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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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当前救楼市政策可能会彻底套死有房者   

2015-09-14 05:17:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年以来,为了保住GDP的增长,政府推出了一系列的救房地产市场的政策,比如购买住房的税收优惠、地方政府对购买住房者的补贴、按揭贷款利率大幅下降、各种信贷及公积金优惠政策等,甚至于在上户口、小孩上学等方面动脑筋,只要把房子卖出去,救楼市的政策无所不用其极。

而这些救房地产政策的核心,就是允许已经有了住房,不论持有住房多少套,只要没有银行贷款或公积金贷款,或已经还清了银行贷款或公积金贷款,那么这些持有住房者进入市场购买住房,都可以享受各种信贷及公积金贷款优惠条件,比如这些购买住房者向银行再贷款购买住房,都可以享受第一套住房购买者所有的信贷优惠条件。有了这样的信贷优惠条件,再加上按揭贷款利率和公积金贷款利率连续下降5次,低到历史最上最低水平,这岂能不吸引这些持有住房者涌入房地产市场?

可以说,在这样住房救市政策下,终于吸引更多的住房持有者进入房地产市场,从而让持续低迷的房地产市场从今年5月份开始好转。到7月份,无论是住房销售量还是房价都出现了转向的态势。尤其是一线城市更是比其他城市要好。但是,这只是与持续了一年多低迷的房地产市场相比,实际上国内房地产市场的情况并不是那样乐观。

因为,当前国内房地产市场,尽管整个形势有所好转,但总体上而言,只是一线城市的住房市场又出现了住房销售量及房价同时上涨的局面,而二线城市只是住房的销售量在增长,房价下跌趋势有所放缓,对三线以下的城市在救市后住房市场仍然没有走出困境,房价下跌的趋势并没有改变,甚至于一些三线以下的城市出现房地产市场开始崩盘迹象。

为何政府出台这样多救房地产的优惠政策,但效果会如此不明显,特别是三线以下的城市问题越来越大?最为重要的问题一是中国房地产市场供应严重过剩,这是谁也无法改变的事实,这个问题在二线以下的城市更是明显。试想还在5年前国内城市居民住房的拥有率就达80%以上,经过这几年,城市居民住房拥有率更会上升。对于城市居民来说,基本上不存在居住的困难,只不过居住条件好坏及在哪个城市拥有住房而已。这就是为何二线以下城市的住房供应过剩严重的问题一直难以解决的根本的所在。

二是从2015年开始,城市人口结构出现了一个重大的转折点,即2015年开始,城市年青人口所占比例开始下降。再加上中国的独生子女政策,使得城市居民对住房的需求全面下降。对于许多城市居民来说,一个三口之家,基本居住问题早已经解决。再购买住房除非是好的投资机会,要让这些家庭进入住房市场并非容易。

三是政府一直在设想搞什么优质的城市化让农民进入城市来化解当前城市住房严重过剩的问题,但是经济发展好的地方,农民根本没有意愿进入城市了,因此在这些地方农村生活条件及收益水平可能比进入城市要好。比如广东的珠三角、长三角等地区,这些地方农民根本就没有意愿进入城市。而想进入城市的贫穷落后的边远地方农民,他们进入城市根本就没有能力购买现在城市价格水平的住房。这些农民潜在住房需求根本就无法释放出来。

四是也是最为重要的一点,就是这一轮的国内住房市场的调整,本来顺其市场使然,房价全逐渐地回归理性,特别是一线城市的房价更是如此。但是政府为了GDP增长、为了地方政府财政,通过一系列的救房地产政策让这一轮的房地产市场调整突然中断,或多数城市的房价只是些许下调立即出现逆转,从而把国内房地产市场的价格只能顶在天花板上,甚至于如一线城市把已经吹得巨大的房地产泡沫再吹大。在这种房价高企的情况下,不仅根本上无法把住房市场的消费需求释放出来,甚至于让能够进入住房市场的人越来越少,住房需求只能萎缩。

别看近几个月来国内的住房市场销售有所好转,个人住房贷款及公积金贷款快速增长,但当前进入房地产市场的购买者基本上持有一套以上住房还清了银行贷款的购买者。因为这些住房购买者不仅比其他想进入的购买者经济能力要强,而且随着近十几年住房的价格一直在单边上升,以他们的经历来看,在中国只要购买到住房,房价一定会上升,尤其是象一线城市。所以,他们一看到相应的优惠条件纷纷地都进入市场,以便购买之后能够以更高的价格卖出。

但实际上,现在的这些住房救市政策正好是把这些购买住房者完全套死。因为当前的住房市场基本上是一个以投资为主导的市场,房价之高一般的住房消费者是无能力进入了。而这些住房投资者进入购买住房目的并不是为了解决居住条件,而是为了以更高的价格卖出。这就存在几个无法解决的问题,一是这些人的需求仍然十分有限,他们高价格购买之后有没有人再来接手是不确定的。二是这些人购买住房时都是利用金融杠杆,也就意味着他们基本上把自己处于较高的风险中。如果房价上涨,可能问题不大,但房价下跌,他们购买住房后所有的风险都会暴露出来。三是国内住房市场的严重过剩在当前的政策下是无法解决的问题。只要高房价,国内的住房过剩只会越来越严重,尤其是一线城市。在这样的情况下,当前不少进入的购买住房者最后只有一条路,完全被套死。国内房价这样高,他们岂敢蜂拥而入?

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