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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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耶伦加息将敲响全球房地产市场的丧钟   

2015-12-07 13:32:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,无论是中国,还是境外,比如香港,房地产市场的繁荣与否根本上来说都是与住房按揭贷款的出现有关,而住房按揭贷款的核心又是利率。有了住房按揭贷款,就有了房地产市场发展的杠杆。如果没有住房按揭贷款,全球的房地产市场要发展到今天这个样子根本上就不可能。试想,价格昂贵的耐用消费品,如果没有住房按揭贷款,有多少人有能力一次性支付房款来购买住房的。

而住房按揭贷款的最为关键或最为核心的问题又是首付比例和利率的问题。首付比例低,购买住房者的进入门槛低,就能够让更多的人进入住房市场。当然,如果利率是一定的情况下,首付比例低只是让进入者门槛降低,只是把要支付的款项延迟到以后付款,并没有降低购买住房的成本。如果购买住房者年轻、就业前景好,把要还得购买住房款项延后之付当然是好事。因为,年轻人将来支付能力会越来越强,购买住房的负担也就会越来越近。但是对就业前景不好、年纪较大的人来说,首付款降低并不能让其减轻购买住房负担,反之会感觉到今后压力更大,进入房地产市场会更为谨慎。

但是按揭贷款的利率高低则完全不同,利率低当然购买住房者的融资成本低,进入住房市场不仅门槛会降低,而且购买住房负担也会全面减轻。再加上住房这种产品既可用于消费也可用于投资。如果通过住房按揭贷款,让住房投资者的杠杆率高,而贷款利率低或融资成本低,在一些国家对这种投资限制不多的情况下,那么购买住房就成了许多投资者最好的投资工具。这就是近十年不少国家住房市场过度发展与繁荣的关键。特别是在实质负利率的情况下,更是会鼓励更多的居民涌入住房市场,从而把住房市场的价格推高再推高,让房地产市场的泡沫吹大。

香港中文大学地理及资源管理学系的姚松炎教授最近的研究表明,无论是香港还是其他一些地方及国家,这些地方的房地产价格持续攀升,房价高企根本上与土地供应和房地产消费没有多少关系,主要是与实质负利率有关。在实质负利率的情况下,房地产市场融资杠杆高及融资成本低,这就使得住房投资有利图,或买房比租房更为划算,这就必然鼓励更多的人购买住房,或是消费更多的是投资。

姚松炎教授曾对实质利率对香港楼市价格变化进行多项回归,包括1997年亚洲金融危机期间,香港房地产泡沫破灭,把19842009年这25年间的数据进入回归分析,证明实质负利率对推升房地产价格起到重大的作用或具有重大影响力。在2008年全球处于金融危机期间,香港的实质利率再次进入负数区域,当实质投资负利率来临,香港房地产市场的泡沫立即吹起。

事实上,香港的情况是这样,中国、加拿大、澳大利亚的房地产市场也是如此。特别最为明显是加拿大多伦多,美国金融危机之前房地产市场的价格增长还是较为平稳,但美国金融危机一来,随着加拿大央行基准利率降到1%的水平,加拿大的房地产市场不仅没有由于美国金融危机爆发受到重大的冲击,反之房地产市场越来越繁荣,房价则越来越高。受此影响,加拿大的经济不仅没有受到美国金融危机的冲击与影响,反之增长更为平稳。而多伦多的房价能够在这种情况下快速上涨,最核心的问题是按揭贷款利率一而再再面三地降低。再加上中国不少民众看到这种机会冲入这个市场。多伦多这个地区的房价也就一直创新高。按揭贷款利率极低成了这些地方房地产市场发展与繁荣,房价推高最为关键的因素。

但是,12月美联储加息已经为90%以上概率,如果美联储加息,也就意味近十年来全球廉价资金的时代将要结束。而美联储加息首当其冲的当然是全球各国的住房按揭贷款利率。如果美联储加息全球各国的住房按揭贷款利率会随着这种加息而上升。住房按揭贷款上升,不仅会影响购买住房者融资成本,也将全面减少住房投资者的利润。在这种情况下,如果住房投资者预期住房的价格可能会随着美联储加息下降,这就可能让这些住房投资者退出市场,从而全面影响住房投资者的预期或预期逆转。如果这种情况出现,房地产市场的泡沫就可能在这过程中破灭。所以,美联储主席耶伦的加息,可以会敲响全球房地产市场泡沫的丧钟,中国投资者对此不得不警觉。

对于中国来说,尽管美联储加息不会对中国的货币政策产生直接的影响,因为中国金融市场仍然是不开放的市场。但是它对人民币的汇率将产生巨大冲击,甚至于会影响人民币再一次贬值。而人民币的贬值则可能引导资金流出中国市场,引发中国的房地产泡沫破灭。因为,就目前中国的房地产市场,看上去一线城市的困境已经缓解,一线城市的住房市场价格又开始上升,但是这些城市过高房价早就把其置于过高的风险中。任何原因随时都可能成为一线城市房地产泡沫破灭的导火线。而中国的三四线城市的房地产市场早就走上不可再往前行的路。不少三四线城市等待只能房地产泡沫破灭。所以美联储加息会中国房地产市场产生影响,但这种影响有多大,目前看来是不确定的。

总之,由于利率是住房按揭贷款的核心,美联储耶伦加息,将全面结束全球廉价资金时代,按揭贷款利率将全面上升。这将对房地产市场将造成巨大的影响,甚至于它将敲响全球房地产市场泡沫丧钟。

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