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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国房地产市场的艰难时刻到了吗?   

2015-12-09 13:36:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从中国房地产市场政策制定者来说,看到一线城市的住房销售又开始回暖,看这些城市的房价又开始在上升,他们都会认为,2013年底以来房地产市场的低迷状态可能会结束,特别是不少人一直在主张政府再出台新一轮的房地产救市政策,更是会让房地产好转。因此,2016年中国房地产市场将会走出困境,房地产市场的价格又会开始上涨。估计这也是政府的期望。

但是,中国房地产市场的现实情况可能比许多人想象的要糟糕得多。也就是说,中国房地产市场的艰难时刻到了吗?只要看以下几个指标,及123日中国社会科学院财经战略研究院和社会科学院城市与竞争力研究中心在北京共同举行《中国住房发展报告2015-2016》的报告,就知道,当前中国中国房地产市场的现实情况了。

据腾讯网1113日的报导,国家统计局最新数据显示,19月,房屋新开工面积下降12.6%,房屋竣工面积下降9.8%,房地产开发企业土地购置面积下降33.8%,土地成交价款下降27.5%等。而这四个作为房地产市场先行指数,同时出现下降,在过去历史是从来都没有过的事情。这也意味着不是住房投资者或住房投机者不看好当前中国房地产市场,而且造就了十几年房地产繁荣的房地产开发商不看好当前中国的房地产市场。面对房地产市场困境,房地产开发商根本不愿意增加投资,更不愿意增加土地持有,一心只是想把手中的项目或住房销售出手就万事大吉了。可以看到,不少知名的房地产开发商就明确表示,现在不逃出房地产市场还等什么时候。如果房地产开发商不看好当前的中国房地产市场,那么房地产市场的艰难时刻可能仅是开始,更为艰难的日子估计还在后头。

还有,《中国住房发展报告2015-2016》也显示,当前中国房地产市场存在三大隐患。一是房地产投资和施工数据大幅下滑,将拖累国内经济增速,让国内经济增长下行的压力越来越大。二是住房市场的结构性问题突出,结构性过剩与结构性短缺并存。也就是说,在一线城市房价奇高,住房市场出现了所谓的严重短缺,反之,三四线城市及部分二线城市住房库存过剩,尤其是三四线城市的情况更是严重。三是政策救市力度在加大,但仍未缓解库存压力,目前中国房地产市场住房库存过剩的压力会越来越大。该报告表示,当前中国住房市场过剩,房地产总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需2324个月,同时今年房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零。

再就是,渣打银行主题研究部高级经济学家埃纳姆?艾哈迈德(Enam ?Ahmed)表示,2016年,中国的房地产行业将给经济增长会带来更大压力,其对经济增长率的贡献将降到零至1个百分点之间。艾哈迈德表示,中国房地产最大的问题是严重的供过于求,尤其是在三四线城市。渣打估计,中国未售房屋的过剩库存高达900万套,同时还有4000万至5000万套房屋处于空置状态。

可以说,当前中国房地产市场住房过剩的问题严重到无可复加的地步。其核心问题就在于当前中国房地产市场早就进入周期性调整。而政府面对中国房地产市场的这种周期性调整,目前仍然希望用早十几年的房地产政策来消化这些库存,即是让持有更多住房的住房投资者以各种优惠条件引诱他们进入房地产市场。而这样的房地产政策,对于一个以投机投资为主导的房地产市场来说,如果房价在持续上涨,所起到的作用当然是巨大的。但是如果房价在下跌,甚至于在持续下跌,那么当前这种房地产的救市政策,或者有些许的作用,让持有住房的投资者持有更多的住房。但是这些住房投机投资者增加持有的住房既卖不出去,也租不出去时,尽管房地产市场的风险可以转移到这些投资者手上,但是这些房地产投资者所面临的风险就会大增,后来的住房投资者也就不敢再进入这个房地产市场。更重要的是,当前住房市场价格持有下跌时,这些住房投资者一定会逐渐退出市场,最优惠的政策对他们都起不了多少,因为他们进入市场购买住房无法以更高的价格卖出只好退出市场。如果房地产投资者退出市场,房地产市场预期就会逆转,房地产市场的销售及价格双双下跌。这就当前中国三四线城市房地产市场的情况,这样住房市场的库存岂能不会越来越高?

总之,中国房地产市场的艰难时期并没有过去,或许仅是开始,如果政府还是采取前十几的救市政策,可能会把房地产市场推向更为艰难的极端,政府对此不能再是驼鸟心态了。

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