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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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楼市去库存的政治运动将中国楼市拖向深渊   

2016-02-19 22:21:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产市场的去库存化是2016年中国经济主要的五大任务之一,因为,这不仅涉及到中国金融市场的风险,也涉及到地方政府的GDP增长,涉及到地方政府的土地财政,特别是涉及到地方政府的融资平台的系统性风险能否被控制。在这个背景下,全国各地方政府正在借房地产的去库存化掀起一场政治运动

比如,有报道说,春节前后,全国各地方政府都在出台一系列的房地产救市政策,采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式进行“去库存”。很多地方设立了具体的任务目标,甚至包含对地方政府的“问责”条款。不少地方政府认为,如果不把楼市的去库存化“上纲上线”,不采取政治手段的方式是达不到目的。也就是说,房地产的销售问题,地方政府已经把它上升为一种政治运动。在不少地方政府看来,如果不把中国房地产去库存化上升为政治运动,要解决这种问题是不可能的。

中国房地产市场向来是高深莫测,在早几年,房价一直快速上涨时,中央政府觉得这种房价上涨容易出现问题,容易导致金融市场之风险,因此,希望出台不同的房地产政策来遏制当时房价快速上涨(尽管这些政策只是给绝大多数买不起住房的民众做做样子,但还是在说要遏制高房价),但是,当时无论是房地产开发商,还是投资者及地方政府都异口同声地认为房价快速上涨是市场供求问题,政府不要干预得太多。市场归市场,保障归保障,当时的房价上涨是正常。

但当中国的房地产市场发展不可持续,房地产市场出现周期性调整时,这时,对于房地产开发商、地方政府及投资者来说,这时市场的影子就不要也不见了,政府就得采取无所不用其极的方式来救市。政府救市及干预市场又是正常了,甚至于掀起一场房地产救市的政治运动也在所不惜。因为,房地产市场的周期性调整会影响上述各方的利益。但是,地方政府在所不惜的房地产救市的政治运动,肯定会把中国房地产市场拖向更难自拔的深渊。

首先,要分清楚当前中国房地产库存是一个什么样的概念。安信证券根据截至2015年十月的数据进行分析指出,房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成:全国商品房待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地面积42.3亿方、在建商品房库存约49.1亿方。

也就是说,当前全国房地产去库存的主要应该是两部分,即全国待售的商品住房及在建的商品住房,而这两块相加合计有56亿平方米。如果以目前每年销售10亿平方米计算,那样这些住房也要用5年的时间来消化。如果说,这些住房库存预计能够消化,那么房地产开发企业拿地没有开工的住房也会开工。也就是说,只要住房市场有利润,还有大量的土地会开发出来。老的库存消化了,新的库存仍然会源源不断地出现。所以房地产市场的去库存化不仅只是一个存量问题,还有一个增量的问题。地方政府要通过政治运动来解决房地产的去库存化根本就不可能。只会把问题搞得更为复杂。

其次,从当前中国居民住房持有情况来说,根据有关统计数据,2010年中国城市居民基本上达到供求平衡,即三口之家平均有一套住房。所以,到现在,中国城市居民一家有几套住房是十分普遍的现象,只不过,城市家庭所持有的住房在不同的城市而已。所以,从2014930购房优惠的信贷政策以来,其主要目的就是让城市持有住房的居民持有更多的住房。近一年多来住房销售回升,更多的是投资性居民在进入住房市场。

而这些投资性居民进入住房市场,更着重是其购买之后有没有人来接手,或能否以更高的价格卖出,所以他们对住房市场的价格不会太敏感。当政府一直在推出救市政策,一直在鼓励房地产投资者进入市场时,以及市场房价随着这些救市政策在上涨时,那么住房投资者当然会进入市场。但这样不仅会推高房价,把已经吹得巨大的房地产泡沫更是吹大,而且也会带动房地产开发商提供更多的住房,或住房的供应会在这个过程中快速增加。在这种情况下,不仅房地产去库存化的问题会增多,而且房地产市场风险也在增加。

第三,政府的一系列救市政策是能够诱惑一些房地产投资者进入市场,是可以让房地产市场的库存得以减少,但是这样做只是把房地产市场的风险由房地产开发商及地方政府手上转移到购买住房者及银行手上,并没有降低住房市场的风险。因为,目前中国房地产市场不可持续性及再次进入周期性调整是一种必然趋势。如果国内房地产市场再进入周期性调整,房价开始下跌,新的住房投资者就不再进入房地产市场,这时已经进入的不少购买住房的投资者就可能接到最后一棒。在这种情况下,不少住房投资者就可能进入逃无可逃的境况。当前的房地产市场,就如股市最高点一样,接最一棒的投资者将面临着巨大套牢风险。

可见,地方政府对住房市场过多干预或政治化运动不可能达到住房去库存化的目的,反之还会增加住房市场的风险,因为,这时房地产泡沫会继续吹大,投资者套牢的风险增加。

 

 

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