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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国房价真的不能降低了吗?  

2015-12-24 06:02:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央经济工作会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。也就是说,降低房价是这次中央经济工作会议推出的房地产去库存化组合拳的最为重要的一个方面。

但这条降房价政策推出,与让农民市民化及让投资购买住房出租来消化房地产库存不同,后两条政策却得到房地产开发商、地方政府、房地产投资投机者们大唱赞歌,因为,在他们看来当前的房价又会飚升(在中央经济工作会议之后就有人大叫2016年的中国房价又会大涨)、房地产企业暴利得以继续、前期进入的房地产投资投机者的住房又可以高价抛出等,而这条政策却在媒体上大炒,中国的房价如何不能下降。即使是中央主流媒体也如此(比如仅是采访房地产开发商来说中国房地产价格如何不能下降)。

比如,有房地产开发商就在中央主流媒体大喊,如果要让房地产企业降房价可能的情况有三:第一,企业自身降价,但是空间并不是很大;第二,政府应发挥市场调节手段,让困难的房地产开发企业自动降价,如销售补贴或免除部分企业应交的税金,让企业的成本降下来等行政手段,使房价有下降空间;第三,行业破坏性的降价,也就是说,出现开发商大面积现金流断裂,大面积的企业破产,房产企业出现抛售现象,投资人弃房而去,房价会大幅度下降,这是大家不想看到的结果。另一方面,政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。

从这种谬论来看,中国房地产市场哪一种房价下降的方式都不行。因为在这种谬论看来,中国住房市场是都是成本定价,当前房地产企业把销售的住房价格都定在成本区间,利润微薄,根本就没有下降空间,所以房地产企业无法自动把房价降低的动机。其实,这一点是根本不成立的。一个很简单的逻辑,中国住房建筑材料成本在各个地方价差一定很小。但是在贵阳的住房价格卖3000元都有利润,难道那些卖10000元以上甚至更高到10万元的住房价格没有利润吗?否则房地产开发商及住房投资者为何会涌入市场。这是天大谎言。

第二是住房要降低价格,就得降低交给政府税费,这种住房降低的损失就得由政府来承担或由政府来补偿。但是,现实的市场是中国房地产税费与发达市场国家相比真微不足道,所占住房价格比例很小。假定政府可以减免这些税费,房价要降低多少,也是微不足道。所以,把住房降价的视线转移到政府身上,其实也就意味着房地产开发商及住房投资者根本不愿意降低住房价格。至于土地价格占房价成本高低,那是另外一回事(另文讨论)。

第三种住房价格不降低的理由更是以恐吓的方式来欺骗中国民众,以为中国绝大多数人都弱智。因为中国房地产市场不能够出现“行业破坏性的降价”。市场降价还有什么“行业的破坏性降低”。这就是中国房地产开发商的能事,能够制造出如此荒谬的概念。任何一个经济学书上有这样的概念吗?这些年来,总是会制造无数个中国房地产市场“价格只能上涨不能下跌”的谬论,什么“刚性需求”等都是这样。说到底,中国房地产市场既不存在规律,也不存在市场法则,也没有行业的周期性,价格只能上涨不能下跌,所以房价下跌就是什么“行业破坏性降价”。为何中国房地产企业只可暴利就不可破产?为何房价只能上涨就不可下跌?世界房地产市场正常运行都可能是周期性调整,都可能让房价上涨也可让房价下跌,唯独中国不行。这就是中国房地产企业谬论。

当然,有炒房者也找到另外的中国房价不能够下降的理由。比如,如果房价暴跌影响了人们的信心及整个经济转型升级的全局,这样“去库存”会没有赢家;房价下跌将造成政府财力吃紧而无疑不利于公共服务均等化;房价下跌让投资者及住房持有者的个人财富严重缩水,及个人无力偿还银行贷款而引发银行危机,甚至是系统性金融风险。总之一句话,中国房价不能够下降。

这些理由看上去是从公共利益的角度来说明中国房价不能下跌,但是一个社会最大的公共利益是什么?是少数人的利益还是绝大多数人的利益。如果高房价不仅成为影响中国经济成长的最大障碍,而且是对绝大多数人的利益最大剥削与掠夺时,那么那些所谓的公共利益都不成为其公共利益了。更为重要的是,对于每一个中国居民来说,保护其天赋居住权是中国最大公共利益,如果中国的房地产市场价格处于高位,对绝大多数人的天赋居住权受到损害或被剥夺时,那么那些所谓的公共利益只不过是为了少数私利的幌子或骗术而已。对此,中国民众肯定要清楚明白。

总之,中央经济工作会议明确指出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。这应该中国政府房地产去库存化的最为重要的方式之一。如果有人借助中央主流媒体来阻碍房地产政策落实而不降低房价,那么中国房地产市场去库存的任务肯定不容易完成。对此,中央政府要特别警惕。

 

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