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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国的住房从来就不是消费品   

2015-02-27 13:39:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在中国,或者在不少国家,住房是消费品还是投资品,在国家统计局的统计框架中,给出的标准答案是,住房就是投资品而不是消费品。如果读者不信,你可以去询问国家统计局任何一个工作人员,给出的标准答案还是住房是投资品而不是消费品。在他们看来,因为住房购买支出是长期分摊,因为住房长期持有后会升值,所以住房是投资品。但是,这些理由是否成立也只能在制造这些概念的人头脑中,与现实生活可能会相去很远。

正因为在国家统计局那里,住房是投资品,那么无论住房价格是如何上涨,都是与居民消费价格变化无关。可以看到,近十多年来,中国各城市的房价尤其是一线城市的房价上涨10倍了,但是中国居民的消费物价指数不仅没有上涨,而且持续下跌,最近甚至跌到1%以上,市场大叫出现通货紧缩了。在这里,传统的货币主义理论失效了,因为在货币主义看来,通货膨胀就是一个货币问题。只要货币过量发行,反映在物价水平上就是通货膨胀。但是中国货币发行越多,物价则越下行。比如2009年之前中国银行信贷总和不到30万亿,而2009年2013年底前5年则达45万亿之多。由于住房是投资品,近几年超速度扩张的货币增长只涨到房价上去,而涨不到居民实际消费物价上来。真的太好玩了!

反之,如果近几年过度扩张的货币会反映到居民的消费物价上,那是什么结果。那就是物价飞涨,通货膨胀率快速上升,居民手中持有的货币不值钱。而通货膨胀率或居民消费物价飞涨,央行就不得不收紧货币政策加息了,这样才能让市场流动的货币减少,并让通货膨胀率回到合适的水平上来。如果央行货币政策收紧加息,住房投资者收益率下降,其投资风险越来越高,只好退出市场,住房投资需求减少而房价下跌。但是,住房是投资品,过量的货币只是抢购一定的住房让房价飚升,而没有让居民的消费物价上涨,所以央行也就不用收紧货币政策加息了,反之还可以采取更为过度宽松的货币政策,让更多的货币流动向市场推高房价。

一般来说,衣食住行是人类最为基本的生存方式,也是人类最为基本消费需求。但是由于住房是投资品,当居民把手中所持有的收入占绝对高的比重投入购买住房时,居民最大的一块消费突然消失了。这就有了在中国统计指标中近些年来中国居民消费在GDP中所占的比例越来越小,由90年代50%以上,下降到现在的35%左右。即是在居民收入快速增长的情况下,其消费则越来越小。因为,中国居民收入绝大部分都用购买住房这种投资品了,居民的消费如何可增加。这就是当前所谓的中国居民消费逐年下降之谜。

更为好玩的是,既然住房是投资品,但是中国政府的职能部门又制造出一个住房的“刚性需求”来。很简单,既然住房是投资品,那么投资者购买住房的目的是什么?是为了购入住房之后以更高的价格卖出,或预期住房会升值。如果市场的住房投资者都预期房价会上涨,而且又有好的金融市场条件以及购买没有任何限制,比如利率低、杠杆率及借钱容易,那么住房的投资需求可以是无限大。即住房投资者可以购买一套、二套、十套、百套等住房。但是,如果市场的预期逆转,即投资者认为购买住房后不能以更高的价格卖出时,那么这时住房投资需求会成为零,甚至于负(即住房投资者赶快把手中住房抛出)。住房的投资需求在零到无穷大之间,是根本不存在“刚性需求”的。所以,如果住房是投资品,住房市场是根本不存在一个所谓的“刚性需求”的。不知为何,政府职能部门会制造出这样一个概念。

如果住房是投资品,那么政府也不需要对购买住房采取任何补助政策,也不需要让银行采取利率优惠,更不需要把住房购买分为购买第一套、第二套等。因为在国家统计局的统计表中,从而没有哪一个栏目规定购买第一套住房是消费,购买第二套住房是改善性消费,而且购买第三套才是投资。在国家统计局的报表里,所有购买的住房都是投资品。如果对投资品的住房采取优惠政策,实际上用整个社会纳税人的钱来补助投资者,这样做对没有购买住房购买少住房的居民是相当不公平的。但是,在这个时候,中国的住房又变成消费品。

如果住房是投资品,那么住房投资者所得当然要用适当的税收制度来调节,试想居民劳动所得都有一套税收安排,为何住房投资不这样做呢?为何中国的房地产税收制度会成为全球最差税收制度呢?这绝大多数人来说是相当不公平的。

可以说,在中国,由于对住房属性界定上混乱,也就使得中国政府不同的职能部门各行其是,各个政府部门根据自己的需要出台有关的房地产政策,从而导致了这些政策冲突与矛盾,而地方政府、房地产开发商、银行及投资者各行其是,攫取大利,也把中国房地产市场带向完全不可持续的方向。因此,要确立中国房地产市场长效机制,就得对住房的性质全面反思及重新界定,并重新设立住房统计的新框架,这才是中国房地产市场走出困境的第一步。

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