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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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从香港和伦敦楼市风险看中国房地产市场泡沫与风险   

2015-10-31 13:22:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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瑞士银行(UBS)CIO财富管理报告指出,全球15大城市房价在过去的20年里都在狂飚。在全球这15大城市中,如果与历史平均房价相比,悉尼、温哥华、旧金山、阿姆斯特丹等城市房价都过高;纽约、波士顿房价还算合理;芝加哥的房价偏低;伦敦、香港房地产市场泡沫最大,风险最高。

比如伦敦,住房供不应求,住房价格越来越高,使得伦敦的居民越来越没有能力负担得起当地这样高的房价。根据英国土地注册局(Land Registry)的资料,今年9月伦敦平均房价将近50万英镑(约76.3万美元),房价年上涨率达以10%;与2013年初相比,伦敦的房价上涨了40%

同样,香港目前房价也比2006年高出了60%;比2003年初上涨了一倍以上。因此,就目前的情况来看,香港的房价可能会进入下行的周期,2016年底香港的房价可能下跌会超过10%以上。

可以说,近20年来世界这些最为繁荣城市的房价之所以能够如此快速的飚升,最大的动力就是2008年以来各国央行推出一轮又一轮的量化宽松的货币政策。但是,当大量的流动性流银行体系后,由于各国的经济不景气或处于严重的调整期,从而使得企业的投资机会减少,企业不愿意借钱进入项目投资,商业银行也担心这个时候放出贷款面临的风险较高,也不愿意向企业贷款,从而使得这些年来大量的流动性都涌向了各国资产,或是股市或是房地产市场。

所以,房地产的市场价格为何能够在短期内快速推高,很大程度上就与按揭贷款利率降到最低历史水平有关。对住房按揭贷款来说,利率的高低对住房投资者是否进入住房市场起到决定性作用。也就是说,住房按揭利率降低到最低水平时,住房购买者融资成本低,回报高,自然会涌入住房市场。所以,在2008年后,香港的房地产市场价格就是在这样的背景不断推高,房地产炒作也就越是严重,香港房地产市场面临的风险也不断上升。

但是香港楼市炒作的程度或房地产价格上涨幅度与中国一线城市相比,那简直微不足道。也就是说,按照瑞士银行的报告,从2003年起,香港的房价只是上涨了一倍以上。而2003年是香港的房价从1997年开始快速下跌到一个底部,房价下跌了三分之二。12多年的时间,房价上涨也只有一倍左右。与中国一线城市相比,其涨幅当然不是太大。但实际上,从2003年以来,香港房价的上涨幅度可能比这要大,否则香港房价就不算大涨。香港的房价即使再上涨一倍或两倍,同样与国内一线城市及部分二线城市的房价上涨幅度与速度都是小巫见大巫。

比如北京的房价从2003年开始,不少地方房价上涨幅度会达10倍以上,不少区域的房价上涨幅度比这大得多。比如,北京五环外北面天通苑小区,2003年的房价是每平方米为2600元,目前早就上涨到3万元以上了。那么北京城中的房价上涨幅度更是比这要大。如果香港近10多年来的房价上涨是过快,其房价上涨幅度仅是一、二倍是严重超支居民购买力,那么中国北京、上海、深圳等城市的住房上涨都在10倍以上,其超支当地居民购买能力、其房地产泡沫及房地产市场之风险,肯定会比香港要大得多。

而且,一年来,在政府一系列救市政策推动下,北京、上海、深圳等地的房价在没有经过任何调整的情况下还在继续上涨,这些地方的房价一直在往天花板上冲,这不仅让国内这些一线城市的住房市场泡沫继续吹大,房地产市场风险继续增加,而且更是以过度超支居民住房投资需求及消费需求为代价的。

因为,当前这些城市房价的上涨,主要是政府让持有更多住房居民在还清银行按揭贷款之后,又可以享受购买首套住房的各种优惠条件进入市场。如果政府的政策鼓励这些人进入市场,过度超支住房未来需求,那么这些住房投资者购买住房之后,政府是否有能力再通过政策激励让另外一波住房投资者进入市场来接这一波住房投资者的棒是相当不确定的。如果没有另外一波的住房投资者来接这一棒,那么当前这些城市的房地产泡沫与风险就可能继续上升。中国房地产市场所面临的问题可能会比香港及伦敦要高。而有人认为,一个家庭可生育两个孩子之后,房价还会上涨,这简直是胡扯的事情。因为,即使这些孩子在明年出来,对住房需求也是20多年以来的事情。

 

 

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