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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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当前国内房地产市场为何难以复苏?   

2015-10-03 05:16:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年年中开始,中国政府就采取了一系列的救房地产市场的政策,比如,降准降息、购买住房税收优惠、购买住房可获得补助、上城市户口等。不过,尽管政府采取了这样多的房地产救市政策,直到今年4月,一些地方的房地产销售才出现回暖的迹象,部分城市的房价才开始企稳回升,但是其范围十分有限。

中国人民大学国家发展与战略研究院926日在北京发布的报告显示,中国房地产要实现全面复苏还任重道远。报告认为,目前中国房地产市场复苏还很脆弱,并主要处于去库存化的调整阶段,新开工和投资下滑趋势尚未扭转,三四线城市和局部地区房地产市场更是面临着严峻挑战。不仅如此,脆弱复苏下市场分化还可能诱发虹吸现象,加剧局部地区困难。

现在的问题是,为何政府采取了一系列的房地产救市政策,而且这些房地产的救市政策的力度是前所未有的强,但是就是无法救起中国的房地产市场,让国内房地产市场全面复苏。可以说,这也是当前中国经济增长下行压力越来越大的问题所在。

可以说,当前国内房地产市场的复苏困难,特别是二线以下的城市更是如此,主要问题在以下几个方面。首先,这一轮的中国房地产市场调整,起因就是住房严重的供应过剩,不过这种供应过剩不是绝对过剩而得相对过剩。如果按照市场经济法则,没有卖不出去的房子,只有卖不出的价格。如果住房出现的严重供给过剩,那么只有通过价格不断地回归理性,不断地向下调整,就能够把住房需求不断释放出来,而且房价下降幅度越大,住房需求释放就会越大。住房供求矛盾是能够通过价格关系变化得以调整的,“去库存化”就得以实现。但是,实际上当前不少城市的房地产市场,一方面住房市场出现严重的供给过剩,住房库存量过高,另一方面房地产开发商又不愿意降低价格来出售。即使有些房地产开发商降价,也是些许象征性的。在这种情况下,房价不下降,住房需求如何可释放出来,房地产过大的库存量如何可消化。

其次,由于中国住房市场没有用有效的政策把住房的投资需求与消费需求区分开,因此国内房地产市场的价格在暴涨了十多年后,特别是一线城市的房价在暴涨十多倍之后,这个住房市场已经完全是以投资者为主导的市场。而在这个住房投资市场,由于住房投资者的对价只是会高于住房消费者,这就使得房价越是上涨,房地产市场的消费者就越少,最后高房价必然把绝大多数住房消费者完全挤出市场,住房的消费需求全面萎缩。这就是导致2013年下半年以来中国房地产市场周期性调整的原因所在。

不过,从2013年下半年以来的中国房地产市场的周期性调整,住房市场价格只是些许下降,就被2014年政府推出的一系列救市政策所打断,而且这些救市政策的核心是要让已经持有住房的居民只要还清银行贷款或公积金贷款,或没有银行贷款,就能够借助政府住房按揭的优惠政策进入房地产市场。所鼓励的是有住房的居民进入市场。当前这些已经持有住房的居民不仅购买住房的能力强,而且在银行看来,贷款违约风险低。如果让这些进入住房市场,当然是一箭双雕的事情,既可为过剩的住房“去库存化”,也可减小银行按揭贷款的风险。但是,政府就是没有看到,这些购买住房者进入市场的目的就是为了买之后能够以更高的价格卖出,而不是为了改善其住房居住条件。

因此,如果房价在上涨时,那么这些购买住房者当然会进入市场,而且会涌入住房市场,因为他们能够借助银行金融杠杆及优惠条件进入市场,投资赢利会更高,风险会更低;但是如果房价在下跌,这些住房投资者预期到购买住房之后不能以更高的价格卖出时,他们是不会由于有购买住房优惠条件而进入市场的。可以说,政府在推出一系列的房地产的救市政策一年以来,除了少数一线城市的房价已经回升之后,绝大多数城市的住房价格同比都是下降的(70个大中城市有61个城市的房价同比是下降的)。在这种情况下,这些住房投资者根本是不会进入市场。因为,这些住房购买者预期自己购买住房后不能以更高的价格卖出。再加上,这类购买住房者占市场的比重本来就不高,那么这种住房投资需求如何可担当消化过剩的住房库存的重任,国内房地产市场如何可以此政策来复苏。

对于房地产开发商来说,当房地产市场库存越来越大,而房价些许下降无法消化时,房地产开发商就面临着资金链断裂的风险,因为,在这种情况下,房地产开发商要让自己的手上的住房销售出来,房价只是些许下降根本无济于事,因为这种房价下降与真正的住房消费需求释放出来仍然很远。如果房地产开发商大幅降低房价,当然有利于住房消费需求的释放,但房地产开发商却面临较大的风险。一是住房“去库存化”降价幅度能不能够保证房地产开发商的基本赢利水平,如果不能够保证,房地产开发商就面临着破产之风险。二是大幅降低房价可能导致房地产市场的预期全面逆转(因为,这个市场是投资者为主导),从而导致房价更是下跌或暴跌。这是房地产开发商与地方政府不原意看到的。在这种情况下,房地产市场如何可复苏。

可以说,面对当前中国房地产市场的困境,房地产市场的周期性调整是一种趋势或必然。只要通过这种周期性调整才能让房地产市场的性质转型,让房地产市场价格回归理性,才能让房地产市场的消费需求不断地释放出来。否则要让房地产市场复苏是不可能的。而且这种房地产市场的调整,市场一定要付出成本与代价,即房地产开发商、地方政府、房地产投资者等让利于住房的消费者,否则中国无限大的住房消费需求不可能释放出来,中国的房地产市场也无法走向复苏之路。这就是当前中国房地产市场问题所在。就看中央政府看到这点没有,是不是能够采取相应的政策。否则,当前中国房地产市场的僵局根本无法打破。

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