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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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从大连万科海港城看国内楼市走势   

2015-02-13 13:49:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大连万科海港城是万科在大连市北部的县级市普兰店开发的一个大型社区。万科在对外宣传上称,大连海港城是该万科在“北中国的最大项目”。同时,在当地该项目也被称为普湾1号产品,一是因为项目体量巨大,按照万科拿地时的规划,该项目总建筑面积为125.33万平方米;二是因为万科海港城是普湾新区规划出台后,第一个完全配合普湾新区规划启动的住宅项目。

但从2010年项目拿地至今,周围的大片荒地却让万科海港城尽显荒凉。据报道,该项目自2011年一期开发的30万平方米社区尽管已是现房,但因销售遇阻,目前仍有部分产品未面市,已面市部分的产品也在降价促销。一期产品均价为8200元,目前已经降到6700元,比2011年下降20%以上,但同样是销售停滞。

    也就是说,大连作为北方最大的商业城市,万科作为中国最大房地产开发商,这些地方的住房市场,万科所经营房地产项目,当前都面临着巨大的困境,而且这种困境在什么时候走出来还只能未知数,那么对于国内的其他城市,对于国内的其他房地产开发商来说,所面临的困境可能更为会大。可以说,象万科这样的项目,象大连万科海港城这样的楼盘,在全国各地比比皆是,而且许多地方比这还严重十分。只要看看海南的一些地方,看看昆明和贵阳周边都是如此。即使东南沿海经济发达的地区,这样的情况也不鲜见。比如,我2014年到过的许多地方(长沙、吴江、徐州等)都是如此。

最近以来,不仅各地方政府都在找着法子来救楼市,方法无所不用其极,而且央行房贷新政及宽松的货币政策,看上去是给国内房地产市场吹来春风。不少人又认为中国楼市又会走向2009-2013年之路,但实际上其效果十分有限。这不仅表现为2014年住房销售面积及价格全面下跌,而且今年以来国内绝大多数城市的土地出让活动已经显示出十分疲弱。因为,绝大多数房地产开发商根本就不看好未来几年的中国房地产市场,也就根本没有进入房地产的动机。

有关方面的估计显示,2015年土地出让收入可能要减少三成以上,这一下降幅度将创下10年来最大降幅。事实上,从年初的情况来看,2015年全国不少城市的土地市场都平淡开场,所交易的土地价格多以是以底价成交,甚至于出现不少地方的土地流拍。

比如,2015年1月9日,合肥土地市场挂出四块土地,其中就有两块土地由于报价低于底价而流拍。同样,截至1月27日,天津经营性用地年后也仅成交4宗,交易土地的出让金不到3.3亿元,同时,还有环内土地延期摘牌还是更惨遭流拍。

二三线城市是这样,一线的城市的情况也是如此,与2014年相比,土地交易市场同样是十分冷淡。1月深圳土地交易额仅为49.4亿元,同比(按年)下降72%。广州挂出土地13宗,全部都以底价成交,交易金额为59.7亿元,同比去年下降14%。

也就是说,当前国内的住房市场与以往相比完全不是一个概念了。由于各地住房市场都面临着严重的供给大于需求,无论是二三四线城市,还是一线城市都是如此。因此,房地产开发商已经完全不看好未来几年中国的房地产市场,不愿意进入房地产市场,土地交易越来越冷淡很是自然。而且在不少地方,由于住房严重过剩,即使住房降价,但同样销售不出。因此,地方政府想通过救市的方式来消化当前各地过多的住房库存,化解住房供大于求的问题,估计并非易事。还得花很长的时间。即使有些地方政府希望通过住房回购的方式来消化这过多的库存也只是杯水车薪,政府财政“泥菩萨过江自身难保”,如何有能力来进行更多的住房回购呢?早几年地方政府牛,主要还在于土地出让金上,但这条路已经不通了。

还有早几年住房销售旺盛,根本上在于住房是一种赚钱工具,购买住房就能够赚钱。但是在住房出现严重过剩的情况下,住房市场投资者马上会消失,而且会消失得无影无踪。这与住房为消费需求完全不一样。所以,2014年下半年政府希望通过房贷新政来引诱住房投资者再进入市场,但是效果同样十分有限。应该看到,无论是降息降准还是房贷新政,应该说是对房地产投资者是十分有利的刺激政策,但是住房投资者已经明白,目前进入住房市场一定会套牢,所以要让他们进入住房市场来化解当前过高库存问题,根本就不可能。

更是重要的,由于房价下跌,由于住房库存过高,土地市场冷淡更是会驱动地方政府出卖更多的土地。因为,没有土地财政的支撑,地方政府融资平台的风险就可能暴露出来。尽管土地交易冷淡,但拍卖出来的土地只会增加住房供给,给过高的住房库存雪上加霜。

可以说,由于当前国内住房市场供大于求和库存水平高企,国内房地产市场下行的周期性调整将继续,这是任何人都无法改变的现实。

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