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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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下半年国内楼市能够走出困境吗?   

2015-07-23 05:16:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前国内房地产市场回暖,主要表现为以下几个方面。一是央行722日发表的“2015年上半年金融机构贷款投向统计报告,并以房地产贷款平衡较快增长来形容今年上半年涉及房地产项目的各类贷款。其中个人购买住房的按揭贷款余额达到12.64万亿元,同比增长17.8%,增速比上季末高0.2个百分点,比各类贷款增速高4.4个百分点。

也就是说, 随着今年央行货币政策一而再再而三的宽松,特别是贷款利率已经降低到近年来最低水平,从而使得不少民众又开始通过银行按揭贷款进入住房市场。因为,就目前的情况来看,按揭贷款是促进国内房地产回暖最为重要的工具,而银行的利率降低到历年来最低水平,自然让购买住房的成本全面下降,特别住房按揭贷款是30年期以上的长期贷款,利率下降更是具有很重要的成本优势。所以,不少民众都会做按揭进入房地产市场。上半年按揭贷款的快速增长就是如此。

二是上半年一二线城市的房地产市场,特别是近一二个月,在政策的支持下回暖势头十分明显。这就使得整体住房销售面积今年上半年增长了3.9%。而在一季度时,相关数据还是负增长9.2%,目前由负转为正,反映了二季度需求非常旺盛。还有,尽管房地产的开发投资在上半年仅仅增长4.6%,与2009年该数据增长50%是不可同日而语,但从月度的变化来看,二季度是逐月提升的。这表明房地产开发商又开始对房地产的信心在回稳。

还有,从70个大中城市房地产的数据来看,6月的房地产市场有了回暖趋稳的苗头。比如住房销售价格虽然跌了4.9%,但跌幅已经连续第二个月收窄,以环比计算更是升了0.4%,涨幅连续两个月在扩大。同时,房价上涨的城市逐渐在增加。正是有这些数据支撑,不少市场人士分析认为,当前中国的房地产市场正在走以2014年以来的困境,正在回暖趋升,而这将成为下半年中国经济增长最好的支撑因素。

不过,尽管6月份房地产市场出现了趋稳回升的苗头,但无论是住房市场销售价格、住房销售额、还是房地产市场投资,真正已见回升只是一线城市及少数二线城市,而这样的回升或房地产市场开始好转,而这种房地产市场好转很大程度上完成取决于央行宽松的货币政策,取决于央行贷款降低到近年最低水平,取决于615日之前是国内股市暴涨的财富效应。更为重要的是三四城市的房地产去库存化还差距甚远,严重的死城现象到处都是。

也就是说,当前国内房地产市场回暖仅是很表面的现象,实际上中国的房地产市场要真正的回暖并不同一件容易的事情。因为,2013年以来的国内房地产市场的周期性调整由于政府过度救市政策突然中断。在这种情况下,房价仅是些许下跌,尤其是房价高的一线城市。如果房价不下跌,住房市场不能够由投资者为主导的市场转化为以消费为主导的市场,那么房地产市场的消费需求要想释放出来是根本不可能的。尽管当前房地产市场增加了一些住房购买,但这些购买者除了少数是消费者之外,多数人应该是住房投资者。这些人购买的住房还是希望以更高的价格卖出去。因为,住房投资者对住房价格不会太敏感,他们所敏感的是购买之后能不能以更高的价格卖出。所以在房价下跌时,住房投资者是不会进入市场的,但房价上涨时,他们才会进入市场,更何况有成本极低按揭贷款这个融资杠杆。所以,下半年房地产市场的趋势基本上就取决于住房投资者的预期。

还有,目前国内房地产市场库存严重过大,已经是不争的事实。因为,早几年房地产的暴利一定会吸引更的资源进入房地产市场并生产更多的住房。即使是一线城市也是如此。从最近一线城市土地拍卖的情况来看,为何房地产开发商又把重心回到一线城市,也就意味着房地产开发商仍然看好一线城市的房地产市场仍然是暴利的行业。只要存在房地产暴利或高利润,那么国内住房市场的供给就会大量涌出来。根本就不存在土地资源缺乏的问题,只不过,一线城市的土地使用效率更为提升而已。这也意味着全国住房市场大量的住房库存还没有消化掉,新的住房供给又会快速增长。在这种情况下,房地产市场库存严重过剩的问题只会更为严重而无法缓解。

最近两个月一线城市的销售突然快速增长,特别是深圳,很大程度是与股市的财富效应有关。当上半年股市疯狂上涨时,在612日之前,确实有不少投资者赚得很多,尤其是深圳的居民进入创业板及中小企业板,不少小股票及题材股翻多倍的增长,其财富效应更是明显。这些居民在股市上赚了大把的钱,购买套住房根本不当回事。深圳的房价在这种情况岂能不疯狂上涨?但是股市暴跌之后,股市的财富效应立即消失,股市的投资者要转战楼市已经不可能。一线城市的楼市能否在下半年再走好是相当不确定的。

总之,由于国内房地产市场的周期性调整突然中断,房价只有些许下跌,当前进入住房市场的仍然更多的是住房投资者。在高房价下,投资者要支撑这个楼市是相当不确定的。还有,下半年股市的财富效应已经不存在,支撑国内房地产市场的一个重要因素严重减弱,这同样会影响房地产市场回暖。再就是,中国房地产市场去库存化要想在短期内完成根本就不可能。所以,当前房地产市场能否走出困境是相当不确定的。

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