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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国“房地产化”经济的风险在上升  

2015-03-17 05:24:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年中国经济增长速度(GDP)创下24年以来7.4%新低之后,两会政府工作报告直接把2015GDP增长目标下调7%尽管这一目标早为市场所预期,但也是11年来最低的。而政府调低经济增长目标不仅在于适应新常态,更在于已经认识到当前中国“房地产化”经济所面临问题的严重性。也就是说,对于当前中国“房地产化”经济,房地产只要向纵深调整,GDP增长下行的压力就会增大。

从最近国家统计局公布的数据来看, 20151-2月,中国社会消费品零售总额、房地产开发投资、工业增加值等数据都低于市场预期也就是说,从2014年下半年以来,中国经济增长下行的动能不减,房地产、基建、制度业投资全面疲软。

而影响经济增长下行的最为重要原因就是房地产市场低迷。从目前的形势来看,中国房地产市场出现了持续全国性的低迷,商品房销售一直大幅下滑。如今年1-2月份,商品房销售面积和销售额同比分别下降16.3%15.8%。还有,截至35日,广州住房库存达15万套,创历史最高水平。还有,近一个月北京的住房销售也下降35%以上,而二手房销售出现了量价齐跌的趋势。全国70个大中城市的住房价格也连续几个月下跌。

也就是说,从2014年起,中央地方政府采取一系列救房地产的政策,甚至于这些救市政策力度强于2008年。比如2014央行的房贷新政及央行多次降息。但是,这些强力救市政策除了让些许城市市场短暂回暖之外,所起到作用是十分有限的。国内房地产市场的周期性调整并没有停止,严重供给过剩的库存没有多少放缓,反之国内房地产市场的风险却在增加。

两会政府工作报告提出了稳定房地产需求的必要性,而此前央行的第四季度货币政策执行报告也放弃了“坚决抑制投资投机性购房需求”措辞。也就是说,为了保2015年经济的稳增长,政府希望支持居民自住和改善性住房需求来再造房地产市场繁荣,并将推出新的救市政策。比如要求银行的信贷政策进一步放松(继续降准降息),要求地方政府对保障性住房采取货币化分配,及要求地方政府对严重过剩的商品住房进行回购等。即对房地产市场全面松绑,但这些救市场政策并不能让中国房地产市场短期内反弹。

因为,就目前中国的房地产市场来说,对于一二线城市,由于房价过高,绝大多数居民是没有支付能力进入这个市场的,现在住房市场基本上是由投资及投机者为主导。如果房价下跌,投资者会退出市场,而绝大多数住房消费者又没有支付能力进入房地产市场,这造成了当前住房销售下降及住房库存越来越多。再加上,高房价下的住房市场暴利,更多住房供给还会涌现出来,房地产的去库存化更会严重。如果房价不下跌,消费者更是没有支付能力进入,而投资者的预期已经逆转或进入股市。这同样让这睦城市住房市场就处于僵持格局中。

对于中国二线以下的城市来说,特别是三四线城市,这些城市的住房自有率本来就很高。在住房制度商品化改革之前,三四线城市居民的基本居住条件就已经解决,只不过居住条件好坏而已。近十年间,“房地产化”经济蔓延到三四线城市之后,这些城市的住房市场得到快速发展,房地产开发的全面开花,住房供应量急剧增加。由于多数三四线城市产业支撑有限,人口结构独特及大量人口向一二线城市迁移,住房需求萎缩,住房投资也无法占主导地位,从而使得这些城市的住房过剩更是严重。可以说,对于中国绝大多数三四线城市的住房市场来说,如果不能够吸引投资者进入,想希望在当地的居民来消化这些严重过剩的库存是不可能的事情。

今年两会政府报告中提出要对保障性住房采取货币化方式来增加居民住房需求,要采取政府回购住房的方式来“去库存化”。但是,正因为这些地方是靠“房地产化”来拉动经济发展的,一旦房地产市场出问题,地方政府的土地根本就无法卖出。地方政府的土地财政没有了,或很小了,现有的财政预算都入不敷出,地方政府已有的融资平台都无能力偿还,那么保障性住房货币化的资金和政府回购商品房的资金从何而来?即使是在沿海经济发达的三四线城市,地方政府财政支持都会十分有限,那么中部及西部地区的三四线城市的地方政府更是无力支持。所以,三四线城市住房市场的风险更高。在这种情况下,银行信贷放松会有限(因为商业银行要考虑其放贷成本及风险),同样所起到作用会有限。

可以看到,由于前十几年中国的经济基本上是由过度信贷扩张推动的“房地产化”经济为主导。这种“房地产化”经济不仅带动GDP的快速增长,也拉动相关产业及行业的发展与繁荣。比如钢铁、建筑材料、水泥、电力、基础设施等。但是,当中国的“房地产化”经济发展到现在已经不可持续时,它的周期性调整也是必然。而中国房地产市场的周期性调整,必然会增加中国GDP增长下行的压力,也会导致相关行业的产能过剩,及把各种潜在风险暴露出来。当前国内不少经济数据所显现出的中国经济的增长疲软,很大程度上都是与“房地产化”经济的调整有关。

对这种调整,中国政府不仅要有清醒的认识,增加GDP下行容忍度,更要加快产业结构调整,减弱对“房地产化”经济依赖,通过有效的信贷及税收政策让房地产市场真正回归到消费市场。重新确立政府财政收入结构,摒弃地方政府的土地财政,并建立全国性土地基金。这样才能让中国房地产带上健康之路,并促进中国经济持续稳定增长。

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