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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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深圳楼市逆转意味着未来房地产市场更艰难   

2015-10-23 13:25:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一度带领今年国内房地产市场好转的深圳楼市,在今年6月份不仅价格大涨,而且销售也大增。今年6月,深圳楼市的价格按月大涨7.1%7月猛张9.73%8月涨幅也达到5.2%。而截至8月深圳楼市的价格已经连续上涨了12个月,是全国70个大中城市之中唯一连续多个月上涨的城市。但至9月份,深圳楼市的价格涨幅形势开始回落。

可以说,今年深圳房地产市场从6月份以来的大涨,给持续了一年多低迷的国内房地产市场带来了一丝曙光,也引导其他一线城市及部分二线城市的住房投资者又开始进入房地产市场。面对这些现象,不少市场分析人士都认为,2014年以来政府救房地产市场的政策已经开始见成效。其他一线城市及部分二线城市的房地产市场价格也开始上涨,住房销售开始增长,特别是第三季度国内住房市场的销售同比增长加快。

但是,这种房地产市场出现的曙光很快就消逝,就如我早些时候所指出的,如果仅是让各地的房地产市场价格顶在天花板上,鼓励持有更多住房的居民进入市场,那么这种房地产出现好转是不会持续的,甚至于可能是一年多来沉寂的房地产市场的回光反照。事实上,这就是最近深圳房地产市场出现的情况。中原统计数据显示,深圳一手房市场成交价格已经连续三个星期走低,而最近一个星期一手房成交价格接近每平方米3.15万元,比上个星期下跌6.4%

同时,深圳规土委的数据显示,9月全市新建住宅成交均价达36,191元,按月仅微涨0.1%。而链家数据则表明,9月深圳二手住宅均价为每平方米37,633元,按月下降1.6%

整个第三季度(789三个月),深圳房地产市场的成交量一直在下滑,到9月和10月价格终于松动。10月深圳几乎所有楼盘都在推出优惠政策,甚至出现一成首付,其他二成由房地产开发商垫付。这种现象也就意味着,早几个月前深圳房地产市场抢购的现象已经消失,深圳房地产市场火爆的场面已经不再。深圳房地产市场的量价都开始下跌,房地产市场开始逆转。

可以说,深圳作为今年国内房地产市场的龙头,在今年,它不仅最早复苏,也是价格上涨最快,住房销售增长最快的城市。由深圳房地产市场的带动,各地的房地产市场也开始活跃起来。但是,6月份深圳房地产市场的量价齐升,就是建立在今年股市暴涨的财富效应、香港房价持续上涨、及政府鼓励持有更多住房的居民利用优惠政策进入市场等因素基础上的。

可以说今年6月前,中国股市尤其是深圳的创业板及中小企业板火爆的场面是前所未有的。不少创业板的上市公司股票上涨10倍、20倍是十分平常。而在这个过程中,不少深圳居民的财富一夜之间暴增,深圳居民的财富效应也立即显示出来。加上政府一系列房地产救市场政策刺激,使得这些突然财富疯狂上涨居民把一部分资金转入房地产市场,从而造成那几个月深圳房地产的价格暴涨。但是,当前7月股市暴跌之后,深圳居民股市的财富效应立即消失,再也无法让股市资金流入房地产市场,从而使得之后房地产市场局势逐渐在出现逆转。

再加上在深圳居民股市的财富效应消失的同时,香港的楼市也开始全面下跌,尽管到目前为止,香港房地产市场价格跌不大,但香港房地产市场价格下跌将会成一种趋势,特别是如果美国今年加息,曾经疯狂火爆的香港房地产市场全面逆转已经是大概率事件。在这种情况下,香港房地产市场价格下跌的预期也会传染到深圳。深圳房地产市场的投资者不敢过度冒进进入市场了。这也意味着深圳房地产市场的大势也会开始逆转。

可以说,今年国内房地产市场出现好转的局面,是建立在住房价格没有调整,即使调整也是些许,政府推出一系列鼓励持有更多住房的居民利用优惠政策进入市场的结果。因此,这样的房地产市场好转,不仅没有解决绝大多数居民的居住条件,及让居民的住房消费需求释放出来,也是投资需求的过度超支。而这种过度超支的投资需求不仅需求有限,而且是相当不稳定。如果住房投资者预期到购买之后没有人再来接盘,这种投资需求立即会消失。深圳的情况是这样,其他城市的情况更是如此。可以说,最近房地产企业疯狂进入企业债市场,并已经融资了大量的低成本资金,他们就已经意识到这个问题的严重性,就是希望以此来保证自己企业度过当前的艰难。

可见,尽管2014年以来政府推出了一系列强力救房地产的政策,但是这些政策仅是鼓励持有更多的住房的投资者进入住房市场,根本无法把住房的消费需求释放出来。在这种情况下,中国房地产市场是根本不可持续的。深圳房地产市场的逆转就清楚表明了这一点,也意味着未来中国房地产市场会更加艰难。

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