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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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“330新政”实质是救“土地财政”   

2015-04-01 13:46:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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330日,中国人民银行、住建部、中国银监会在股市收市后,联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。该政策出台之后,市场欢呼声一片,什么三支利箭将刺激房价重新上涨?甚至于不少地方的房地产开发商立即坐价而起,卖房者立即反价,以为该政策的出台会如2008年的131号文件那样重新掀起一场国内房地产市场炒作热潮,但实际上这是房地产开发商自己的理解,也只是卖房者个人愿望,实际上这次的房贷新政只不过降低购买第二套住房的准入门槛,让所谓的改善性住房需求释放出来。以此来救起正在快速下沉的房地产市场,以此来拯救陷入严重的困境的地方政府土地财政及减缓中国经济增长下行的压力。而拯救地方政府的土地财政困境最为重要。

但是,当前的房贷新政能够把所谓的改善性住房需求释放出来了吗?首先来看到所制造出来的改善性住房需求,如果房价还在上涨,政府的政策又对购买住房有一定程度限制,购买住房者预期购买住房之后能够以更高的价格出售,那么这种改善性住房需求会存在,否则在高房价下及住房价格又在下跌,那么这种改善性住房需求是不存在的。有房的居民根本就不会进入住房市场。本来就不存在的改善性住房需求,降低市场进入门槛,哪里去释放这种改善性住房需求呢?

其次,“330房贷新政”更多的是强调降低购买第二套住房的首付比例,只是降低让更多的购买住房者进入的门槛,但是如果改善性住房需求存在,也只能是住房投资需求而不是消费需求。作为住房投资者来说,进入市场杠杆率的高低自然很重要,但更为重要是利率水平。因为,对于任何长期投资来说,利率是投资收益的决定性因素。可以说,尽管2014年央行房贷新政要求银行对购买住房者给出更多的利率优惠条件,支持住房消费,但是在目前的金融市场下,要做到这点是困难的。因为,受目前银行存款利率上浮30%约束,甚至于下半年可能存款利率全面放开的约束,银行的存款利率全面上涨是必然的趋势。如果存款利率全面上升,贷款利率也会随之上升。这时购买住房者的贷款利率想有多少优惠比较会困难。而且杠杆率越高,也就意味着购买住房者贷款越多,利率高的负担就越大。如果住房市场赚钱效应已经成了历史,那么投资者能够进入市场吗?所谓改善性住房的需求也无从释放。对于这些政策制定者应该是很清楚的。

如果说政府房地产新政是想释放不存在的改善性住房的需求,结果是无解。但市场应该看到这不是政府的根本目的。中央政府要做的还是要救地方政府的土地财政。因为,当前房地产市场的周期性调整,尽管已经有一年多的时间,房价下跌也有几个月,但无论是一线城市,还是二线以下的城市,房地产市场基本上处于僵持的状态。即价格稍微下跌,销售快速下降。而这种情况再僵持下去,可能会严重影响地方政府的土地财政。即使最近中央政府希望债务置换来化解其风险,但如果没有地方政府的土地财政要化解其风险是不可能的。

因为2013年地方政府的土地出让多金增长为44%,而到2014年则增长下降到17%,土地出让多金增长快速下降。而且如果住房市场继续低迷与僵持,地方政府的土地财政还会大幅下跌。在这种情况下,不仅土地出让多金快速减少,而且各种税收也会跟着减少。就上前的情况来看,地方政府土地相关的收入,包括卖地及税收,占地方政府财政收入一半,一旦这些收入不能获得保证,而急速减少,地方政府财政将面临着巨大的风险。

如果把这种情况放在地方债务的背景下来看,问题更是会严重。从这几年来的情况可以看到,尽管中央政府一直在地方政府的债务在审计,但是到目前为止没有看到这些审计结果数据,只是说地方政府债务在可控的范围内。或在国际允许的标准3%以下,而实际情况如何,市场一无所知。但这样一个平均数,可能把好的坏的混在一起,但实际上有些城市可能会相当严重。如果房地产低迷而导致土地出让多金快速下降及还债压力快速增加,这对一些城市来看可能是致命的。这就是为何政府要千方百计来救房地产市场。

但是一个不可持续的房地产市场总是想让它能够维持,一个泡沫的巨大的房地产市场总是想让其泡沫不破灭,一个高房价的市场总是想把价格顶在天花板上让投资者涌入,政府总是出台各种救市场政策来这样做,实际上这只能把国内的房地产市场越推向更高风险的地方,让国内房地产市场更加不持续。最后的结果只能是华山一条跌,房地产泡沫破灭,当前的房地产政策根本就救不了地方政府的土地财政!反之,还会带来更多的问题。

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