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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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全面放开二胎会让全国房价上涨吗?   

2015-11-02 05:16:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这十几年来,对于房地产开发商及住房投资者来说,任何信息及政策都是房价上涨理由。这不,十八届五中全会决定全面放开二胎生育,他们就极力鼓吹由于人口政策的变化将导致房价上涨。比如,有人说,全面二胎政策对提振房地产需求,延缓房地产增量房增速下滑起到一定作用,对当前房地产去库存有积极的意义。

因为,二胎生育政策放开之后,房地产的需求结构就会发生巨大的变化。比如,四房将变成刚需,五房成为改善性住房,保姆房会列入开发范畴,三房的市场将被大大挤压,学区房地位更加不可动摇。因此,未来全国的房价又会上涨。可以说,不要说这些言论的对错,仅仅是说这些言论的煽动性就是可笑了。但实际上,二胎生育政策放开,短期内对房地产市场的冲击和影响并不大。要说有影响也是20年后的事情。

因为,按照人口普查的信息,现阶段,全国符合“全面两孩”政策条件的夫妇有9000万对。其主力是80后,但80后多以是独生子女,有生育能力,但受经济及非经济因素的影响,生育愿意不高。比如,实施“单独两孩”政策之后,当时预测每年可增加200万新生婴儿,但是实际增加新生婴儿只有47万,仅达到预期四分之一效果,差距较大。“全面两孩”政策实施之后,80后并非是生育的主力军,生育主力军是70后,这一组人群可能不会放过最后生育的机会。不过,尽管这部分人群的经济条件比80后要好,也有生育愿意,但这群体的人生育能力却在严重下降,甚至于部分人已经没有生育能力。因此,要搭上最后一班车不是容易的事情。

所以,放开两孩生育政策之后,虽然新增的人口会有增加,但却不会如目前不少分析的那样出生一个爆发式新生婴儿增长潮。2016年到2018年会出现一个新生婴儿快速增长期,比较平实的预测是三年内新婴儿500万,这可能是一个比较靠谱的数据。按照这个数据,三年内新增消费红利3000亿左右,每年消费红利增长1000亿元。按照当前的GDP总量60万亿元以上,新生婴儿所带来的消费红利也只在万分之十六的水平。即新生婴儿所增加的消费红利对当前GDP的直接影响不会如想象的那样大。房地产市场的事情也是如此。

更为重要的是由于当前中国一线城市及部分二线城市,由于独生子女政策在这些城市推行较早,独生子女的比重比其他城市要高,由于这些城市房价过高所导致生活成本太高,从而使得当前一线城市及部分二线城市有生育能力的80后,也包括70后其生育愿意低,因此两孩政策放开之后新增人口主要发生在中小城市及小城镇,所增加的消费红利也主要发生在中小城市及小城镇。所以,放开二孩生育政策之后,房地产开发商及住房投资者想利用这个政策来推高房价几乎是无稽之谈。

因为,就当前的情况来看,尽管政府推出的一系列房地产救市政策已经一年多了,银行信贷的利率水平也已经降低到历史最低水平,但是三四线城市(也包括部分二线城市)的住房早就没有投资价值,投资者已经离场,而这些城市的住房消费早在2010年就已经供需平衡(即一个家庭在这个时候已经都拥有一套住房),当前住房的去库存化相当严重。在这种情况下,新生婴儿增加可能是有利于增加这些城市的住房需求,但在短期内要靠新生婴儿来消化当前这些城市严重的住房供给过剩问题是根本不可能。因为,要等新生婴儿进入住房市场则20年之后的事情。

对于一线及二线城市来说,不仅生活成本高,教育等成本高,而且这些城市的人口文化程度高、独生子女的比重高,在这种情况下,在这些城市有生育能力的人口对生育二胎的愿意十分低。再加上这些城市有生育能力人口多数不是原住民,而是房价高时进入的。因此,现有的高房价早就把这些群体的人压得喘不过气来,所以他们对生育二胎的欲望更是低。莫说购买四房、五房,即使购买二房都可能严重需求超支。这些城市的住房需求从何而来?于有能力购买这些城市住房的居民,即使生二胎,也不要临时出手,所需要的早就购买好了。

可见,对于放开二胎生育后,短期内对国内房地产市场影响不大,因为由此增加住房需求主要发生在住房严重过剩的中小城市及小城镇。它可帮助消化一点过多的库存,但实际影响小。因此,二胎生育全面放开之后对全国的房地产市场影响不大,更不要说会导致房价上涨了。

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