个是联合,另一个是组织一个机构。


还有最为严重的一类就是面对房价的飚升,国内房地产经纪市场乱象四起。比如,争取独家房源而推升房价、提供合法性存疑的短期贷款、肆意编造虛假房源、无资格证上岗,让自己手上持有的住房自买自卖来等方式来推高房价。


可以看到,当前一线城市房地产市场疯狂炒作,房价快速飚升,已经与居民居住没有一点关联了,完全是为炒作而炒作,而且这种炒作已经到了最后的疯狂。而这完全是最近政府推出的一系列房地产救市政策的结果。如果政府对此还是睁只眼闭只眼,以为风险可控,最后的结果就类似于20156月中国股市场外配资疯狂后的股市暴跌。到时候,谁想救这样疯狂的市场,都是无力回天!




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