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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国房地产去库存化所面临的困境刚开始  

2015-12-25 19:36:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央经济工作会议把房地产去库存化作为2016年主要的五大任务之一,并提出中国房地产去库存化的一套组合拳。对此,市场反映十分热烈,特别是房地产开发商、地方政府及房地产投资者更是异常兴奋,认为土地财政又可持续了,持有在手上的住房可以抛售给下一波接棒者,中国房地产市场又有救了。

而且,对当前中国房地产市场的去库存化的一个论调就是,住房作为不动产,它是一个完全分化的市场,各个城市房地产去库存化的压力也就是不一样。这种论调认为,到2015年底,中国房地产市场已经进入了一个全面大分化的时期,即一线城市和人口基本面较好的二线城市,住房需求持续高涨,总体上呈现“量稳价增”的局面;其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化,总体步入“量减价稳”阶段,有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力大。

按照这种论调,当前中国房地产市场去库存化根本不是什么问题,问题也只是三四城市的问题,反之,在一线城市及部分二线城市,在2014年政府推出一系列的救市之后,这些城市的房地产市场已经走出困境,又步入发展及繁荣阶段,房价又会上涨。但实际的情况并非如此。

最近发布的2016年《社会蓝皮书》指出,随着城镇化进程推进,城乡居民住房条件得到了显著改善。就家庭住房自有率来看,受访家庭居民自有率为95.4%,其中城镇居民家庭住房自有率为91.2%;从拥有住房套数2015年调查显示出,19.7%的家庭拥有两套以上的住房;从人均建筑面积和房产估值来看,就2015年的数据,受访居民家庭人均建筑面积为50平米,而2013年调查的数据为47.3平米。而且这些数据都比上一年都有一定程度增长。

这些数据说明了什么,一是与发达国家相比,中国居民的住房自有率非常高(美国只有67%),对城市居民来说,除不到10%的比重之外,基本上能够满足居住要求。二是城市居民持有二套以上住房的比重达到近20%。也就是说,假如这些持有两套以上住房的居民只要让其10%居民住房出租,就完全可以满足不到10%不持有住房居民的租房需求,而另外10%足以满足流动人口租房之需求。三是城市居民的人均住房已经达到近50平方米了,所谓的改善性住房需求也不会太高了。而这些数据仅是表明城市所持有住房的现状,并不包括正在等出售的住房。所以,在2016年房地产去库存化后,中国居民所持有的住房自住率的比例会更高。

更为重要的是,有资料显示,截至今年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米,去化 周期23个月;期房库存约35.7亿平方米,需要4.5年来消化。同时,国家统计局数据显示,截至11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。今年前11月,我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着不仅现有的住房要消化,而且新房仍将源源不断涌向市场。在未来几年,这些住房都得由居民来消化。农民市民化就成了化解当前住房库存的重要的途径。但是农民有愿意进入那些没有就业机会的三四线城市吗?这些都是农民居住地方的周边城市,这些城市不仅就业机会少,而且离他们老家不远,自己老家农村都有大量的住房空着,估计这些农民是没有愿意进入这些城市购买住房或市民化的。所以,中国三四线房地产去库存化会相当不容易。即有地方政府补助居民80万去购买住房,但“羊毛出在羊身上”,这些地方政府并不会做亏本的买卖。也就是说,这些城市房地产去库存化仅是开始。

现在把当前中国房地产市场去库存化的焦点回到一线城市及人口流入多的二线城市。因为,对于这些城市,绝大多数人都认为不仅不需要去库存化,反之这些地方的政府加速堆出土地,增加供给,否则这些地方房价又会快速上涨。就如今年的深圳那样,1-11月份深圳的房价上涨40%以上。

但是无论是深圳还是北京,如果按照这样房地产政策思路,这些一线及少数二线城市房地产市场同样会走上当前三四线城市住房供应严重过剩不归路。因为,不仅《社会蓝皮书》已经表明,中国的城市居民的住房供求关系早在2010年达到供求平衡。但当前房地产的暴利一定引诱更多房地产开发进入这些城市,让大量的住房供给涌,这些城市的房地产去库存只是时间问题。

比如北京的顺义地区,通过卫星观察,在几年前拍卖出去的土地,目前有100幅没有开发,仍在等待房地产市场回暖才会动工。在这种情况下,尽管最近顺义区政府要求这些持有土地者房地产开发商动工,但多数只是做做样子而已,因为房地产开发商即使持有土地,但对市场前景仍然不看好。更为具体的是,在我居住的地方,有一块土地在几年前就已经规划好要建几十栋高层,土地围了5年以上了,但至今连影子都没有。房地产开发商根本不敢动工。而这样的情况北京到处都是。事实上,只要公共交通向外延伸,北京周边的土地再建几个北京城,根本不是什么大不了的事情。只要房地产开发商认为市场前景会好,住房市场暴利,这些土地一开工,大量的住房供给立即会涌现。所以按照当前房地产市场的发展思路,下一波的房地产市场去库存化会蔓延到当前的一线城市及少数二线城市。

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