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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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2016年中国会爆发房地产危机吗?   

2015-10-26 13:21:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1024日南开大学发布的住房价格风险指数显示,对于全国70个大中城市来说,在过去5年的时间里,住房价格风险越来越高。该指数显示,2015年住房价格风险指数排名,最高风险前十个城市是,深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州及合肥。

也就是说,深圳的住房价格风险指数全国最高,其次是北京。从总体来说,住房价格越高的城市,其住房价格风险就越高。而这些城市又主要集中在一线城市。如果这些城市的房价继续上涨,那么这些城市的房价风险还会继续上升。

至于住房价格风险较高的其他城市,主要表现是那些城市经济实力不足,但房价上涨较快的城市,这些城市房价主要特征是房价收入比过高。比如襄阳、牡丹江、锦州等。在 这些城市,总体房价水平与其他城市相比可能不会太高,但这些城市房价可能会上涨较高,及住房供应量过多,从而使得这些城市的住房过剩十分严重,房价风险自然升高。

还有,从2014年开始,政府采取了一系列救房地产的政策,比如人民银行连续降息6次、5次降准,以及采取其他各种税收优惠政策、政府补助政策等。这些政策使得不少城市的房地产从今年5月开始好转,出现了一线城市及二线城市(南京、苏州、南昌等)房地产需求在政策刺激下开始集中释放,房地产的销售量及价格又开始回暖。而且这些城市可能随前几个月房地产市场回暖,随着中国央行的降息降准等政策推出,这些城市房地产市场的价格可能在未来几个月再次上涨。在这种情况下,这些城市的住房价格风险会进一步上升。

但是,这些城市房地产市场繁荣的背后,是政府所推出的救市政策不断的刺激,是严重透支当前中国住房市场需求,房地产市场面临的风险可能会越来越高。因为,同策咨询研究部调查结果显示,2010年,中国城镇居民家庭住房每户平均住房已经达到了一间。这就意味着中国房地产市场供求基本上达到平衡,未来中国房地产市场增量住房将递减,中国房地产将进入存量住房时代。

因为,就当前中国政府房地产市场救市政策来看,已经把重点放在持有一套以上居民的住房购买上。2014930住房信贷优惠政策,就是鼓励持有一套以上住房的居民只要还清银行住房贷款就能够享受购买首套住房的各种信贷优惠条件。因为,在政府看来,在当前高房价的情况下,只有这些持有一套以上住房的居民才有能力进入住房市场。而在银行看来,这些持有一套住房以上的居民购买住房风险最低。面对于那些真正购买首套住房的居民来说,不仅没有能力进入当前高房价的住房市场,而且即使硬着头皮进入,也存在较高的信贷风险。

但是,持有一套以上住房居民还清贷款后再进入住房市场,他们购买住房的目的是什么?真正的是要改善其住房条件吗?应该不是,更主要是他们预期购买这些高价格住房后能够以更高的价格卖出。他们购买的目的是为了卖。所以这种需求更多的是投资需求而不是住房消费需求。

现在的问题,这些持有一套以上住房的居民利用优惠条件进入市场购买住房,购买之后希望能够以更高的价格卖出。如果有人来接手,那么这种投资需求会持续下去。如果没有人来接手,那么这种投资需求交易不可持续下去。现在政府的救市政策已经把这些住房投资者引诱进入了市场,那么政府能否推出新的优惠政策再找一波接手这些住房的购买者就不容易了。这就是当前一些城市的住房繁荣是严重透支未来需求的关键所在。

而当这波住房的繁荣出现后,不仅现有的住房库存没有消化完,而且还会刺激大量的住房供给出现。在当前的房地产市场,只要有暴利,就不存在住房供给不足的问题。如果当前住房繁荣是严重透支未来需求,如果当前的住房繁荣会刺激住房供给再次增加,那么这种住房繁荣后面,一定会潜伏中国房地产市场的新危机。有人预测,中国这场房地产市场的新危机就可能在2016年爆发,随之国内房地产市场将陷入新的一轮调整周期。

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