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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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农民工市民化促住房消费的核心是房价回归理性   

2015-12-16 13:26:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从中央的部署来看,2016年的一大重要任务就是房地产的去库存化。国务院的会议表明,房地产的去库存化,可通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

当然是,中国的城市化进程还仅仅开始,目前城市人口不到8亿,仍然还有6亿人口为农村人口。在农村人口中,即使有不少农民在城市里打工,他们也在城市里工作,但是由于户口制度、社会福利保障、教育等条件限制,使得得他们即使在城市里打工,但是他们仍然无法在城市里真正的落下来。因此,创造条件让农村进入城市,让他们市民化,是增加城市人口及城市进程最为重要的方式,也是增加住房消费最为重要的途径。

但是,就目前的情况来看,农民不能进城,不能够市民化,仅是因为需要落户政策、就业政策、教育政策等配套政策积极跟进的问题吗?这些方面当然重要,更为生重要的是农民进城、农民市民化,农民有没有能力进入城市购买住房的问题。如果农民工没有能力在城市购买住房,连最基本的生存条件都无法满足,那么农民工市民化就不可能达到。

如果政府完全把现在过剩的住房购买下来,全部以低价或以福利分房的方式配置给农民,这当然能够加快农民进城的步伐,农民进城或市民化也会容易些。如果是要农民自己支付购买住房进入城市,那么对绝大多数农民来说,他们是没有能力进入住房市场的,他们也是无法进城市民化的。

如果政府能够给农民配置住房让农民进入城市、让农民市民化,只要有一二亿农民进城就可能消化当前住房市场严重的过剩问题。但是这里又有两个问题要解决。一是农民进入城市的市民化,是让农民自由迁移,还是政府给予计划安排?如果政府给予计划安排,把农民安排到那些经济条件差、没有就业机会的城市来消化住房库存,农民会愿意进入这些城市吗?估计许多农民是不会愿意进入这些城市当市民的。在这种情况下,他们宁愿会呆在原有的农村。如果让农民自由迁移,那么政府是无法给予农民市民化住房配置的。

二是即使政府可以有计划地让进城的农民配置住房,那么这些购买住房的钱从何而来?政府有财政能力来做吗?即使是政府帮助农民出首付,对于绝大多数地方政府来说,他们同样是无财政能力购买住房给予农民市民化配置住房的。而且即使政府帮助农民出首付,也让农民购买住房的融资成本降低,但后来农民是否有还按揭贷款的能力是相当不确定的。因为,这需要农民的稳定就业来保证。在这种情况下,国内的金融及银行有意愿贷款给农民吗?

所以,就目前的住房市场来看,城市里的绝大多数市民都没有支付能力进入这样一个高房价的市场,那么让农民进城有支付能力进入这个市场吗?根本就没有能力进入这个以投资为主导的高房价市场。如果农民没有能力进入这个高房价的市场,农民进入城市的基本生活条件得不到满足,那么要让农民工市民化也就相当困难的。

所以,要扩大当前中国住房市场的有效需求或住房市场去库存化,对于住房制度的改革,不仅在于让农民工市民化的问题,最为重要的就是如何让居民的住房消费需求释放出来的问题。不是仅仅降低当前住房市场融资成本、降低住房市场的交易成本及增加购买住房的补贴问题,而是让过高的房价回归理性的问题。如果不能够让住房市场的价格回归理性,保证绝大多数消费需求有支付能力购买,那么要释放出这些居民的住房需求是根本不可能的。

而要让住房市场的价格回归理性,最为重要的就是政府的房地产制度改革就得坚决地去除住房市场的赚钱效应,就得对住房市场的投资投机需求与消费需求用严格的住房税收政策进行区分。如果不能够做到这一点,仅是放开什么住房限购政策,仅是降低购买者的融资成本,仅是给购买住房者进行补贴等,那么这个住房市场的价格一定不会回归理性,也就无法把城市居民的住房消费需求释放出来,更无法把农民工的住房消费需求释放出来。因为购买住房的本金仍然处于高位。在这种情况下,要现实住房市场去库存化的目的是不可能的。

所以,在当前的情况下,中国房地产市场去库存化唯一路是让房价回归理性,就得去除住房市场赚钱功能,就得对住房的投资及消费需求用税收政策进行严格区分并限制投资。房价不回归理性,农民工的住房消费需求根本都无法释放出来。大中小城市都得如此。这才是当前房地产问题的核心。

 

 

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