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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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当前国内房地产形势更为严峻   

2015-04-16 05:25:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,从2014年下半年以来,政府救房地产市场的政策可以说是无所不用其极,甚至于远超过2008年美国金融危机爆发时的房地产救市政策,降息降准、降低首付比重、减税、地方政府的直接购买住房补助、商品房回购等,希望以此引诱更多的有住房的投资者进入市场。但是这一系列的房地产救市政策出台,并没有让2014年以来国内严峻的房地产市场有所缓解,反之所暴露的问题则越来越严重。这些房地产的救市政策之所以效果不好,问题的原因可能就在于这些政策没有顺市场大势而为,而是走在以往的传统的老路上。

今年1-3月份全国房地产市场的数据已经公布。从这些数据来看,如果从2014年初开始看其走势,基本上是一线由左到右向下的倾斜线,只有今年3月份的住房销售例外。也就是说,一年来的国内房地产市场,无论是房地产开发与施工、房地产销售,还是土地购置及资金流入都处于一直在下降的趋势。而且这种下降的趋势越来越明显。

特别是从土地购置及待售面积情况来看,国内房地产市场严峻性更为突出。今年以来房地产开发企业土地购置快速下降,下降的幅度达30%以上。这意味着国内的房地产开发商已经不看好未来房地产市场,不愿购置土地再进入市场,甚至于在尽快地撤出房地产市场。房地产开发商自己不看未来中国的房地产市场,那么国内的房地产市场真正是面临问题了。因为,对房地产市场的信息与判断来说,肯定房地产开发商最有发言权,如果房地产开发商不看好未来房地产市场,房地产开发商不愿再进入,那么中国房地产市场在短期内不会繁荣。

再从待售住房面积增长的情况来看,一方面国内住房销售同比一直在下降(即使3月份下降有所放缓,但这也仅是回光反照,是暂时的),另一方面商品房待售面积,3月末达到64998万平方米,比2月末增加1076万平方米。其中,住宅待售面积增加639万平方米。也就是说,当前国内房地产市场的住房严重过剩的局面不仅没有缓解,反之还在加重。可以说,如果未来几个月住房销售进一步恶化,那么住房严重供给过剩问题还会严重。住房再销售不出去,库存再增加,许多房地产开发企业就面临着破产的风险。而房地产开发企业破产,有可能牵扯出更多的金融问题及社会问题。

还有,国内房地产市场全面萎缩在住宅市场上表现得更为突出。无论是房地产的开发投资,还是住房的销售、住房库存增长都是如此。也就是说,当前国内房地产市场产量过剩严重问题主要是住宅过剩。那么当前国内房地产市场住宅过剩的严重性是什么呢?为何出台了这些多的住房优惠政策不能够让这种形势得到缓解呢?

这既与政府的出台政策有关,也与当前的房地产市场大势有关。与政府的出台政策有关,就在于如果政府对国内房地产市场能够顺势而为,市场的供求关系由市场的价格机制来调节,那么当住房市场的供给严重过多时,住房的价格就会下来,住房市场的价格也会由当前以投资者为主导的市场逐渐向消费为主导的市场转变,而且这种转变越大,住房市场消费需求就释放越多。但是,政府为GDP稳定,不希望让房价由市场力量来调整,而是当房价出现调整下行时,马上出台救市政策。本来当前国内房地产的住房市场就是以投资为主导的市场,如果政府房地产政策不希望房价下行并救市,那么房地产开发商及卖房者看到政府会支持房价岂愿意降价销售呢?僵持了近一年的房地产市场,价格不下行,房地产的需求能够释放出来吗?

由于当前的房地产市场是以投资者为主导的市场,房价又不下来,那么这个时候只能是住房的投资者进入市场,这样才能够降低过多的住房库存。当然,从2014年以来的房地产信贷政策就是希望用这些优惠政策再把住房的投资吸引进入市场。但对住房投资者来说,与住房消费者有很大不同,他购买住房目的是为了以更高的价格卖出。即预期他的住房购买之后,房价一直会上涨。但现实的情况是,从20146月份以来,国内各地的房价一直在下跌。如果房价一直在下跌,住房投资预期收益根本就不存在。这时,信贷及税收政策最优惠,对投资者都会没有多少意义,因为,这时住房投资者最为关注的是他购买的住房是不是会接最后一棒。如果这样,出台最多的优惠政策,住房投资者会进入吗?再加上当前有一个国内A股暴涨,股市的赚钱效应十分明显。住房投资者更是会远离当前的房地产市场。这就是当前住房市场销售下降的根本原因所在。

总之,从国家统计局刚发布的房地产数据可以看到,当前国内房地产市场形势仍然十分严峻,3月份的销售增长也是回光返照,暂时的。如果政府的房地产宏观调控还是顺着这个思路,那么国内房地产市场的形势估计会更严重。政府想真正地让国内房地产市场走出困境,唯一的路就是给市场一个明确的预期,即政府要去除房地产赚钱功能,让房地产市场真正回到以消费为主导的市场,并通过税收政策让房价回归理性。这样才能够让住房市场的消费需求逐渐释放出来。这才是当前房地产市场正着,否则没有其他路可走。

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