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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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竭力救楼市是把债务风险转给投资者   

2015-04-10 05:24:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,地方政府救楼市无所不用其极,甚至于把住房公积金贷款也作为其救楼市之工具了。地方政府为何希望通过各种少许优惠政策把各类住房投资者赶尽杀绝地推入高房价的火坑?就在于把当前房地产市场的债务风险转稼给住房投资者。因为,就目前中国房地产市场的情况来看,尤其是一线城市,在高房价下,能够有支付能力进入住房市场的购房者,除了住房的投资者之外,真正的住房消费者早就被过高的房价拒绝在千里之外。目前所谓改善性住房需求同样是为了投资而来,而不是真正的住房消费需求,制造这个概念出来只不过是为了冠冕堂皇地来享受各种住房优惠政策而已。

比如,当前北京的房价,五环之外为3万以上,四环之内8万以上,试想,这样一种房价水平,如果不是购买之后是为了更高的价格卖出,是为了投资,那么以一般的住房消费者有支付能力来购买吗?住房消费者有能力进入市场吗?根本就不可能。因为,这种房价对他们是天方夜潭。

既然当前的不少城市的住房尤其是一线的住房是为了投资者而来,当然这些投资者是否进入住房市场,并非看房价的高低,因为投资者实际上对房价的高低是不敏感的,而是看他们购买的住房之后是不是能够以更的价格卖出。如果他们购买之后能够以更的价格卖出,房价在8万以上对他们是不重要的。他们同样会进入市场购买。尤其是这些住房投资者在购买住房可以享受各种优惠条件,更是其乐无穷。

对于各种购买住房的优惠条件,无论是信贷利率优惠还是首付优惠,实际上对他们的投资者成本影响并不大,只不过是降低了他们进入市场门槛,提高了他们融资杠杆率,即同一价格卖出时,多赚少许的钱而已。但是对于这些住房投资者来说,仍然在于住房的价格还会持续上涨,住房投资者购买住房之后能够以更高的价格卖出。如果这一点不成立,其他方面应该是微不足道了。

现在的问题是,飚升上涨了10多年的全国房价还能够持续涨下去吗?这就得主要看两个方面。一个方面是由于房价的快速飚升所导致房地产的暴利,一定会导致住房市场的供给严重过剩。无论哪个城市都是如此。因为,只要住房市场存在暴利,一定会驱使各种资源涌向房地产市场,让更多供给出来。更何况这种住房供给快速增长最有利的是地方政府土地财政。所以,高房价导致住房供给快速增长最后直到严重过剩是必然。在住房市场出现严重过剩的情况下,住房必然出现周期性调整及房价下跌。只有房价下跌,住房的投资需求立即会消失得无影无踪。接最后一棒的住房投资者想把手中的住房卖出去是相当困难的。这时,高房价的房地产市场是不可持续的。

二是就当前中国城市人口的结构及人口的特定性为看,城市年青人口在2015年已经出现了拐点,即城市年青人口越来越少。不少认为,城市年青人口的减少可以让农村人口进城来补充,但是实际上即使农村人口可以进城,但是他们根本就没有支付能力来接手投资性住房产品。城市年青人口出现拐点,城市住房需求开始下降,住房供给更是严重。还有,当前城市人口的特性是以独生子女为主,不是独生子女的家庭很少。而这些独生子女家庭多以持有多套住房,一旦家庭中的老人离去,手中的住房都得找机会出手。要让他们来接手当前高房价下的投资性住房同样是不可能的。

所以,就当前国内住房市场的情况来看,特别是一线城市,基本上是住房的投资者(因为即使只是购买一套住房都可用投资投机,更何况持有多套住房。如果住房不能够投资或以更高的价格卖出,所谓的改善性住房需求这个概念很快就会消失。因为,没有一个居民在自己根本没有支付能力的情况下会进入住房市场购买住房来改善所谓住房条件的)。这些住房投资者进入住房市场,看上去是可享受各种购买住房的优惠条件,但是面对着接高房价最后一棒的巨大风险。

同时,也是地方政府把房地产市场债务风险转稼到这些投资者手上。因为,就目前中国住房市场的情况来看,二大基本特征十分明显。一就是高房价,不少城市的住房价格经过持续10多年上涨而从来没有出现过象样的周期性调整,房价岂不能顶在天花板上?二是住房市场供给严重过剩而让房地产企业及地方政府债务风险巨大。如果这些债务风险不转稼出去,或是大片的房地产市场破产倒闭,企业危机金融危机爆发;或是地方政府土地财政破产,地方政府的融资平台破产。而地方政府采取少许的优惠条件让住房投资者进入市场,那么房地产市场的这些债务风险就可以转稼给投资者来承担。只要这些高价房能够卖出去,只要当前严重的住房过剩消化,房地产市场债务风险转稼了,未来洪水滔天,政府当然不会再管了。这就是为何地方要竭力采取各种方式来救楼市的根本所在。国内住房投资者看清楚了这点吗?

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