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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产市场面临着周期性调整,再救市也没有用   

2015-11-19 13:22:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刚发布的国家统计局数据显示,全国70个大中城市10月份新建商品住房价格按月上涨0.2%,涨幅有所回落,为连续第6个月上涨,但涨幅较9月的0.3%回落0.1个百分点。10月房价上涨的城市减少,下跌的城市增加。其中,上海房价按月上涨2.1%,涨幅最大;而深圳房价则按年大涨40.5%,涨幅全国最高。不过,新建住房的同比上涨意义不大,不同的住房价格比较,本身就没有多少价值。

这些数据也显示,全国房价涨幅回落,各城市房地产市场的情况已经开始分化加剧。即一线城市或部分二线城市房地产市场开始回暖,房价又开始上升,但是对其他二线城市及三四线城市来说,房地产市场并没有因为政府推出一系列的救市政策有所好转,反之全国房地产市场的库存还在继续增加,房地产市场的价格还在继续下降。因为,从金额上来说,一线城市及部分二线城市的房地产市场占比只有20%,而其他二线城市及三四线城市占比会达到80%以上。占绝大多数的城市房地产市场无法复苏,国内房地产市场面临的问题也一定会很大。

更是为重要的是,当前国内房地产市场还面临着两个大的问题。一是国内房地产市场的周期性调整早就从2013年下半年开始。这种房地产市场的周期性调整出现之后,政府想通过政策来抚平这种周期性调整是不可能的。因为,中国房地产市场经过十几年的快速发展,城市居民的居住条件早就达到中等收入国家的水平。尤其是城市居民,2010年就已经达到户均一套住房。现在住房供求矛盾主要表现为少数一线城市。

还有,房地产业的周期也是人口周期。一般来说,2050岁的人是买房子主力,其中2035岁的居民是首次置业,3550岁居民是改善性购买住房。前十几年中国房地产市场之所以能够这样快速发展与增长就是与这个阶段的人口结构有关,20-59岁的人口处于高峰期。但是从2012年开始,中国的人口结构开始发生,2012年,国内1559岁的居民人口,第一次出现了下降。2014年,中国购买住房的人口出现净减少。随着这种人口结构的变化,中国房地产市场繁荣时代已经结束,房地产市场的周期性调整已经出现。再加上大量的中小城市的人口向大中城市转移,而城市化进程又是十分缓慢,这就使得中国房地产市场周期性调整更是明显。在这种情况下,政府希望各种救市政策推出来救房地产市场,是起不到多少作用的。即使少数一线城市只是会出现回光返照的现象,即仅是短期的。

特别是,目前仍然还有不少人把中国经济增长放在依赖房地产上,放在“房地产化”经济上,估计这样至多缓解一点当前的增长压力,但实际上会给未来的经济增长设置更多的障碍。比如,当前一线城市的房地产市场好转,基本上是建立在当地房地产市场价格没有调整的基础上或把当地房价顶在天花板上不下来,反之再上涨的基础上。如果这样,当前会促使房地产开发商到一线城市抢占土地,进一步把当地的土地价格推高,并拍卖出一个又一个的地王。但是这种一线城市的高房价,不仅会驱使房地产开发商增加更多的住房供给,最后导致一线城市的住房供给也严重过剩,而且过高的房价也会让整个城市运营成本上升,从而使得不少企业及人才流出这些城市。人口由以往流入而转向流出,由正增长转变为负增长。在这种情况下,这些城市的房地产市场周期性调整也会开始,只不过比其他城市稍微晚一点而已。

还有,为了经济增长,目前政府仍然希望房地产市场来带动,所以当前中国房地产税收政策十分不合理。正是因为这种中国房地产税收政策不合理,它成了当前中国居民收入分配不公的最为重要的根源,也当前中国房地产市场炒作严重的重要根源。而收入分配的不公,不仅是当前最为严重的经济问题,也是当前中国最为严重的社会问题。无论是十八届三中全会还是十三五规划,都提出共享经济,希望好的税收政策让全体人民来分享社会经济发展之成果。所以,新的房地产税收政策出台是必然趋势。无论阻力有多大,这是谁也无法改变的必然。如果房地产市场的新税收政策出台,房地产市场的周期性调整更是会明显。所以,无论对房地产如何刺激,但这同样意味中国房地产时代的结束,这是谁也不可改变的。

总之,房地产市场的周期性调整已经从2013年开始,这也意味着十几年的房地产市场已经结束。在这种情况下,要用救市政策来改变是不可能的。

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