注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

日志

 
 
关于我

中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

网易考拉推荐

房企高管离职、七折利率及房地产市场   

2015-02-17 13:38:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
 

据不完全统计,20家上市房地产企业公司2015年1月销售业绩,合计签约额约为717亿元,其中7家房地产企业签约销售额出现同比下降,包括万科、保利、富力等房地产企业。可以说,尽管2014年地方政府及中央政府花了九牛二虎之力来救中国房地产市场,但整个中国的房地产市场只有些许城市回光返照,房地产市场有所回暖,但绝大多数城市房地产市场仍然是处于一片沉寂中。以往靠买地、融资、卖房的传统房地产开发模式早已触顶,不可持续。这不仅表现为中国房地产市场的去库存化的困难,也表现为国内房地产开发企业出现高管离职潮。

从2014年11月20日至12月10日的不到一个月的时间里,A股共有约60家上市房地产企业超过80名关键管理人员离职,比2013年全年增加超过了七成。如万科、招商、碧桂园、里安等都有高管离职。而且不只是房地产开发企业的高层管理者出现离职潮,房地产企业的中层管理者2014年的跳槽意愿也比往年更为强烈。而房地产开发企业管理层离职,一是不看好房地产市场未来发展,二是面对当前的房地产市场形势,许多房地产的管理者不可能完成公司所规定的销售任务。房地产企业的管理者作为楼市前景最为了解的内部人,他们所掀起的离职潮也意味着当前中国房地产市场所面临的困境。

还有,对房地产市场的影响最为关键的住房信贷政策,或住房按揭利率。今年以来市场上的流传也是很多。在年初,国内有媒体在大张旗鼓地报道,说随着信贷政策的宽松,不少银行的住房按揭贷款利率又将出现7折优惠,因为中央政府正希望通过按揭贷款利率的7折优惠来加快国内房地产市场去库存化,从而保经济稳增长。但是,该消息在市场在传来传去,却很少看到哪个地方购买者能够分享到这种政策优惠的。那么市场为何一直会在银行信贷的按揭优惠利率上传来传去?最为核心的问题并非实际情况会发生什么,而且希望以此来改变当前国内房地产市场预期,鼓励住房投资者又进入楼市。

其实,住房按揭贷款利率的7折优惠,这是央行房贷新政对商业银行给出的按揭贷款优惠利率的一个最低下限。即商业银行在给购买住房者发放按揭贷款利率优惠时,7折利率优惠是一个最低的底线,不能够低于这个底线。至于上限则是放开的,利率水平是多少就在于各商业银行对购买者的风险定价了。可以是7折,也可以是8折,也可以是1.2倍等,这完全由商业银行自主决定,而不是看央行政策如何规定。

我们可以看到,目前国内商业银行的一年期的理财产品收益率都在5.5—6厘的水平,如果把5年期以上的住房按揭贷款利率优惠到7折为4.5%,不要说商业银行都有固定的管理成本,就是不算这块成本,商业银行做7折优惠利率也明显亏损。如果商业银行做的业务明显亏损,这不仅会直接影响基层银行的业绩,也会直接影响信贷员的收入。在这种情况下,估计没有一家商业银行会这样做。更何况,2014年房地产的风险越来在暴露出来,国内银行的不良贷款增多,原有的不少住房按揭贷款都面临着风险,商业银行还会冒再进入房地产市场大的风险吗?

既然在当前的市场条件下商业银行根本就不会做7折优惠按揭利率,但是目前市场上为何诸如此类的消息一直在炒得满天飞?其实,最为核心的问题仍然在于按揭贷款利率政策对房地产市场太重要了!可以说,中国的房地产市场之所以有今天,之所以能够有前十几年繁荣,就在于有这样一个住房按揭贷款。本来,在国家统计局的名目下,居民购买住房无论是投资还是消费,都是算在投资,没有哪一种住房在国家统计局的名目下是算作消费的。既然购买住房都是投资,那么房价的暴涨就不要反映到CPI上去,CPI不上去,央行也就无法收紧信贷,把利率加上去。如果象美国那样的CPI那样能够反映房价上涨水平(通过房租上涨),那么这十年国内房价暴涨,CPI早就很高了。CPI高企,或中国由于房价暴涨出现通货膨胀,国内的基准利率岂能不上去?而按揭贷款利率低,也正国内住房市场炒得昏天动地的根源所在。所以,市场为何要炒作按揭贷款利率会降低到7折的关键所在。可以看到,中央政府还是地方政府无论是出台多少救市政策,如果没有按揭贷款利率下行,其他政策所起到作用都是十分有限的。

不过,从上面两个现象也应该看到,当前国内房地产市场面临的问题一定很大,已经并非是一朝一夕可解决,也并非出台短期的政策可救得了的。它肯定要经过漫长的周期性调整。现在政府所担心的,这种国内房地产市场的周期性调整是否会引发区域性及系统性的金融危机爆发。或这是否为今年金融市场的黑天鹅?对此,估计没有谁能给出答案,只能顺应市场,因为风险的暴露早晚都一样。

  评论这张
 
阅读(57044)| 评论(5)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2016