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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产“库存”严重泛化将把楼市带向更大的困境  

2015-12-27 19:36:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于中国房地产市场来说,目前炒得最火热应该是房地产的去库存化。因为在不少人来说,一年来中国经济增长持续下行,就在于房地产投资的持续萎缩,而房地产投资持续萎缩的一个主要原因就在于中国房地产市场的库存过高。因此,刚结束的中央经济工作会议以罕见的大篇幅谈到中国房地产去库存化问题,并把房地产的去库存纳入了2016年经济工作的“五大任务”之一,以及提出了一套中国房地产去库存化的组合拳。

本来,中央政府针对现实市场情况,提出具体化解当前住房严重库存的政策,对当前正在调整中的中国房地产来说,应该是好事,也能为中国房地产市场得以持续发展创造条件。同时,中央政府房地产的去“库存”,这个“库存”应该也有确切的含义。

比如,根据国家统计局的定义,商品房待售面积,指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。也就是说,房地产什么是“库存”,其含义是十分清楚。它是指已经峻工可供销售及可供出租的住房。至多也是指,已经获得了住房预售证、正在建筑中可供销售和出租的住房。

但是,随着今年中央经济工作会议把中房地产市场去库存化作为2016年的主要工作任务之后,中国房地产去库存化,把这个“库存”严重的泛化。比如,有人说,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,报告称,的可供销售预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米,与2011-2015年基本持平。商品住宅新开工面积为50.6亿平方米。而这个住房新开工面积就是未来几年房地产市场要消化的库存,把规划中要生产的住房泛化的房地产“库存”。

更为甚者,有人认为当前中国房地产市场的“库存”,除了现房、期房的数据,还有新拿地、闲置未开工等将转为楼市库存的数据,另外,此前曾大举开建的3600万套保障房以及当前以及未来一段时间将力推的棚户区改造也将纳入房地产“库存”统计范围内。这样一统计,中国的房地产库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算,需要至少7年时间才能消化。当前中国房地产市场的“库存”问题可大了!

至于把已经持有在房地产开发商手上而没有开工的土地、保障性住房、棚户区改造nn要建造的住房,都纳入到可供销售和可供出租的商品房库存范围内,这是对当前房地产市场的库存泛化,不知其意图是什么?是对政府的房地产政策施加压力,希望政府出台更为宽松的房地产刺激政策呢?还是试图把当前地方政府的融资平台的财务风险、房地产开发商的开发风险、住房投机者的投资风险转移给当前中国最为弱势的住房消费者及中国农民呢?对此,外人不无法知道其意图的。

但是有一条道理则是十分简单。因为今年中央经济工作会议已经提出了2016年房地产去库存化是主要经济任务,因此,当中央政府面对如此之高的泛化了的住房库存时(以前几年平均销售量需要7年才能消化掉),中央政府一定会想到当前中国房地产市场面临着巨大的风险。这不仅意味着2016年后中国经济增长下行的压力会越来越大,甚至于出现经济的负增长,房地产市场将面临着泡沫破灭的风险。如果中国房地产泡沫破灭,不仅会引发中国房地产市场危机或如房地产开发商所造的概念即“房地产业破坏性的价格下跌”,也会引发中国银行危机和金融危机,引发中国经济危机。面对这种情况,中央政府就得采取激烈的宏观经济政策来救房地产市场,以此来阻止房地产泡沫的破灭,防止中国金融危机及经济危机的出现。

因此,为了让当前中国房地产市场的库存降下来或严重的房地产库存问题得以化解,政府就得全面降低购买住房的市场准入、购买住房融资成本、购买住房的税费成本,甚至采取各种货币化补贴的方式鼓励中国最为弱势的居民涌入房地产市场。比如,购买住房者的首付比例和按揭贷款利率都降低到极低的水平、购买住房者的各种税费减免,及中央及地方政府对购买住房都各种货币化补贴的方式。说到底,面对当前中国房地产市场过高的库存,政府要采取最为激进各种优惠购买政策让最为弱势的中国居民特别是农民来消化当前住房市场的库存。按照房地产开发商及住房投资者以往的逻辑,这些住房本来是建筑给有钱人购买的,现在这些住房面临着巨大的风险时,政府则要把这些风险转移到中国的最弱势的居民身上特别是要转移到农民身上。这就是当前一些人把住房“库存”严重泛化的逻辑。

而且这种把住房库存严重泛化要讲的故事并没有由于迫使政府出台更为宽松的房地产救市政策而结束,而是一旦政府真的进一步出台更为激进的房地产救市政策,房地产开发商的利润及前期住房投资者的利润现实了,那么房地产开发商会有更高的愿意进入土地拍卖市场,地方政府的土地财政又会活起来,房地产投资投机者又会进一步来推高房价,中国房地产市场新的过度库存会增加得更快,从而政府的房地产救市的政策应该更为宽松等,中国房地产市场就这样永远恶性循环下去,直到中国房地产泡沫最后全部破灭。这就是当前把中国住房市场“库存”严重泛化的最后逻辑。

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