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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国疯狂的炒房潮已经蔓延到全球各国   

2016-02-20 14:24:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,哪里有高房价,哪里就有中国人的身影。在香港,在英国、在美国、在澳大利亚、在加拿大、在欧洲等地都是如此。特别是近一两年来的加拿大温哥华及多伦多,两地的房价更多是让中国人炒得价格飞快飚升。2015年温哥华的房价上涨了20%以上,近十年温哥华的房价上涨达到4-5倍;2015年多伦多的房价上涨15%以上,近几年不少房子价格也上涨了1倍以上。

那么温哥华及多伦多的房价近年为何会上涨得这样快?估计很大程度上是与中国人炒房潮在这两个地方蔓延有关。昨天有一个朋友来找我家,在一起聊天时,他告诉我,他女儿大学班上有7-8个同学,其中有两个炒房同学,每个人手上就有6-7套住房。试想,一个大学二年级的学生,就这样几个中国人,其中就有四分之一的在炒房,而且每人手上都有6-7套住房。那么在多伦多目前有近10万中国的留学生,其中只要百分之一的人参与炒房的行列,岂能不把多伦多的住房炒得天翻地覆?更何况,中国人在多伦多炒房的比重比这大得多。

比如,我们所认识的熟人,就知道有一半以上的人在炒房,特别是投资移民,更是其拿手好戏。比如我认识的一个从东北来中国人,她带着两个孩子在这里念书,爱人在国内工作。据我所知,目前她手上大致有4-5套住房(基本上都是通过银行贷款购买),这些住房或是在翻新准备卖出,或是在出租。试想,目前多伦多的一套50万左右加元的公寓,其出租的价格在每月2000元左右,扣除物业管理费、物业税、按揭贷款利率等成本,其年收益不会超过12000元,其年收益率在2%左右,甚至更低。如果不是房价上涨,购买住房出租收益率极低,在这种情况下会有人涌入炒房吗?

这几年,我经常会在周边散步,经常会看到多伦多的中国房地产经纪带着一波又一波的中国人在看房。经常会看到,只要中国人看过的住房,过几天就已经卖出了。所以,这几年多伦多的中国房地产经纪,是收入最高的行业。可见,国人对多伦多的住房炒作肯定是贡献极大。加拿大的住房也被中国人炒得不亦乐乎。

其实,中国人为何会如此喜欢炒房?为何会在世界各国住房炒作会如此疯狂?很大程度上与中国炒房潮是分不开的。一是早些时候不少中国的投资移民基本上都是在国内炒房大赚一把而移民国外的。试想,无论哪个炒房者,只要在北京、上海及深圳等地,只要任意炒作两三套住房,就足以通过投资移民到国外的资本了。

而中国炒房潮已经盛行十几年,先是温州炒房团盛行上海及遍及全国。随后从2008年下半年开始掀起一股全民的住房炒作潮。因为,政府为了GDP增长,通过过度信贷扩张及住房税优惠政策鼓励住房投资者进入住房市场,在这种情况下,不仅让全国住房销售跳跃式地增长,也让各地房价快速飚升。尤其是一线城市,在近十年的时间里,房价上涨幅度飚升了10倍以上。可以说,在过度金融杠杆及过度优惠的税收政策下,全国的房地产炒作潮只会越来越高涨。直到2013年下半年,这种房地产炒作潮才出现无以持续,中国住房市场出现周期性调整的局面。

但是这种局面没有持续到一年,到2014930日,中国政府面对GDP增长下行、面对房地产市场周期性调整、面对房价的下行,又不得不再次推出鼓励住房投资者进入房地产市场炒作的信贷及税收优惠政策。比如说,只要还清银行住房按揭贷款的购买住房者,无论其持有多少住房,再进入房地产市场都可享受银行信贷及税收优惠。而正是这样的政策再次让一线城市早就顶在开花板的房价快速飚升,比如2015年深圳的房价上涨50%以上。

因为,在这种政策的诱导下,很多住房持有者都认为中国房价还会上涨,政府不会让房价下跌,只要购买了住房就如早几年那样一定是赚钱的好机会。比如,我在北京认识的几个年轻人,本来在北京只有一套住房,其30年的按揭贷款也没有还到三分之一。在这种政策的鼓励下,她千方百计地以各种方式借款把这套住房的贷款还了。然后以这套住房抵押贷款还清借款并付首付再购买一套住房。这样,这个年青家庭就有两套住房了。但是,其杠杆率则是翻了一倍。一线城市的房价也在这个过程中快速炒高。

而且,在政府大力鼓励住房炒作的政策下,这种炒房潮不仅居民个人在炒作,而且也有不少组织以资产管理公司名誉在炒作住房。比如最近出事的鑫琦资产,就是一家纯粹的房地产炒作公司。而这类的房地产炒作公司,在房价上涨时,什么风险都不会发生,但是当房价下跌时,其问题就来了。可以说,目前国内一线城市几十万一平方米的房价估计都是这类公司炒作的结果。有了这类的公司中国一线城市的房价岂能不涨?而各种各样的住房炒作潮基本上是政府政策鼓励的结果。

可以说,由于2003年以来,由于政府从来就不对住房投资及消费用税收政策进行区分,从而让中国房地产市场完全成了一种投机炒作赚钱的工具,这就是中国房价一直持续上升的根源。而且这种情况到现在还是如此。特别是从2014年以来,政府推出的一系列救房地产市场政策,更是在于鼓励持有更多住房的居民进入房地产市场。无论是利率下降还是税收都是如此。既然中国政府鼓励住房投机炒作,那么对住房炒作者来说,购买住房来说就是一本万利的事情。中国的住房炒作潮岂能退去?同时也向全球蔓延。

特别是中国房地产市场已经经历了十几年的繁荣,从而没有出现过一次像样的周期性调整(每次调整都会因为政府托市再次把房价吹高),更是让这住房炒作一本万利。所以中国房地产的炒作潮一直难以退去。但是,不仅目前城市居民的住房供求已经在2010年基本平衡,即三口之家基本上有一套住房,甚至于不少城市居民手上都有几套住房,而且各个城市的房价早就顶在天花板上。在这种情况下,住房市场只能是少数投机者的市场,目前政府房地产政策通过各种优惠鼓励这些人进入市场,当然可以消化一些所谓的房地产库存,但是他们消化这些住房之后,又有谁来接他们的棒却是未知数了。如果没有人来接棒,所有的问题及风险都来了。就如鑫琦资产的情况一样。目前,有人指望农民来接这一棒,但是他们有能力吗?可以说,从历史的经验来看,这种炒房潮不到黄河不掉泪,只能等房地产泡沫才能见真章。中国是这样,国外也是如此。

 

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