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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产仍是中国经济中最大风险   

2015-08-06 05:16:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近中国股市的暴涨暴跌,尤其是6月中旬以来中国股市爆发的危机及政府救市,整个中国市场的焦点都聚集在股市上,投资者都在焦急地等待在政府救市之后,这场股市危机能够很快地过去,从而使得国内经济的风险由此逐渐减弱。但是,正如许小年教授所说的,当前中国A股的问题应该是中国经济生活中的小问题,目前中国经济中最大的隐患应该是政府严重负债、银行的不良贷款及实体经济过剩的产能。而这三大问题都是与房地产有关,也都可能由于房地产市场再进入周期性调整全部地暴露出来。也就是说,当前中国经济生活中的最大风险仍然是房地产市场,是房地产市场的周期性调整所引发的价格向下调整可能导致银行不良贷款增加及地方政府债务风险暴露。

因为,前十几年的房地产化经济,不仅让房地产业在整个GDP增长、固定资产增长中所占为的比重越来越高。已有的数据显示,自2000年以来,投资在GDP的占比从35%提高至48%,而在这一时期里,房地产在GDP中的比重从4% 提升至15%左右。而绝大多数的增长都来源于住房投资,其在GDP中的占比达到了11%12%。所以,只要房地产增长有所下行,整个GDP增长就面临着巨大的下行风险。从2013年下半年以来的情况就是如此,房地产市场的周期性调整,从而使得中国GDP增长下行的压力越来越大。从2014年开始,中国政府不得不推出一系列的救市政策来维持房地产的增长,以此减轻GDP增长下行的压力。

但实际上,中国房地产市场已经进入一个严重供给过剩的阶段,要想通过救市来维持房地产原有的增长根本上就是不可能的。中国房地产的严重产能过剩不仅表现为中国人均的住房持有量已经走到新兴市场经济国家前列。在 2012年之前,中国人均住房面积就已经超过了西班牙、台湾地区、韩国。而在过去数年,该指标进一步增长。如今已经没有任何一个新兴市场国家的人均住宅面积比发达国家还高。中国是少有的例外;也表现为更多的住房在投资者手中,既卖不出去也出租不了,表现了占绝对比重的三四线城市的住房严重过剩。

产能过剩的情况也是如此,只要房地产投资增长减弱,相关的产业立即会出现产能过剩。比如,钢铁、煤炭、建筑材料等都是如此。可以说,近年来国际市场大宗商品的价格一直持有下跌,就在于中国房地产市场调整所造成的这些产品需求严重萎缩,其价格不得不下跌了再下跌。比如房地产直接和间接的在钢铁消费中的占比势必超过了50%,房地产不景气,其需求岂不能不严重萎缩?铝、铜、铁矿石等也是如此。

而中国房地产市场的需求之所以会持续萎缩及下降,最为核心的问题又在整个住房市场是以投资为主导的市场,房地产市场的价格过高,从而使得住房市场无限巨大的消费需求根本就无法释放出来。可以说,就目前中国房地产市场的情况来看,房地产市场性质不转换,即由投资为主导市场转换成以消费为主导的市场,那么房地产市场投资需求要想再扩张几乎是不可能的。但是,如果房地产市场出现周期性的价格调整,地方政府的债务风险及国内银行的不良贷款风险都会暴跌出来。比如,最近地方政府的债务置换由开初时的1万亿元,已经增加到3万多亿元,但实际上地方政府的债务到底有多大,应该是一个无底洞,不到问题完披露出来,是根本无法测算出来的。2014年银行不良贷款快速增加同样是与房地产市场价格些许下行有关。

所以,这里就有一个目前中国政府如何取舍的问题。即是让房地产市场的消费需求真正的释放出来,以此来化解当前国内严重的产能过剩问题,或还是保持现状,让高房价顶在天花板上,从而使得地方政府的债务风险及银行不良贷款风险不暴露出来,以时间换空间。如何取舍就在于目前政府需要什么。要不能,中国政府只能采取有效的房地产税收政策,让价格回归理性,房地产的消费需求就会逐渐释放出来,严重的产能过剩也会逐渐化解。但就目前的情况来说,中国政府选择的是后者。而这条路只能是以时间换空间,让中国房地产市场风险、地方政府债务风险及银行不良贷款风险越积越大,只不过这些风险推到以后暴露出来而已。也正是这意义上说,房地产仍然是中国经济中最大的风险。即使最近一线城市的房地产市场有所好转,这也只能是回光返照,没有经过房价理性回归的周期性调整,房地产的消费需求是无法释放出来的。

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