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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产征税,台湾能中国为何不能?   

2015-06-09 05:18:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,国内一些城市的房地产炒作之风又起,一些房地产投资者购买住房10套、20套、30套等又成常见事。当前政府的房地产政策不是说要鼓励民众购买改善型住房及解决基本的居住条件吗?购买两套以上为改善性住房,那么购买10套以又算什么意义上的改善性住房呢?

而当前国内一些城市住房炒风四起,原因何在?当然是早几个月政府的信贷政策、税收政策鼓励的结果。这些政策不仅在于直接鼓励持有更多住房的炒房者利用政府的信贷优惠政策进入住房市场,利用住房公积金优惠政策进入住房市场,也正在逆转一些城市住房市场预期(这些以投资投机炒作为主导的市场,市场的变化由预期来决定),即购买住房又能如前十几年那样可以无风险套利,这自然会吸引更多的住房炒作者重新涌入房地产市场。

当前住房投机炒作者涌入房地产市场后,由于住房投资者的出价永远会高于住房消费者(在同一市场),这样不仅会把房价重新推高,增加住房销售,消化政府所担心的住房过剩,保证GDP增长,也会让居民的住房消费成为空话,让整个住房市场越来越远离居住正义。如果这样,政府会越来越远离人民。

近代以来,炒房或过度把住房作为赚钱工具,不仅是多次金融危机的根源,也是不少国家经济实力衰败的原因。美国2008年的金融危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫破灭、最近爱尔兰及西班牙的经济危机,哪一个不是因为过度房地产炒作而起?

更是借鉴的是,十八世纪荷兰国力的衰退也完全是过度炒房有关。当时,荷兰是欧洲最富有的国家,也是世界的金融霸权。但是国内长期的产业投资缺乏导致民间资本竞相进入房地产炒作,造成产业竞争力越来越差,贫富差距却越来越大,中产阶级则越来越少,从而使得整个国力的衰退。如果中国经济也步这样的后尘,那么对中国经济长期的负面影响将是严重的。

为了保证居住正义及遏制房地产投机炒作,台湾正在为“房地合一稅”立法。如果该法律通过,不仅会结束台湾持续了多年的住房多头市场或房地产投机炒作市场,而且也能够让居住正义真正显示出来。可以看到,该房地产税收政策还没有全面实施,持续了13年价格一直在上涨的台北住房价格开始下降,房地产过度炒作的火爆场面也基本结束。

台湾的“房地合一税”的基本内容是:一是居民的自住住房,不在于居民持续多少套,而是购买住房之后是不是在获利。没有赚钱获利的是自住住房,可以享受房地产税减免,而赚钱获利的住房是非自住住房,赚钱的部分就得征收房地产税。

比如,台湾的“房地合一税”规定:自用住宅(夫或妻、未成年子女设有户藉;持有并实际居住超过6年,没有营业和出租):获利400万以下免税,超过部分缴交10%;每6年享受免税一次。

这是什么意思呢?也就是说,居民的自住住房,不在于持有多少套,而有三个设定条件:一是在家庭及未成年子女户口下(确定属地性);二是居住超过6年以上;三没有用之赚钱谋利。这样的情况下才能算是自住住房。

如果是自住住房,交易后获利400万以下免税(所得部分),400万以上超过部分要征收10%住房所得税。而且享受免税6年只有一次。不是有很多住房,每年都可以享受这种房地产交易所得免税优惠。这就把自住住房或消费性住房界定得清清楚楚,岂要如中国那样搞出一个什么改善性住房来?

对于非自用住宅,“房地合一税”是这样规定的。住房交易所得税持有1年以下按45%征收、持有1-2年以下按35%征收、持有2-10年以下按20%征收、持有10年以上按10%征收。也就是说,住房持有时间越长,房地产交易所得税就越少;反之,房地产越是短期炒作,征收的房地产所得税就越高。这就是要从根本上遏制房地产的短期炒作,并让这种房地产的短期炒作无利可图。如果房地产的短期炒作不能够赚钱,还会有人去短期炒作住房吗?

对于非自住住房的例外条款,“房地合一税”规定:非自愿因素2年内出售按20%征收;合建分售在两年内完成的按20%征收;继承或受赠予取得房屋者可与被继承人或赠予人持有期间并计算,以此来确定住房出售时的年限税率。

对于外国人和大陆居民所持有的住房一年内出售按45%征税;持有超过1年的按35%征收房地产。也就是说,住房的居住正义就是针对本国居民的。外国居民或大陆居民可以在台湾购买住房,但台湾外的投资者想在台湾购买住房赚钱并非易事。先得征收过高的住房交易所得税。

对于台湾企业,购买住房出售要征收17%房地产所得税。至于台湾之后的企业所征收的房地产税比照个人的情况。即1年以下45%、超过135%

台湾“房地合一税”立法后,将在201611日正式实施,以后还可根据实际的情况不断完善。可以说,台湾的“房地合一税”实施之后,台湾长达13年的房地产炒作年代将结束(目前台湾的房价开始下跌很大程度上就是预期“房地合一税”出台有关),房地产的赚钱功能将退出,房地产市场的价格也会不断地回归理性。

不过,从最近中国的房地产政策来看,不是遏制房地产投机炒作,不是减弱房地产的赚钱功能,而是反其道而行之,以所谓的改善性住房推出各种优惠政策鼓励房地产炒作,让房地产泡沫继续吹大。这样只能把中国房地产市场及中国经济越来越推向危险之路。完全实施自由市场经济的台湾都能够把房地产市场价格的回归理性,为何政府有绝对权力的社会主义市场经济却不能让中国的房地产市场价格回归理性?让房地产赚钱功能减弱?让绝大多数民众享受现代文明社会的居住正义?

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