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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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二手房价格跌势延续将引发深圳房价全面调整   

2015-11-12 05:16:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    深圳商报报道,今年11月第一个星期,深圳二手住宅成交量继续下跌。二手房价格涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行,短期内二手房价或出现环比全面下跌。比如,富通城二期133平方米四房,降价25万,现在售610万元。还有,在龙岗中心城,多个楼盘挂出了最新价格,如公园大地一套141平方米的户型,挂牌价格已经从570万元,降至550万元。另有一些住房也都在降价10-20万元,但这些二手房价格下跌,并没有刺激成交。也就是说,这样的价格调整无法刺激住房需求进入市场。

  深圳市规土委数据显示,上个星期即112-8日深圳二手住宅共成交2245套,环比下降0.09%;成交面积为14.67万平方米,环比下降17.67%。也就是说,深圳市二手房成交量从7月的备案高峰后,已经连续三个月走低,10月仅成交6733套,环比大幅下降近40%

有深圳的研究者表明,从前两次深圳二手房价涨幅触及历史高位的情况来看,在之后半年至一年的时间里,深圳二手房价涨幅都曾经跌到负值。如果当前二手房价的环比涨幅继续往下调整,那么,在接下来的几个月中将有可能看到环比涨幅跌到负值的可能性。就目前的情况来看,深圳的租金回报比已经显示出调整信号。目前,深圳市平均的二手房价租金回报比也已经降到了2%以下。从国际经验来看,二手房价的租金回报比一旦低于3%,在其后的半年至一年内,楼市就有可能出现较大的调整。

可以看到,今年以来深圳的房地产市场最早启动,房价也是涨得最为凶猛,特别是前几天报道还出现过万人空巷的日光盘。而今年深圳房地产市场的启动,最为重要的原因不仅在于政府出台了一系列的救房地产市场的政策,住房投资者预期政府会为房价保驾护航,房价还会上涨,而且在于今年上半年股市暴涨,尤其是深圳的创业板及中小企业板更是涨幅惊人。在这种情况下,股市财富效应立即显现出来。在股市上炒作大赚的投资者纷纷把赚的钱进入住房市场,再加上香港居民的推波助澜,从而使得深圳的房价从4-5月开始暴涨。但是当今年6月股市泡沫破灭之后,深圳的房价上涨到6月份就到了顶点。7月份之后,深圳的二手房无论是成交量还是价格都开始下跌,而且这种趋势一直延续到现在。而二手房价格下跌并持续几个月,也就意味着深圳房地产市场的预期出现了全面逆转。住房投资者并不看好未来深圳房地产市场。

实际上,从一手房与二手房价格变化的情况来看,二手房的价格变化最能反映住房市场的价格涨跌情况。因为,一手房是新房,它统计出的价格往往是均价或中值。一手房之间的均价比较,其实意义不会太大。因为,这是不同的商品之间的价格比较,不同的东西,价格不同是自然,并没有涨跌上的意义,只不过,如果质量相同的话,可以看到市场一种趋势。但没有两种新的商品房质量是相同的,其价格比较也无从谈起。

只有二手房的价格变化,才能反映住房价格的涨跌,它是同一种住房在不同的时点所表现的价格水平。尽管当前中国住房价格统计体系不科学与不规范,但二手房价格的变化最能反映整个房地产市场价格趋势。如果二手房的价格出现持续几个月的下跌,那么这个住房市场的价格基本上都会处于下跌的趋势。更重要的是当前中国住房市场是一个以投资为主导的市场,深圳这个住房市场更是如此,如果住房市场的价格持续下跌几个月,不仅意味投资者预期已经逆转,而且意味着住房投资者不会进入这个市场。因为,没有一个住房投资者预期未来房价会下跌时进入市场。所以,深圳二手房的价格持续下跌延续,不仅会对深圳的二手房市场产生影响,而且也很快会传染到一手房市场上去。深圳房地产市场严重超支的需求更是会萎缩。这就是当前及未来几个月深圳房地产市场现状。

深圳的房地产市场尚且如此,全国其他城市的房地产市场只会比深圳更为严重,比如全国绝大多数的三四线城市,住房严重的过剩问题已经无以复加。如果这些城市的住房市场不经过重大的调整,仅是出台救市政策想消化当前存在的大量住房库存是不可能。只有让这些城市的住房市场经过重大价格调整,把农民进入城市的住房需要释放出来,才是解决问题的正道。反之,想保持在当前的价格水平下甚至于让房价继续上涨,那么国内房地产市场的问题只会越来越大。

 

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