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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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香港金管局的房贷新政及影响   

2015-02-28 13:44:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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香港金融管理局总裁陈德霖在2月27日香港股市快收市时宣布,将推出三项收紧住房按揭贷款的政策,即香港金融管理局的房贷新政。这是继2013年2月以来,香港金融管理局推出的第七轮逆周期的房地产信贷政策。

这三项房贷新政的内容有:凡是购买700万或以下自用住房,银行最高按揭贷款成数由以往的七成,一律降低到六成;凡是购买第二套住房的,无论是自用还是其他用处,月按揭贷款占收入比率的上限降低至四成,用于利率压力测试的上限降低至五成;各类非自用住房按揭贷款每月还款占收入上限降至四成,利率压力测试的上限降至五成。此外,按揭证券公司按揭保险计划的最高成数,由原来的九成降至八成。

这里有以下几层意思。一是在该政策出台之前,700万以上住房的按揭贷款的首付比例早就规定为四成了,而700万及以下(目前香港成交的住房,此类住房占比为75%)住房按揭贷款首付比例在三成,所以这次香港房价新政,最为核心的就是要提供700万及以下住房的银行按揭贷款的首付比例提高一成,即上升到四成。比如,以前一套700万的住房首付为210万,现在上升到280万,增加首付70万。这对低收入的购买住房者来说,进入住房市场门槛自然提高许多。

二是对于购买第二套以上住房的,不仅购买住房者的按揭贷款的比例提高,而且按揭贷款每月还款的比重不能够超过其收入的40%(以往的50%)。也就是说,如果购买住房者的月收入为2万元,那么其住房按揭贷款每月还款不能够超过8000元,只能在8000元之下,不能超过。国内或许有人会说,工资收入可以在证明上多开一点,这个比重不是没有多少意义了吗?可在香港则不一样,如果你的收入水平证明开多了,那么你就得多交个人收入所得税。更何况银行不是看企业开出的证明收入多少,而且看个人的税单交税多少,想弄非作假可不是容易的。这种按揭贷款的限定对购买住房者同样是重要的。而利率压力测试则在申请按揭贷款时要填写一份测试表。

三是不仅在购买住房自用的其按揭贷款每月还款成数不得超过四成,不是自用的,用于投资的按揭贷款每月还款成数同样不得高于四成。

可以说,香港的房贷新政看上去调整很小,在国人看来是微乎其微,但实际上它对市场的影响会相当的大。因为,它把购买住房者进入门槛大大提高,使得不少人特别是年轻人根本就没有能力进入住房市场。有机构估计70%新造住房按揭贷款的申请人都会受此影响。

有记者问,香港房贷新政不是会严重打击住房的自住需求(即目前国内所谓的“刚性需求”)。陈德霖解释说,以往推出逆周期房贷政策会考虑这些因素及平衡与取舍,会采取更有利于住房的自住需求,但是由于最近楼市价格持续升温,特别是这些价格低住房价格上涨幅度较大(就因为银行的杠杆问题)。所以这次房贷新政推出收紧700万及以下住房按揭的成数,主要是为了应对楼市价格升温的相关风险,以及非自用住房和多套住房额外风险。也就是说,政府对自住业者是要关心,但是当市场面临系统性风险时,政府首选政策就是要保证香港金融体系的稳定。金融市场的系统性风险等发生之后来纠正为时已晚。

从上述可以看到,香港房贷新政的特点主要表现为,一是面对房地产市场的风险,政府基本上采取的是经济杠杆而不是用行政手段。无论是税收政策还是信贷政策都是如此。二是香港的房地产宏观调控政策,更主要是以大处着眼,以维护香港金融体系的稳定为第一位,其他都是第二位的事情。因为,如果香港金融体系崩溃,不仅香港的整体利益没有了,香港个人利益更是没有。三是香港楼市的价格之所以一直上升,最为根本的还是房地产投资者炒作为主,700万及以下的住房同样可成为投资者炒作的对象。

这些年来,中国的房地产市场发展基本上也是从香港的模式中学来,但是中国学习香港的房地产发展模式,只是学到成皮毛,只是学到表面的东西。比如,把香港的高房价、高地价这种表面的东西搬来,但是就不学习香港的房地产税收制度、香港的土地拍卖制度、香港的按揭贷款制度、香港的土地规划制度等,也就是说,皮毛的东西学习过来,但最为核心及根本的东西则不学了。当前中国的房地产市场巨大的泡沫还吹在那里,目前又有不少人出来政府要救楼市了。但是,中国楼市这样救下去,只能会风险越来越大,离中国金融市场系统性风险爆发越来越近。而任何金融市场的系统性风险爆发是谁也无法预料得到了!

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